DownREIT
DownREIT Nedir?
DownREIT, bir gayrimenkul sahibi ile bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) arasında gayrimenkul satın almak ve kontrol etmek amacıyla ortak bir girişimdir.
DownREIT'i Anlamak
DownREIT, bir gayrimenkul sahibi ile (GYO) arasında, gayrimenkul sahibine takdir edilen gayrimenkul satışına ilişkin sermaye kazançları vergisini ertelemede yardımcı olan bir ortaklık düzenlemesini içerir. UPREIT,. 1990'lardaki emlak durgunluğundan sonra, gayrimenkul sektörüne sermaye yatırımını kolaylaştırmak için icat edildi. DownREIT , UPREIT'ten evrimleşti.
DownREIT'lere mülk katkısında bulunan gayrimenkul sahipleri, bir ortaklık içinde işletme birimleri alır. Bu ortaklık kuruluşu ve mülk sahibinin onunla ilişkisi, GYO'nun yapısına ve mevcut olabilecek herhangi bir UPREIT'e bağlı olarak çeşitli farklı şekillerde yapılandırılabilir. Bir DownREIT'de, GYO, katkıda bulunan varlıkların satışı için bir durdurma veya lokavt sözleşmesini kabul etmek zorundadır .
İki tür DownREIT ortaklık kategorisi vardır. Birinci tür ortaklıkta, GYO, sınırlı sermaye sağlar ve sınırlı ortaklar, GYO hisse temettülerine eşit bir miktarda işletme nakit dağıtımı konusunda imtiyaz alır. GYO'nun ikinci kategorisi, GYO'nun önemli bir sermaye katkısını içerir. Genel ortak, sermaye getirisine eşit dağıtım alır.
DownREIT, UPREIT ile Karşılaştırıldığında
DownREIT, UPREIT'ten daha az kullanılır, çünkü daha karmaşıktır ve UPREIT ile aynı vergi avantajlarına sahip olmayabilir. Bir DownREIT'e mülk katkısı yapmak, profesyonel vergi ve yatırım rehberliği gerektiren karmaşık bir işlemdir. İşlem aşırı özenle yapılandırılmamışsa, IRS, işletim birimleri karşılığında mülkiyetin DownREIT'e devrini, örtülü satış veya kötüye kullanımı önleme kuralları kapsamında vergiye tabi bir işlem olarak değerlendirebilir. Bu nedenle, birincil endişesi gelir vergisi borcunu ertelemek olan bir mülk sahibi için bir UPREIT daha mantıklı bir seçim olabilir .
Gayrimenkul sahipliğinin dahil olmadığı UPREIT'lerin aksine, DownREIT gayrimenkul sahibi olmayı içerir. Bu mülkün bir kısmı doğrudan sahiplenirken, bir kısmı da mülke katkıda bulunanlarla sınırlı ortaklıklar yoluyla sahip olunabilir.
Mülk sahibi, gayrimenkulünün GYO'nun diğer varlıklarından daha fazla değer kazanacağını düşünüyorsa, bir DownREIT mantıklı bir seçenek olabilir, çünkü bir DownREIT ile katkıda bulunduğu mülke bir UPREIT ile olduğundan daha fazla ilgi gösterir.
Bununla birlikte, DownREIT'in sahiplik yapısı daha karmaşık olduğundan, işletme birimlerini nakde çevirmek daha karmaşık hesaplamalar gerektirir. Benzer şekilde, UPREIT'ler ve DownREIT'ler, farklı yapılandırıldıkları için yatırım olarak farklı performans gösterirler. DownREIT ile GYO ile yatırımcı arasındaki ortaklık, bir bütün olarak GYO'nun performansından farklı performans gösterebilir.
DownREIT'ler, bir emlak planlama aracı olarak değerlerinde UPREIT'lere benzer. Her ikisi de, mal sahibinin ölümü üzerine işletim birimlerinin temelini hızlandırarak, takdir edilen gayrimenkulün mirasçılara vergiden muaf bir şekilde devredilmesine izin verir. Mirasçılar daha sonra faaliyet birimlerini vergi ödemeden GYO hisselerine veya nakde çevirebilirler.
DownREIT Örneği
100 milyon dolar değerinde beş mülkten oluşan bir portföy düşünün. Mülklerin %8 faiz oranıyla 80 milyon dolara eşit borcu var. Mülk sahibi olan ortakların kümülatif sermaye hesabı bakiyesi 5 milyon dolar. GYO işleme girer ve mülk için mevcut 60 milyon $ borcunu öder ve kalan ortakların sermaye hesabı bakiyelerini %7 borçla değiştirir. Hisseler, ortaklar tarafından tutulan kalan 20 milyon $ için işletme birimleri olarak ihraç edilir ve GYO çoğunluk sahibi olurken, kalan ortaklar GP ve LP olur.
##Öne çıkanlar
DownREIT, bir GYO ile bir gayrimenkul sahibi arasında, takdir edilen gayrimenkulün satışı üzerinden verginin ertelenmesini sağlayan bir ortaklık anlaşmasıdır.
İki tür DownREIT vardır. Birinci tip, GYO'lardan sermaye katkısı olmaması ile sınırlıyken, ikinci tip GYO'ların önemli sermaye katkısını içerir.
DownREIT'ler, UPREIT'lere kıyasla daha karmaşıktır ve işletim biriminin IRS tarafından bir menkul kıymet olarak kabul edilmesi durumunda vergi etkileri olabilir.
