Giù REIT

Cos'è DownREIT?

DownREIT è uno sforzo congiunto tra un proprietario immobiliare e un fondo di investimento immobiliare (REIT) allo scopo di acquisire e controllare immobili.

Capire DownREIT

DownREIT prevede un accordo di partnership tra un proprietario immobiliare e il (REIT) che assiste il proprietario immobiliare nel differire l'imposta sulle plusvalenze sulla vendita di beni immobili apprezzati. L' UPREIT è stato inventato dopo la recessione immobiliare degli anni '90 per facilitare l'investimento di capitali nel settore immobiliare.DownREIT si è evoluto dall'UPREIT.

I proprietari di immobili che contribuiscono con proprietà ai DownREIT ricevono unità operative in una partnership. Questa entità di partenariato e il rapporto del proprietario della proprietà con essa possono essere strutturati in una varietà di modi diversi, a seconda della struttura del REIT e di eventuali UPREIT che possono esistere. In un DownREIT, il REIT deve accettare un accordo di sospensione o blocco per la vendita delle attività conferite .

Esistono due tipi di categorie di partnership DownREIT. Nel primo tipo di partnership, il REIT fornisce capitale a capitale zero e i soci accomandanti ricevono preferenze sulla distribuzione di liquidità operativa per un importo pari ai dividendi delle azioni REIT. La seconda categoria di REIT prevede il conferimento di capitale significativo da parte del REIT. Il socio accomandatario riceve una distribuzione pari alla restituzione del capitale.

DownREIT Rispetto a UPREIT

Il DownREIT è meno diffuso dell'UPREIT perché è più complicato e potrebbe non avere gli stessi vantaggi fiscali di un UPREIT. Contribuire una proprietà a un DownREIT è una transazione complessa che richiede una guida professionale in materia fiscale e di investimento. Se la transazione non è strutturata con estrema cura, l'IRS può considerare il trasferimento di proprietà nel DownREIT in cambio di unità operative come un'operazione imponibile ai sensi delle regole di vendita dissimulata o antiabuso. Quindi, un UPREIT può essere la scelta più logica per un proprietario di un immobile la cui preoccupazione principale è differire l'imposta sul reddito .

A differenza di UPREIT, dove la proprietà di immobili non è coinvolta, un DownREIT implica il possesso di immobili. Alcune di queste proprietà sono di proprietà a titolo definitivo, mentre alcune possono essere di proprietà tramite società in accomandita semplice con coloro che hanno contribuito con proprietà ad essa.

Un DownREIT può essere un'opzione logica se il proprietario dell'immobile pensa che il suo immobile apprezzerà più delle altre partecipazioni del REIT, perché mantiene un interesse maggiore nella sua proprietà conferita con un DownREIT rispetto a quanto farebbe con un UPREIT.

Detto questo, poiché la struttura proprietaria di un DownREIT è più complessa, la conversione di unità operative in contanti richiede calcoli più complessi. Allo stesso modo, UPREIT e DownREIT si comportano in modo diverso come investimenti poiché sono strutturati in modo diverso. Con un DownREIT, la partnership tra il REIT e l'investitore può funzionare in modo diverso rispetto alla performance del REIT nel suo insieme.

I DownREIT sono simili agli UPREIT, tuttavia, per il loro valore come strumento di pianificazione patrimoniale. Entrambi rafforzano le basi delle unità operative alla morte del proprietario, consentendo un trasferimento esentasse di beni immobili pregiati agli eredi. Gli eredi possono quindi convertire le unità operative in azioni REIT o contanti senza pagare le tasse.

Esempio di DownREIT

Considera un portafoglio di cinque proprietà del valore di $ 100 milioni. Le proprietà hanno un debito pari a $ 80 milioni al tasso di interesse dell'8%. I partner che possiedono la proprietà hanno un saldo cumulativo del conto capitale di $ 5 milioni. Il REIT entra nella transazione e paga $ 60 milioni di debito esistente per la proprietà e sostituisce i saldi del conto capitale per i restanti partner con un debito al 7%. Le azioni vengono emesse come unità operative per i restanti 20 milioni di dollari detenuti dai partner e il REIT diventa il detentore di maggioranza mentre i restanti partner diventano GP e LP.

Mette in risalto

• Un DownREIT è un accordo di partnership tra un REIT e un proprietario immobiliare che consente il differimento dell'imposta sulla vendita di un immobile apprezzato.

• Esistono due tipi di DownREIT. Il primo tipo prevede apporti in conto capitale limitati o nulli da REIT, mentre il secondo tipo prevede un contributo di capitale significativo da parte dei REIT.

• I DownREIT sono più complicati rispetto agli UPREIT e possono avere implicazioni fiscali, se l'unità operativa è considerata un titolo dall'IRS.