房地产投资信托基金

什么是 DownREIT？

DownREIT 是房地产所有者和房地产投资信托基金 (REIT) 为收购和控制房地产而共同努力的结果。

了解 DownREIT

DownREIT 涉及房地产所有者与 (REIT) 之间的合作安排，帮助房地产所有者推迟对出售增值房地产的资本利得税。 UPREIT是在 1990 年代房地产衰退之后发明的，以促进资本投资于房地产行业。DownREIT 是从 UPREIT演变而来的。

向 DownREITs 贡献财产的房地产所有者以合作伙伴的形式获得运营单位。该合伙实体和业主与其之间的关系可以以多种不同的方式构建，具体取决于 REIT 的结构和可能存在的任何 UPREIT。在 DownREIT 中，REIT 必须同意停止或锁定协议以出售出资资产。

有两种类型的 DownREIT 合作伙伴类别。在第一类合伙企业中，REIT 提供有限资本或不提供资本，有限合伙人在分配运营现金方面享有优先权，其数额等于 REIT 股票股息。第二类房地产投资信托基金涉及房地产投资信托基金的大量资本贡献。普通合伙人获得的分配等于资本回报。

DownREIT 与 UPREIT 相比

DownREIT 的使用不如 UPREIT 广泛，因为它更复杂，并且可能没有与 UPREIT 相同的税收优势。向 DownREIT 贡献财产是一项复杂的交易，需要专业的税务和投资指导。如果交易结构没有特别谨慎，国税局可能会考虑将财产转移到 DownREIT 以换取运营单位，这是变相销售或反滥用规则下的应税交易。因此，对于主要关注递延所得税责任的业主而言，UPREIT 可能是更合乎逻辑的选择。

与不涉及房地产所有权的 UPREIT 不同，DownREIT 确实涉及拥有房地产。其中一些财产是完全拥有的，而另一些可能是通过与为其提供财产的人建立有限合伙关系而拥有的。

如果业主认为他的房地产将比 REIT 的其他资产升值更多，那么 DownREIT 可能是一个合乎逻辑的选择，因为他在 DownREIT 的贡献财产中保留了比 UPREIT 更大的利益。

也就是说，由于 DownREIT 的所有权结构更复杂，将运营单位转换为现金需要更复杂的计算。同样，UPREITs 和 DownREITs 作为投资的表现也不同，因为它们的结构不同。借助 DownREIT，REIT 与投资者之间的合作伙伴关系的表现可能与整个 REIT 的表现不同。

DownREITs 与 UPREITs 类似，但是，它们作为遗产规划工具的价值。两者都在业主去世后加强经营单位的基础，允许将增值房地产免税转让给继承人。然后，继承人可以将经营单位转换为 REIT 股票或现金而无需纳税。

DownREIT 示例

考虑价值 1 亿美元的五处房产的投资组合。这些房产的债务相当于 8000 万美元，利率为 8%。拥有该物业的合伙人的资本账户累计余额为 500 万美元。房地产投资信托基金进入交易并为该物业偿还了 6000 万美元的现有债务，并将剩余合伙人的资本账户余额替换为 7% 的债务。合伙人持有的剩余 2000 万美元的股份作为运营单位发行，房地产投资信托基金成为大股东，其余合伙人成为 GP 和 LP。

＃＃ 强调

• DownREIT 是 REIT 与房地产所有者之间的合作协议，可以推迟对增值房地产的销售征税。

• 有两种类型的 DownREIT。第一种类型涉及房地产投资信托基金的有限资本贡献，而第二种类型涉及房地产投资信托基金的大量资本贡献。

• 与 UPREITs 相比，DownREITs 更为复杂，并且如果运营单位被 IRS 视为证券，则可能会产生税收影响。