Approche des coûts

Qu'est-ce que l'approche des coûts ?

L'approche du coût est une méthode d'évaluation immobilière qui estime que le prix qu'un acheteur devrait payer pour un bien immobilier est égal au coût de construction d'un immeuble équivalent. Dans l'approche du coût, la valeur de la propriété est égale au coût du terrain, plus les coûts totaux de construction, moins l' amortissement. Il donne la valeur marchande la plus précise lorsqu'une propriété est neuve que par le biais de méthodes alternatives.

L'approche du coût est l'une des trois méthodes d'évaluation de l'immobilier ; les autres étant l' approche par le revenu et l' approche comparable.

Comprendre l'approche des coûts

Au lieu de se concentrer sur les prix auxquels se vendent d'autres maisons similaires dans la région ou sur la capacité d'une propriété à générer des revenus,. la méthode de l'approche de la côte évalue l'immobilier en calculant combien coûterait le bâtiment aujourd'hui s'il était détruit et devait être remplacé. du début à la fin. Il tient également compte de la valeur du terrain et effectue des déductions pour toute perte de valeur, autrement appelée sa dépréciation.

La logique derrière l'approche du coût est qu'il n'est pas logique que les acheteurs paient plus pour une propriété que ce qu'il en coûterait pour construire à partir de zéro.

Il existe deux principaux types d'évaluations selon l'approche des coûts :

Méthode de reproduction : Cette version tient compte du coût de construction d'une réplique de la propriété et accorde une attention particulière à l'utilisation de matériaux d'origine.
Méthode de remplacement. Dans ce cas, on suppose que la nouvelle structure a la même fonction mais avec des matériaux plus récents, en utilisant les méthodes de construction actuelles et une conception mise à jour.

Lorsque toutes les estimations ont été rassemblées, l'approche des coûts est calculée de la manière suivante :

coût – amortissement + valeur du terrain = valeur du bien.

Avantages et inconvénients de l'approche par les coûts

L'approche des coûts peut être moins fiable que les revenus et les méthodologies comparables dans la pratique. Cela nécessite certaines hypothèses, notamment en prenant pour acquis qu'il y a suffisamment de terrain disponible pour que l'acheteur puisse construire une propriété identique.

De plus, si un terrain vacant comparable n'est pas disponible, la valeur doit être estimée, ce qui rend l'évaluation moins précise. Le manque de matériaux de construction similaires réduit également la précision de l'évaluation et augmente la place à la subjectivité. Le calcul de l'amortissement d'une propriété plus ancienne n'est pas non plus simple et facilement mesurable.

Malgré ces limites, il existe quelques cas où l'approche par les coûts peut être utile et même nécessaire. L'évaluation séparée des différentes composantes de l'immobilier est particulièrement utile lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier neuf ou qui diffère des autres de manière unique.

Quand utiliser l'approche du coût

Propriétés à usage spécial

L'approche du coût est nécessaire et est parfois la seule façon de déterminer la valeur des bâtiments à usage exclusif, comme les bibliothèques, les écoles ou les églises. Ces ressources génèrent peu de revenus et ne sont pas souvent commercialisées, ce qui invalide les approches revenu et comparable.

Nouvelle construction

L'approche du coût est également souvent utilisée pour les nouvelles constructions. Les prêteurs de construction exigent des évaluations selon l'approche du coût, car toute valeur marchande ou valeur de revenu dépend des normes et de l'achèvement du projet. Les projets sont réévalués à différentes étapes de la construction afin de permettre le déblocage des fonds pour la prochaine étape d'achèvement.

Assurance

Les évaluations d'assurance ont tendance à utiliser l'approche du coût lors de la souscription des polices des propriétaires ou de l'examen des réclamations, car seule la valeur des améliorations est assurable et la valeur du terrain est séparée de la valeur totale de la propriété. Le choix entre la valeur dépréciée et la valeur de remplacement intégral ou de reproduction est le facteur déterminant de l'évaluation.

Propriété commerciale

Enfin, l'approche du coût est parfois utilisée pour évaluer les biens commerciaux,. tels que les immeubles de bureaux, les magasins de détail et les hôtels. L'approche par les revenus est la principale méthode utilisée ici, bien qu'une approche par les coûts puisse être mise en œuvre lorsque la conception, la construction, l'utilité fonctionnelle ou la qualité des matériaux nécessitent des ajustements individuels.

Considérations particulières

La plupart des évaluations résidentielles n'utilisent pas l'approche du coût. Au lieu de cela, les comparaisons de ventes déterminent généralement les évaluations de marché de ces types de propriétés.

Lorsqu'une évaluation basée sur l'approche des coûts est inférieure aux prix du marché, cela peut être le signe d'un marché en surchauffe. À l'inverse, des évaluations régulières supérieures aux prix du marché peuvent signaler une opportunité d'achat.

Une exception est si la propriété est sous-améliorée ou sur-améliorée pour son quartier. Dans ce cas, une estimation précise de la valeur des améliorations ajoute à la précision de la détermination de la valeur, ce qui n'est pas possible en utilisant uniquement l'approche comparable.

Points forts

L'approche par le coût est considérée comme moins fiable que d'autres méthodes d'évaluation immobilière, mais peut être utile dans certains cas comme lors de l'évaluation d'une nouvelle construction ou d'une maison unique avec peu de comparables.
L'approche du coût de l'évaluation immobilière considère que la valeur doit être égale au coût total pour construire une structure équivalente.
L'approche du coût considère le coût du terrain, plus les coûts de construction, moins l'amortissement.