داونريت

ما هو داونريت؟

DownREIT هو مسعى مشترك بين مالك العقارات وصندوق الاستثمار العقاري (REIT) لغرض الاستحواذ على العقارات والسيطرة عليها.

فهم DownREIT

يتضمن DownREIT ترتيب شراكة بين مالك العقارات و (REIT) الذي يساعد مالك العقار في تأجيل ضريبة أرباح رأس المال على بيع العقارات التي تم تقديرها. تم اختراع UPREIT بعد الركود العقاري في التسعينيات لتسهيل استثمار رأس المال في صناعة العقارات. تطورت DownREIT من UPREIT.

يحصل أصحاب العقارات الذين يساهمون بممتلكاتهم في DownREITs على وحدات تشغيل في شراكة. يمكن هيكلة كيان الشراكة هذا وعلاقة مالك العقار به بعدة طرق مختلفة ، اعتمادًا على هيكل صندوق الاستثمار العقاري وأي ترقيات قد تكون موجودة. في DownREIT ، يتعين على REIT الموافقة على اتفاقية تجميد أو إغلاق لبيع الأصول المساهمة .

هناك نوعان من فئات شراكة DownREIT. في النوع الأول من الشراكة ، يوفر REIT رأس مال محدودًا أو بدون رأس مال ، ويحصل الشركاء المحدودون على تفضيلات بشأن توزيع النقد التشغيلي بمبلغ مساوٍ لأرباح أسهم REIT. الفئة الثانية من REIT تتضمن مساهمة رأس مال كبير من قبل REIT. يتلقى الشريك العام توزيعًا مساويًا لعائد رأس المال.

DownREIT مقارنة بـ UPREIT

DownREIT أقل استخدامًا من UPREIT لأنه أكثر تعقيدًا وقد لا يتمتع بنفس المزايا الضريبية مثل UPREIT. المساهمة في العقارات في DownREIT هي صفقة معقدة تتطلب توجيهات ضريبية واستثمارية احترافية. إذا لم يتم تنظيم المعاملة بعناية فائقة ، فقد تنظر مصلحة الضرائب في نقل الملكية إلى DownREIT في مقابل وحدات التشغيل باعتبارها معاملة خاضعة للضريبة بموجب قواعد البيع المقنع أو مكافحة إساءة الاستخدام. ومن ثم ، قد يكون UPREIT هو الخيار الأكثر منطقية لمالك العقار الذي يكون اهتمامه الأساسي هو تأجيل التزام ضريبة الدخل .

على عكس UPREITs ، حيث لا تتضمن ملكية العقارات ، فإن DownREIT يتضمن امتلاك العقارات. بعض هذه الممتلكات مملوكة بالكامل ، في حين أن البعض قد يكون مملوكًا من خلال شراكات محدودة مع أولئك الذين ساهموا في الممتلكات.

يمكن أن يكون DownREIT خيارًا منطقيًا إذا كان مالك العقار يعتقد أن ممتلكاته ستقدر أكثر من ممتلكات REIT الأخرى ، لأنه يحتفظ باهتمام أكبر في ممتلكاته التي يساهم بها مع DownREIT أكثر مما كان سيفعل مع UPREIT.

ومع ذلك ، نظرًا لأن هيكل ملكية DownREIT أكثر تعقيدًا ، فإن تحويل وحدات التشغيل إلى نقد يتطلب حسابات أكثر تعقيدًا. وبالمثل ، فإن UPREITs و DownREITs تعمل بشكل مختلف كاستثمارات حيث يتم تنظيمها بشكل مختلف. مع DownREIT ، يمكن للشراكة بين REIT والمستثمر أن تعمل بشكل مختلف عن أداء REIT ككل.

DownREITs تشبه UPREIT ، ومع ذلك ، من حيث قيمتها كأداة لتخطيط العقارات. يعمل كلاهما على تصعيد أساس وحدات التشغيل عند وفاة المالك ، مما يسمح بنقل العقارات المقيمة إلى الورثة معفاة من الضرائب. يمكن للورثة بعد ذلك تحويل الوحدات التشغيلية إلى أسهم REIT أو نقدًا دون دفع الضرائب.

مثال على DownREIT

النظر في محفظة من خمسة عقارات بقيمة 100 مليون دولار. الممتلكات لديها ديون يساوي 80 مليون دولار بمعدل فائدة 8 ٪. الشركاء الذين يمتلكون العقار لديهم رصيد حساب رأسمالي تراكمي قدره 5 ملايين دولار. يدخل REIT الصفقة ويسدد 60 مليون دولار من الديون الحالية للممتلكات ويحل محل أرصدة حسابات رأس المال للشركاء المتبقين الذين لديهم ديون بنسبة 7 ٪. يتم إصدار الأسهم كوحدات تشغيل للمبلغ المتبقي البالغ 20 مليون دولار الذي يحتفظ به الشركاء ويصبح REIT صاحب الأغلبية بينما يصبح الشركاء المتبقون شركاء GP و LPs.

يسلط الضوء

• DownREIT هي اتفاقية شراكة بين REIT ومالك العقارات التي تمكن من تأجيل الضريبة على بيع العقارات المقيمة.

• هناك نوعان من DownREITs. النوع الأول يتضمن مساهمات رأسمالية محدودة أو معدومة من صناديق الاستثمار العقاري بينما النوع الثاني يتضمن مساهمة رأسمالية كبيرة من قبل صناديق الاستثمار العقاري.

• تعتبر DownREITs أكثر تعقيدًا بالمقارنة مع UPREITs ويمكن أن يكون لها آثار ضريبية ، إذا كانت وحدة التشغيل تعتبر ضمانًا من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية.