DownREIT

Qu'est-ce que DownREIT ?

DownREIT est une entreprise commune entre un propriétaire immobilier et une fiducie de placement immobilier (REIT) dans le but d'acquérir et de contrôler des biens immobiliers.

Comprendre DownREIT

DownREIT implique un accord de partenariat entre un propriétaire immobilier et le (REIT) qui aide le propriétaire immobilier à reporter l'impôt sur les plus-values sur la vente de biens immobiliers appréciés. L' UPREIT a été inventé après la récession immobilière des années 1990 pour faciliter l'investissement de capitaux dans le secteur immobilier. DownREIT a évolué à partir de l'UPREIT.

Les propriétaires immobiliers qui apportent des biens aux DownREIT reçoivent des unités d'exploitation dans le cadre d'un partenariat. Cette entité de partenariat et la relation du propriétaire avec celle-ci peuvent être structurées de différentes manières, selon la structure du FPI et des UPREIT qui peuvent exister. Dans un DownREIT, le FPI doit accepter un accord de statu quo ou de verrouillage pour la vente des actifs apportés .

Il existe deux types de catégories de partenariat DownREIT. Dans le premier type de partenariat, le FPI fournit un capital limité ou nul et les commanditaires reçoivent des préférences sur la distribution des liquidités d'exploitation d'un montant égal aux dividendes des actions du FPI. La deuxième catégorie de FPI implique l'apport d'un capital important par le FPI. Le commandité reçoit une distribution égale au remboursement du capital.

DownREIT par rapport à UPREIT

Le DownREIT est moins utilisé que l'UPREIT car il est plus compliqué et peut ne pas avoir les mêmes avantages fiscaux qu'un UPREIT. L'apport de biens à un DownREIT est une transaction complexe nécessitant des conseils professionnels en matière de fiscalité et d'investissement. Si la transaction n'est pas structurée avec un soin extrême, l'IRS peut considérer le transfert de propriété dans le DownREIT en échange d'unités d'exploitation comme une transaction imposable en vertu des règles de vente déguisée ou anti-abus. Par conséquent, un UPREIT peut être le choix le plus logique pour un propriétaire dont la principale préoccupation est de reporter l'impôt sur le revenu .

Contrairement aux UPREIT, où la propriété de biens immobiliers n'est pas impliquée, un DownREIT implique la possession de biens immobiliers. Certaines de ces propriétés sont détenues en propre, tandis que d'autres peuvent être détenues par le biais de sociétés en commandite avec ceux qui y ont apporté des biens.

Un DownREIT peut être une option logique si le propriétaire pense que son bien immobilier s'appréciera plus que les autres avoirs du FPI, car il conserve un plus grand intérêt dans sa propriété apportée avec un DownREIT qu'il ne le ferait avec un UPREIT.

Cela dit, étant donné que la structure de propriété d'un DownREIT est plus complexe, la conversion des unités d'exploitation en espèces nécessite des calculs plus complexes. De même, les UPREIT et les DownREIT se comportent différemment en tant qu'investissements car ils sont structurés différemment. Avec un DownREIT, le partenariat entre le FPI et l'investisseur peut fonctionner différemment de la performance du FPI dans son ensemble.

Les DownREIT sont similaires aux UPREIT, cependant, dans leur valeur en tant qu'outil de planification successorale. Tous deux renforcent la base des unités d'exploitation au décès du propriétaire, permettant un transfert en franchise d'impôt des biens immobiliers les plus appréciés aux héritiers. Les héritiers peuvent ensuite convertir les unités d'exploitation en actions de REIT ou en espèces sans payer d'impôt.

Exemple de DownREIT

Prenons un portefeuille de cinq propriétés évaluées à 100 millions de dollars. Les propriétés ont une dette égale à 80 millions de dollars à un taux d'intérêt de 8 %. Les associés propriétaires de la propriété ont un solde cumulatif du compte de capital de 5 millions de dollars. Le FPI conclut la transaction et rembourse 60 millions de dollars de la dette existante pour la propriété et remplace les soldes du compte de capital des partenaires restants par une dette à 7 %. Les actions sont émises en tant qu'unités d'exploitation pour les 20 millions de dollars restants détenus par les partenaires et le FPI devient l'actionnaire majoritaire tandis que les partenaires restants deviennent des commandités et des commanditaires.

Points forts

• Un DownREIT est un accord de partenariat entre un REIT et un propriétaire immobilier qui permet le report de l'impôt sur la vente d'un bien immobilier apprécié.

• Il existe deux types de DownREIT. Le premier type implique des apports en capital limités ou nuls des FPI, tandis que le second type implique des apports en capital importants des FPI.

• Les DownREITs sont plus compliqués que les UPREITs et peuvent avoir des implications fiscales, si l'unité d'exploitation est considérée comme un titre par l'IRS.