डाउनरेइट

डाउनरीट क्या है?

डाउनरीट रियल एस्टेट के मालिक और रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) के बीच एक संयुक्त प्रयास है, जिसका उद्देश्य रियल एस्टेट का अधिग्रहण और नियंत्रण करना है।

डाउनरेइट को समझना

डाउनआरईआईटी में एक रियल एस्टेट मालिक और (आरईआईटी) के बीच एक साझेदारी व्यवस्था शामिल है जो अचल संपत्ति के मालिक को सराहना की गई अचल संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को स्थगित करने में सहायता करती है। अचल संपत्ति उद्योग में पूंजी के निवेश को सुविधाजनक बनाने के लिए 1990 के दशक की अचल संपत्ति मंदी के बाद UPREIT का आविष्कार किया गया था। डाउनरीट UPREIT से विकसित हुआ।

डाउनआरईआईटी में संपत्ति का योगदान करने वाले रियल एस्टेट मालिक एक साझेदारी में परिचालन इकाइयां प्राप्त करते हैं। यह साझेदारी इकाई और इसके साथ संपत्ति के मालिक के संबंध को आरईआईटी की संरचना और मौजूद किसी भी यूपीआरईआईटी के आधार पर विभिन्न तरीकों से संरचित किया जा सकता है। डाउनरीट में, आरईआईटी को योगदान की गई संपत्तियों की बिक्री के लिए एक ठहराव या तालाबंदी समझौते के लिए सहमत होना पड़ता है ।

डाउनरेइट साझेदारी श्रेणियां दो प्रकार की होती हैं। पहले प्रकार की साझेदारी में, आरईआईटी बिना पूंजी के सीमित प्रदान करता है और सीमित भागीदारों को आरईआईटी शेयर लाभांश के बराबर राशि में ऑपरेटिंग कैश के वितरण पर प्राथमिकताएं प्राप्त होती हैं। आरईआईटी की दूसरी श्रेणी में आरईआईटी द्वारा महत्वपूर्ण पूंजी का योगदान शामिल है। सामान्य साझेदार को पूंजी की वापसी के बराबर वितरण प्राप्त होता है।

डाउनरीट UPREIT की तुलना में

डाउनरीट का उपयोग यूपीआरईआईटी की तुलना में कम व्यापक रूप से किया जाता है क्योंकि यह अधिक जटिल है और इसमें यूपीआरईआईटी के समान कर लाभ नहीं हो सकते हैं। डाउनरीट में संपत्ति का योगदान एक जटिल लेनदेन है जिसमें पेशेवर कर और निवेश मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है। यदि लेन-देन को अत्यधिक सावधानी से संरचित नहीं किया गया है, तो आईआरएस प्रच्छन्न-बिक्री या दुरुपयोग-विरोधी नियमों के तहत कर योग्य लेनदेन के रूप में परिचालन इकाइयों के बदले में डाउनआरईआईटी में संपत्ति के हस्तांतरण पर विचार कर सकता है। इसलिए, एक संपत्ति के मालिक के लिए एक UPREIT अधिक तार्किक विकल्प हो सकता है, जिसकी प्राथमिक चिंता आयकर देयता को स्थगित करना है ।

UPREITs के विपरीत, जहां अचल संपत्ति का स्वामित्व शामिल नहीं है, डाउनरीट में अचल संपत्ति का स्वामित्व शामिल है। इस संपत्ति में से कुछ एकमुश्त स्वामित्व में हैं, जबकि कुछ उन लोगों के साथ सीमित भागीदारी के माध्यम से स्वामित्व में हो सकते हैं जिन्होंने इसमें संपत्ति का योगदान दिया है।

डाउनरेइट एक तार्किक विकल्प हो सकता है यदि संपत्ति के मालिक को लगता है कि उसकी अचल संपत्ति आरईआईटी की अन्य होल्डिंग्स की तुलना में अधिक सराहना करेगी, क्योंकि वह अपनी योगदान वाली संपत्ति में डाउनरेइट के साथ एक यूपीआरईआईटी के मुकाबले ज्यादा दिलचस्पी रखता है।

उस ने कहा, चूंकि डाउनरेइट की स्वामित्व संरचना अधिक जटिल है, ऑपरेटिंग इकाइयों को नकदी में परिवर्तित करने के लिए अधिक जटिल गणना की आवश्यकता होती है। इसी तरह, UPREITs और DownREITs निवेश के रूप में अलग-अलग प्रदर्शन करते हैं क्योंकि वे अलग तरह से संरचित होते हैं। डाउनरीट के साथ, आरईआईटी और निवेशक के बीच साझेदारी आरईआईटी के प्रदर्शन से अलग प्रदर्शन कर सकती है।

डाउनआरईआईटी, यूपीआरईआईटी के समान हैं, हालांकि, संपत्ति नियोजन उपकरण के रूप में उनके मूल्य में। दोनों मालिक की मृत्यु पर परिचालन इकाइयों के आधार को बढ़ाते हैं, जिससे वारिसों को प्रशंसित अचल संपत्ति के कर-मुक्त हस्तांतरण की अनुमति मिलती है। वारिस तब परिचालन इकाइयों को कर का भुगतान किए बिना आरईआईटी शेयरों या नकद में परिवर्तित कर सकते हैं।

डाउनरेइट का उदाहरण

100 मिलियन डॉलर मूल्य की पांच संपत्तियों के पोर्टफोलियो पर विचार करें। संपत्तियों पर 8% ब्याज दर पर $80 मिलियन के बराबर ऋण है। जिन भागीदारों के पास संपत्ति है, उनके पास 5 मिलियन डॉलर का संचयी पूंजी खाता शेष है। आरईआईटी लेन-देन में प्रवेश करता है और संपत्ति के लिए मौजूदा ऋण के $ 60 मिलियन का भुगतान करता है और शेष भागीदारों के लिए 7% पर ऋण के साथ पूंजी खाता शेष राशि को बदल देता है। भागीदारों द्वारा रखे गए शेष $20 मिलियन के लिए शेयरों को परिचालन इकाइयों के रूप में जारी किया जाता है और आरईआईटी बहुमत धारक बन जाता है जबकि शेष भागीदार जीपी और एलपी बन जाते हैं।

##हाइलाइट

• डाउनरीट एक आरईआईटी और एक रियल एस्टेट मालिक के बीच एक साझेदारी समझौता है जो सराहना की गई अचल संपत्ति की बिक्री पर कर को स्थगित करने में सक्षम बनाता है।

• डाउनरेइट दो प्रकार के होते हैं। पहले प्रकार में आरईआईटी से कोई पूंजी योगदान सीमित नहीं है जबकि दूसरे प्रकार में आरईआईटी द्वारा महत्वपूर्ण पूंजी योगदान शामिल है।

• डाउनरेइट्स यूपीआरईआईटी की तुलना में अधिक जटिल हैं और कर प्रभाव पड़ सकते हैं, अगर ऑपरेटिंग यूनिट को आईआरएस द्वारा सुरक्षा माना जाता है।