Kostenansatz

Was ist der Kostenansatz?

Der Kostenansatz ist eine Immobilienbewertungsmethode, bei der geschätzt wird, dass der Preis, den ein Käufer für ein Grundstück zahlen sollte, den Kosten für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes entspricht. Beim Anschaffungskostenansatz entspricht der Wert der Immobilie den Grundstückskosten zuzüglich der Gesamtbaukosten abzüglich der Abschreibung. Es liefert den genauesten Marktwert, wenn eine Immobilie neu ist, als mit alternativen Methoden.

Der Anschaffungskostenansatz ist eine von drei Bewertungsmethoden für Immobilien; die anderen sind der Einkommensansatz und der vergleichbare Ansatz.

Kostenansatz verstehen

Anstatt sich auf die Preise zu konzentrieren, zu denen andere, ähnliche Häuser in der Gegend verkauft werden, oder auf die Fähigkeit einer Immobilie, Einkommen zu generieren,. bewertet die Coast-Approach-Methode Immobilien, indem sie berechnet, wie viel das Gebäude heute kosten würde, wenn es zerstört und ersetzt werden müsste vom Start zum Ziel. Es berücksichtigt auch, wie viel das Land wert ist, und nimmt Abzüge für etwaige Wertverluste vor, die auch als Abschreibungen bezeichnet werden.

Die Logik hinter dem Kostenansatz ist, dass es für Käufer wenig Sinn macht, mehr für eine Immobilie zu bezahlen, als es kosten würde, sie von Grund auf neu zu bauen.

Es gibt zwei Hauptarten von Kostenschätzungen:

1. Reproduktionsmethode: Diese Version berücksichtigt, was der Bau einer Nachbildung der Immobilie kosten würde, und achtet auf die Verwendung von Originalmaterialien.

2. Ersatzmethode. In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die neue Struktur dieselbe Funktion hat, jedoch mit neueren Materialien, unter Verwendung aktueller Konstruktionsmethoden und aktualisierter Konstruktion.

Wenn alle Schätzungen zusammengetragen wurden, wird der Kostenansatz wie folgt berechnet:

Kosten – Abschreibung + Grundstückswert = Wert der Immobilie.

Vor- und Nachteile des Kostenansatzes

Der Kostenansatz kann in der Praxis weniger zuverlässig sein als der Einkommensansatz und vergleichbare Methoden. Es erfordert bestimmte Annahmen, einschließlich der Annahme, dass genügend Land verfügbar ist, damit der Käufer eine identische Immobilie bauen kann.

Wenn vergleichbare freie Flächen nicht verfügbar sind, muss der Wert außerdem geschätzt werden, was die Schätzung ungenauer macht. Das Fehlen ähnlicher Baumaterialien verringert auch die Genauigkeit der Bewertung und erhöht den Raum für Subjektivität. Die Berechnung der Abschreibung auf ältere Immobilien ist ebenfalls nicht einfach und leicht messbar.

Trotz dieser Einschränkungen gibt es einige Fälle, in denen der Kostenansatz nützlich und sogar notwendig sein kann. Die getrennte Bewertung der verschiedenen Bestandteile einer Immobilie ist besonders hilfreich, wenn es sich um neue oder auf einzigartige Weise von anderen Immobilien unterscheidet.

Wann der Kostenansatz verwendet werden sollte

Eigenschaften für besondere Verwendung

Der Kostenansatz ist erforderlich und manchmal der einzige Weg, um den Wert von ausschließlich genutzten Gebäuden wie Bibliotheken, Schulen oder Kirchen zu bestimmen. Diese Ressourcen generieren wenig Einkommen und werden oft nicht vermarktet, was die Einnahmen und vergleichbare Ansätze ungültig macht.

Neubau

Auch bei Neubauten wird oft der Kostenansatz verwendet. Baukreditgeber verlangen Schätzungen nach dem Kostenansatz, da jeder Marktwert oder Ertragswert von den Projektstandards und der Fertigstellung abhängt. Projekte werden in verschiedenen Bauphasen neu bewertet, um die Freigabe von Mitteln für die nächste Fertigstellungsphase zu ermöglichen.

Versicherung

Versicherungsbewertungen neigen dazu, den Kostenansatz zu verwenden, wenn sie Hausbesitzer-Policen zeichnen oder Ansprüche prüfen, da nur der Wert von Verbesserungen versicherbar ist und der Bodenwert vom Gesamtwert der Immobilie getrennt wird. Maßgebend für die Bewertung ist die Wahl zwischen fortgeführtem Wert und vollem Wiederbeschaffungs- bzw. Wiederbeschaffungswert.

Gewerbeimmobilien

Schließlich wird gelegentlich auf den Kostenansatz zurückgegriffen, um Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsgeschäfte und Hotels zu bewerten. Der Einkommensansatz ist die hier hauptsächlich verwendete Methode, obwohl ein Kostenansatz implementiert werden kann, wenn Design, Konstruktion, funktionaler Nutzen oder Materialqualität individuelle Anpassungen erfordern.

Besondere Überlegungen

Die meisten Wohnungsbewertungen verwenden nicht den Kostenansatz. Stattdessen bestimmen Verkaufsvergleiche normalerweise die Marktbewertungen dieser Art von Immobilien.

Wenn eine Kostenschätzung unter dem Marktpreis liegt, kann dies ein Zeichen für einen überhitzten Markt sein. Umgekehrt können regelmäßige Bewertungen über den Marktpreisen eine Kaufgelegenheit signalisieren.

Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie für ihre Nachbarschaft unter- oder überrenoviert ist. In diesem Fall trägt eine genaue Schätzung des Werts von Verbesserungen zur Genauigkeit der Wertermittlung bei, was allein mit dem vergleichbaren Ansatz nicht möglich ist.

Höhepunkte

• Der Kostenansatz gilt als weniger zuverlässig als andere Immobilienbewertungsmethoden, kann aber in bestimmten Fällen nützlich sein, z. B. bei der Bewertung eines Neubaus oder eines einzigartigen Eigenheims mit wenigen Vergleichswerten.

• Der Kostenansatz für die Immobilienbewertung geht davon aus, dass der Wert den Gesamtkosten für den Bau einer gleichwertigen Struktur entsprechen sollte.

• Der Kostenansatz berücksichtigt die Grundstückskosten zuzüglich Baukosten abzüglich Abschreibungen.