DownREIT

Was ist DownREIT?

DownREIT ist ein Gemeinschaftsunternehmen zwischen einem Immobilieneigentümer und einem Real Estate Investment Trust (REIT) zum Zwecke des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien.

DownREIT verstehen

Beim DownREIT handelt es sich um eine Partnerschaftsvereinbarung zwischen einem Immobilieneigentümer und dem (REIT), die den Immobilieneigentümer bei der Aufschiebung der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf geschätzter Immobilien unterstützt. Der UPREIT wurde nach der Immobilienrezession in den 1990er Jahren erfunden, um die Kapitalanlage in der Immobilienbranche zu erleichtern. Der DownREIT ist aus dem UPREIT hervorgegangen.

Immobilieneigentümer, die Immobilien in DownREITs einbringen, erhalten Betriebsanteile in einer Personengesellschaft. Diese Personengesellschaft und das Verhältnis des Grundstückseigentümers zu ihr kann je nach Ausgestaltung des REITs und eventuell vorhandener UPREITs unterschiedlich ausgestaltet sein. In einem DownREIT muss der REIT einer Stillhalte- oder Aussperrvereinbarung für den Verkauf von eingebrachten Vermögenswerten zustimmen

Es gibt zwei Arten von DownREIT-Partnerschaftskategorien. Bei der ersten Art von Partnerschaft stellt der REIT begrenztes bis kein Kapital bereit, und Kommanditisten erhalten Vorzüge bei der Ausschüttung von Betriebsmitteln in Höhe der REIT-Aktiendividenden. Die zweite REIT-Kategorie beinhaltet die Einbringung von erheblichem Kapital durch den REIT. Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält eine Ausschüttung in Höhe der Kapitalrückzahlung.

DownREIT im Vergleich zu UPREIT

Der DownREIT wird weniger häufig verwendet als der UPREIT, da er komplizierter ist und möglicherweise nicht die gleichen Steuervorteile wie ein UREIT bietet. Die Einbringung von Immobilien in einen DownREIT ist eine komplexe Transaktion, die eine professionelle Steuer- und Anlageberatung erfordert. Wenn die Transaktion nicht mit äußerster Sorgfalt strukturiert ist, kann der IRS die Übertragung von Eigentum in den DownREIT im Austausch für Betriebseinheiten als steuerpflichtige Transaktion gemäß den Vorschriften für verschleierte Verkäufe oder zur Verhinderung von Missbrauch betrachten. Daher kann ein UPREIT die logischere Wahl für einen Immobilienbesitzer sein, dessen Hauptanliegen die Stundung der Einkommensteuerpflicht ist

Im Gegensatz zu UPREITs, bei denen es sich nicht um Eigentum an Immobilien handelt, beinhaltet ein DownREIT den Besitz von Immobilien. Ein Teil dieses Eigentums befindet sich direkt im Besitz, während einige durch Kommanditgesellschaften mit denjenigen, die Eigentum dazu beigetragen haben, im Besitz sind.

Ein DownREIT kann eine logische Option sein, wenn der Eigentümer der Immobilie glaubt, dass seine Immobilie mehr wertschätzen wird als die anderen Beteiligungen des REITs, weil er mit einem DownREIT einen größeren Anteil an seiner eingebrachten Immobilie behält als mit einem UPREIT.

Da die Eigentümerstruktur eines DownREIT jedoch komplexer ist, erfordert die Umwandlung von Betriebseinheiten in Bargeld komplexere Berechnungen. Ebenso entwickeln sich UPREITs und DownREITs als Investments unterschiedlich, da sie unterschiedlich strukturiert sind. Bei einem DownREIT kann sich die Partnerschaft zwischen dem REIT und dem Investor anders entwickeln als die Wertentwicklung des REIT insgesamt.

DownREITs ähneln UPREITs jedoch in ihrem Wert als Nachlassplanungsinstrument. Beide stärken die Basis der Betriebseinheiten nach dem Tod des Eigentümers und ermöglichen eine steuerfreie Übertragung geschätzter Immobilien an Erben. Erben können die Betriebsanteile dann steuerfrei in REIT-Anteile oder Bargeld umwandeln.

Beispiel für DownREIT

Stellen Sie sich ein Portfolio von fünf Immobilien im Wert von 100 Millionen US-Dollar vor. Die Liegenschaften haben Schulden in Höhe von 80 Millionen US-Dollar zu einem Zinssatz von 8 %. Die Partner, denen die Immobilie gehört, haben einen kumulativen Kapitalkontostand von 5 Millionen US-Dollar. Der REIT tritt in die Transaktion ein und zahlt bestehende Schulden in Höhe von 60 Millionen US-Dollar für das Grundstück ab und ersetzt Kapitalkontosalden für die verbleibenden Partner durch Schulden in Höhe von 7 %. Anteile werden als Betriebseinheiten für die verbleibenden 20 Millionen US-Dollar ausgegeben, die von Partnern gehalten werden, und der REIT wird zum Mehrheitseigentümer, während die verbleibenden Partner GPs und LPs werden.

Höhepunkte

• Ein DownREIT ist ein Partnerschaftsvertrag zwischen einem REIT und einem Immobilieneigentümer, der einen Steueraufschub beim Verkauf geschätzter Immobilien ermöglicht.

• Es gibt zwei Arten von DownREITs. Die erste Art beinhaltet begrenzte bis keine Kapitaleinlagen von REITs, während die zweite Art eine erhebliche Kapitaleinlage von REITs beinhaltet.

• DownREITs sind im Vergleich zu UREITs komplizierter und können steuerliche Auswirkungen haben, wenn die Betriebseinheit vom IRS als Wertpapier betrachtet wird.