DownREIT
O que é DownREIT?
DownREIT é um empreendimento conjunto entre um proprietário imobiliário e um fundo de investimento imobiliário (REIT) com o objetivo de adquirir e controlar imóveis.
Entendendo o DownREIT
O DownREIT envolve um acordo de parceria entre o proprietário do imóvel e o (REIT) que auxilia o proprietário do imóvel no diferimento do imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis valorizados. O UPREIT foi inventado após a recessão imobiliária da década de 1990 para facilitar o investimento de capital no setor imobiliário. O DownREIT evoluiu do UPREIT.
Proprietários de imóveis que contribuem com propriedades para DownREITs recebem unidades operacionais em parceria. Esta entidade de parceria e a relação do proprietário com ela podem ser estruturadas de várias maneiras, dependendo da estrutura do REIT e de quaisquer UPREITs que possam existir. Em um DownREIT, o REIT deve concordar com um contrato de suspensão ou bloqueio para venda de ativos contribuÃdos .
Existem dois tipos de categorias de parceria DownREIT. No primeiro tipo de parceria, o REIT fornece capital limitado a nenhum e os sócios limitados recebem preferências na distribuição de caixa operacional em um valor igual aos dividendos de ações do REIT. A segunda categoria de REIT envolve uma contribuição de capital significativo pelo REIT. O sócio geral recebe distribuição igual ao retorno do capital.
DownREIT em comparação com UPREIT
O DownREIT é menos utilizado do que o UPREIT porque é mais complicado e pode não ter as mesmas vantagens fiscais que um UPREIT. Contribuir com propriedade para um DownREIT é uma transação complexa que requer orientação profissional de impostos e investimentos. Se a transação não for estruturada com extremo cuidado, o IRS pode considerar a transferência de propriedade para o DownREIT em troca de unidades operacionais como uma transação tributável sob regras de venda disfarçada ou antiabuso. Portanto, um UPREIT pode ser a escolha mais lógica para um proprietário cuja principal preocupação é diferir o imposto de renda .
Ao contrário dos UPREITs, onde a propriedade de imóveis não está envolvida, um DownREIT envolve a propriedade de imóveis. Algumas dessas propriedades são de propriedade total, enquanto algumas podem ser de propriedade por meio de sociedades limitadas com aqueles que contribuÃram com propriedades para elas.
Um DownREIT pode ser uma opção lógica se o proprietário do imóvel achar que seu imóvel vai valorizar mais do que as outras participações do REIT, porque ele retém um interesse maior em sua propriedade contribuÃda com um DownREIT do que com um UPREIT.
Dito isso, como a estrutura de propriedade de um DownREIT é mais complexa, a conversão de unidades operacionais em dinheiro requer cálculos mais complexos. Da mesma forma, UPREITs e DownREITs funcionam de maneira diferente como investimentos, pois são estruturados de maneira diferente. Com um DownREIT, a parceria entre o REIT e o investidor pode ter um desempenho diferente do desempenho do REIT como um todo.
Os DownREITs são semelhantes aos UPREITs, no entanto, em seu valor como ferramenta de planejamento imobiliário. Ambos incrementam a base das unidades operacionais com a morte do proprietário, permitindo a transferência isenta de impostos dos imóveis valorizados aos herdeiros. Os herdeiros podem então converter as unidades operacionais em ações REIT ou dinheiro sem pagar impostos.
Exemplo de DownREIT
Considere um portfólio de cinco propriedades avaliadas em US$ 100 milhões. As propriedades têm dÃvida igual a $ 80 milhões a uma taxa de juros de 8%. Os sócios que possuem a propriedade têm um saldo acumulado da conta de capital de $ 5 milhões. O REIT entra na transação e paga US$ 60 milhões da dÃvida existente para a propriedade e substitui os saldos da conta de capital dos parceiros restantes com dÃvida de 7%. As ações são emitidas como unidades operacionais para os US$ 20 milhões restantes detidos pelos parceiros e o REIT se torna o detentor majoritário, enquanto os parceiros restantes se tornam GPs e LPs.
##Destaques
Um DownREIT é um acordo de parceria entre um REIT e um proprietário de um imóvel que permite o diferimento do imposto sobre a venda de imóveis valorizados.
Existem dois tipos de DownREITs. O primeiro tipo envolve contribuições de capital limitadas ou nulas de REITs, enquanto o segundo tipo envolve contribuições de capital significativas por REITs.
DownREITs são mais complicados em comparação com UPREITs e podem ter implicações fiscais, se a unidade operacional for considerada um tÃtulo pelo IRS.
