Omkostningstilgang

Hvad er omkostningsmetoden?

Omkostningsmetoden er en ejendomsvurderingsmetode, der estimerer den pris, en køber skal betale for et stykke ejendom, er lig med omkostningerne ved at bygge en tilsvarende bygning. I omkostningsmetoden er ejendommens værdi lig med prisen på jord plus de samlede byggeomkostninger med fradrag af afskrivninger. Det giver den mest nøjagtige markedsværdi for, hvornår en ejendom er ny end ved alternative metoder.

Omkostningstilgangen er en af tre værdiansættelsesmetoder for fast ejendom; de andre er indkomsttilgangen og den sammenlignelige tilgang.

Forståelse af omkostningstilgangen

I stedet for at fokusere på de priser, andre lignende boliger i området sælger for, eller en ejendoms evne til at generere indtægter,. værdisætter kysttilgangsmetoden fast ejendom ved at beregne, hvor meget bygningen ville koste i dag, hvis den blev ødelagt og skulle udskiftes fra start til slut. Det tager også hensyn til, hvor meget jorden er værd og foretager fradrag for ethvert værditab, også kendt som dets afskrivning.

Logikken bag omkostningstilgangen er, at det ikke giver meget mening for købere at betale mere for en ejendom, end hvad det ville koste at bygge fra bunden.

Der er to hovedtyper af omkostningstilgangsvurderinger:

1. Reproduktionsmetode: Denne version tager højde for, hvad en kopi af ejendommen ville koste at blive bygget og lægger vægt på brugen af originale materialer.

2. Udskiftningsmetode. I dette tilfælde forudsættes det, at den nye konstruktion har samme funktion, men med nyere materialer, ved at udnytte nuværende byggemetoder og opdateret design.

Når alle estimater er indsamlet, beregnes omkostningsmetoden på følgende måde:

kostpris – afskrivning + grundværdi = ejendommens værdi.

Fordele og ulemper ved omkostningsmetoden

Omkostningstilgangen kan være mindre pålidelig end indkomsten og sammenlignelige metoder i praksis. Det kræver visse forudsætninger, herunder at tage for givet, at der er nok ledig jord til, at køber kan bygge en identisk ejendom.

Hvis der ikke er sammenlignelige ledige arealer til rådighed, skal værdien desuden estimeres, hvilket gør vurderingen mindre præcis. Manglen på lignende byggematerialer reducerer også nøjagtigheden af vurderingen og øger pladsen til subjektivitet. Beregning af afskrivning på ældre ejendom er heller ikke ligetil og let målelig.

På trods af disse begrænsninger er der nogle få tilfælde, hvor omkostningstilgangen kan være nyttig og endda nødvendig. Det er især nyttigt at vurdere de forskellige komponenter i fast ejendom hver for sig, når man handler med ejendom, der er ny eller adskiller sig fra andre på unikke måder.

Hvornår skal man bruge omkostningsmetoden

Egenskaber for speciel brug

Omkostningstilgangen er påkrævet, og nogle gange er den eneste måde at bestemme værdien af bygninger til eksklusiv brug, såsom biblioteker, skoler eller kirker. Disse ressourcer genererer ringe indkomst og markedsføres ikke ofte, hvilket gør indkomsten og sammenlignelige tilgange ugyldige.

Nybyggeri

Omkostningsmetoden bruges også ofte til nybyggeri. Byggeri långivere kræver omkostningstilgangsvurderinger, fordi enhver markedsværdi eller indkomstværdi er afhængig af projektstandarder og færdiggørelse. Projekter revurderes på forskellige stadier af byggeriet for at muliggøre frigivelse af midler til næste fase af færdiggørelsen.

Forsikring

Forsikringsvurderinger har en tendens til at bruge omkostningstilgangen, når de tegner husejers politikker eller overvejer krav, fordi kun værdien af forbedringer kan forsikres, og jordværdien adskilles fra ejendommens samlede værdi. Valget mellem afskrevet værdi og fuld genanskaffelses- eller reproduktionsværdi er den afgørende faktor for vurderingen.

Kommerciel ejendom

Endelig er omkostningstilgangen lejlighedsvis afhængig af værdiansættelse af erhvervsejendomme,. såsom kontorbygninger, detailbutikker og hoteller. Indkomsttilgangen er den vigtigste metode, der anvendes her, selvom en omkostningstilgang kan implementeres, når design, konstruktion, funktionel nytte eller materialekvalitet kræver individuelle justeringer.

Særlige overvejelser

De fleste boligvurderinger bruger ikke omkostningsmetoden. I stedet driver salgssammenligninger normalt markedsvurderinger af disse typer ejendomme.

Når en omkostningstilgangsvurdering kommer under markedspriserne, kan det være et tegn på et overophedet marked. Omvendt kan regelmæssige evalueringer over markedspriserne signalere en købsmulighed.

En undtagelse er, hvis ejendommen er underforbedret eller overforbedret for sit nabolag. I dette tilfælde bidrager en nøjagtig vurdering af værdien af forbedringer til præcisionen af værdibestemmelsen, hvilket ikke er muligt kun ved brug af den sammenlignelige tilgang.

Højdepunkter

• Omkostningstilgangen anses for at være mindre pålidelig end andre ejendomsvurderingsmetoder, men kan være nyttig i visse tilfælde såsom ved vurdering af nybyggeri eller en unik bolig med få sammenlignelige.

• Omkostningstilgangen til ejendomsvurdering mener, at værdien skal svare til de samlede omkostninger for at bygge en tilsvarende struktur.

• Omkostningsmetoden tager hensyn til omkostningerne ved jord plus byggeomkostninger minus afskrivninger.