DownREIT

Co to jest DownREIT?

DownREIT to wspólne przedsięwzięcie właściciela nieruchomości i Real Estate Investment Trust (REIT) w celu nabycia i kontrolowania nieruchomości.

Zrozumienie DownREIT

DownREIT obejmuje porozumienie partnerskie między właścicielem nieruchomości a (REIT), które pomaga właścicielowi nieruchomości w odroczeniu podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży cenionych nieruchomości. UPREIT został wynaleziony po recesji na rynku nieruchomości w latach 90., aby ułatwić inwestowanie kapitału w branżę nieruchomości. DownREIT wyewoluował z UPREIT.

Właściciele nieruchomości, którzy wnoszą nieruchomości do DownREIT, otrzymują jednostki operacyjne w ramach partnerstwa. Ta spółka partnerska i relacje właściciela nieruchomości z nią mogą być ustrukturyzowane na wiele różnych sposobów, w zależności od struktury REIT i ewentualnych UPREIT. W DownREIT REIT musi zgodzić się na umowę typu standstill lub lockout na sprzedaż wniesionych aktywów .

Istnieją dwa rodzaje kategorii partnerskich DownREIT. W pierwszym typie spółki REIT zapewnia kapitał bez kapitału, a komandytariusze otrzymują preferencje w zakresie dystrybucji gotówki operacyjnej w wysokości równej dywidendy z akcji REIT. Druga kategoria REIT obejmuje wniesienie przez REIT znacznego kapitału. Komplementariusz otrzymuje wypłatę w wysokości zwrotu kapitału.

DownREIT w porównaniu do UPREIT

DownREIT jest rzadziej stosowany niż UPREIT, ponieważ jest bardziej skomplikowany i może nie mieć takich samych korzyści podatkowych jak UPREIT. Wniesienie nieruchomości do DownREIT to złożona transakcja wymagająca profesjonalnego doradztwa podatkowego i inwestycyjnego. Jeśli transakcja nie jest zorganizowana z najwyższą starannością, IRS może rozważyć przeniesienie własności do DownREIT w zamian za jednostki operacyjne jako transakcję podlegającą opodatkowaniu na podstawie przepisów dotyczących ukrytej sprzedaży lub przeciwdziałania nadużyciom. Dlatego UPREIT może być bardziej logicznym wyborem dla właściciela nieruchomości, którego głównym celem jest odroczenie zobowiązania z tytułu podatku dochodowego .

W przeciwieństwie do UPREIT, gdzie własność nieruchomości nie jest zaangażowana, DownREIT obejmuje posiadanie nieruchomości. Część tej nieruchomości jest wprost własnością, podczas gdy część może być własnością spółek komandytowych z tymi, którzy wnieśli do niej majątek.

DownREIT może być logiczną opcją, jeśli właściciel nieruchomości uważa, że jego nieruchomość doceni bardziej niż inne udziały REIT, ponieważ zachowuje większe zainteresowanie swoją wniesioną nieruchomością w przypadku DownREIT niż w przypadku UPREIT.

To powiedziawszy, ponieważ struktura własności DownREIT jest bardziej złożona, przekształcenie jednostek operacyjnych w gotówkę wymaga bardziej złożonych obliczeń. Podobnie UPREIT i DownREIT działają inaczej jako inwestycje, ponieważ mają inną strukturę. W przypadku DownREIT partnerstwo między REIT a inwestorem może działać inaczej niż wyniki REIT jako całości.

DownREIT są jednak podobne do UPREIT pod względem wartości jako narzędzia planowania nieruchomości. Obydwa wzmacniają bazę jednostek operacyjnych po śmierci właściciela, umożliwiając zwolnione od podatku przekazanie cenionych nieruchomości spadkobiercom. Spadkobiercy mogą następnie zamienić jednostki operacyjne na akcje REIT lub gotówkę bez płacenia podatku.

Przykład DownREIT

Rozważmy portfel pięciu nieruchomości o wartości 100 milionów dolarów. Nieruchomości mają zadłużenie w wysokości 80 milionów dolarów przy oprocentowaniu 8%. Partnerzy, którzy są właścicielami nieruchomości, mają skumulowane saldo rachunku kapitałowego w wysokości 5 milionów dolarów. REIT przystępuje do transakcji i spłaca 60 mln USD istniejącego zadłużenia za nieruchomość i zastępuje salda na rachunkach kapitałowych pozostałych partnerów długiem na poziomie 7%. Akcje są emitowane jako jednostki operacyjne za pozostałe 20 milionów dolarów posiadanych przez partnerów, a REIT staje się właścicielem większościowym, podczas gdy pozostali partnerzy stają się GP i LPs.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• DownREIT to umowa partnerska pomiędzy REIT a właścicielem nieruchomości umożliwiająca odroczenie podatku od sprzedaży cenionych nieruchomości.

• Istnieją dwa rodzaje DownREIT. Pierwszy rodzaj wiąże się z ograniczeniem do braku wkładów kapitałowych z REIT, podczas gdy drugi rodzaj wiąże się ze znacznym wkładem kapitałowym ze strony REIT.

• DownREIT są bardziej skomplikowane niż UPREIT i mogą mieć konsekwencje podatkowe, jeśli jednostka operacyjna zostanie uznana przez IRS za papier wartościowy.