다운리츠

다운리츠란?

다운리츠(DownREIT)는 부동산 소유주와 부동산투자신탁(REIT)이 부동산을 취득하고 관리하기 위한 공동 노력이다.

DownREIT 이해하기

평가된 부동산 판매에 대한 양도소득세 를 연기하는 부동산 소유자를 지원하는 (REIT) 간의 파트너십 계약을 포함합니다 . UPREIT 는 1990년대 부동산 경기 침체 이후 부동산 산업에 대한 자본 투자를 촉진하기 위해 발명되었습니다. DownREIT 는 UPREIT 에서 발전했습니다.

DownREITs에 재산을 기부하는 부동산 소유자는 파트너십으로 운영 단위를 받습니다. 이 파트너십 엔터티와 이에 대한 부동산 소유자의 관계는 REIT 및 존재할 수 있는 UPREIT의 구조에 따라 다양한 방식으로 구성될 수 있습니다. DownREIT에서 REIT는 기부된 자산의 판매를 위한 정지 또는 잠금 계약에 동의해야 합니다 .

DownREIT 파트너십 범주에는 두 가지 유형이 있습니다. 첫 번째 유형의 파트너십에서 REIT는 자본을 제한 없이 제공하고 유한 파트너는 REIT 주식 배당금과 동일한 금액으로 운영 현금 분배에 대한 우선권을 받습니다. REIT의 두 번째 범주는 REIT에 의한 상당한 자본의 기여를 포함합니다. 무한책임사원은 자본수익률과 동일한 분배금을 받습니다.

DownREIT와 UPREIT 비교

DownREIT는 UPREIT보다 복잡하고 UPREIT와 동일한 세금 혜택이 없을 수 있기 때문에 널리 사용되지 않습니다. DownREIT에 재산을 기부하는 것은 전문적인 세금 및 투자 안내가 필요한 복잡한 거래입니다. 거래가 매우 신중하게 구성되지 않은 경우 IRS는 운영 단위와 교환하여 자산을 DownREIT로 이전하는 것을 위장 판매 또는 남용 방지 규칙에 따라 과세 대상 거래로 간주할 수 있습니다. 따라서 UPREIT는 소득세 의무를 연기하는 것이 주요 관심사인 부동산 소유자에게 더 논리적인 선택이 될 수 있습니다 .

부동산 소유권이 포함되지 않는 UPREIT와 달리 DownREIT에는 부동산 소유가 포함됩니다. 이 재산 중 일부는 완전히 소유되지만 일부는 재산을 기부한 사람들과의 제한된 파트너십을 통해 소유될 수 있습니다.

DownREIT는 부동산 소유자가 자신의 부동산이 REIT의 다른 보유 자산보다 더 높게 평가될 것이라고 생각하는 경우 논리적 옵션이 될 수 있습니다. 그는 UPREIT보다 DownREIT를 통해 기부된 자산에 더 많은 관심을 유지하기 때문입니다.

즉, DownREIT의 소유 구조가 더 복잡하기 때문에 운영 단위를 현금으로 전환하려면 더 복잡한 계산이 필요합니다. 마찬가지로 UPREITs와 DownREITs는 구조가 다르기 때문에 투자 방식이 다릅니다. DownREIT를 사용하면 REIT와 투자자 간의 파트너십이 REIT 전체의 성과와 다르게 수행될 수 있습니다.

DownREIT는 부동산 계획 도구로서의 가치가 있지만 UPREIT와 유사합니다. 둘 다 소유자 사망 시 운영 단위의 기반을 강화하여 평가된 부동산을 상속인에게 면세로 양도할 수 있습니다. 상속인은 세금을 내지 않고 운영 단위를 REIT 주식이나 현금으로 전환할 수 있습니다.

DownREIT의 예

가치가 1억 달러에 달하는 5개의 부동산 포트폴리오를 고려하십시오. 부동산에는 8%의 이자율로 8천만 달러의 부채가 있습니다. 부동산을 소유한 파트너의 누적 자본 계정 잔액은 5백만 달러입니다. REIT는 거래에 참여하고 부동산에 대한 기존 부채 중 6천만 달러를 상환하고 나머지 파트너의 자본 계정 잔액을 7%의 부채로 대체합니다. 파트너가 보유한 나머지 2천만 달러에 대한 운영 단위로 주식이 발행되고 REIT가 대주주가 되고 나머지 파트너는 GP 및 LP가 됩니다.

##하이라이트

• DownREIT는 평가된 부동산의 판매에 대한 세금을 유예할 수 있는 REIT와 부동산 소유자 간의 파트너십 계약입니다.

• DownREIT에는 두 가지 유형이 있습니다. 첫 번째 유형은 REIT의 자본 기여가 없는 것으로 제한되는 반면 두 번째 유형은 REIT의 상당한 자본 기여와 관련됩니다.

• DownREIT는 UPREIT에 비해 더 복잡하며 IRS에서 운영 단위를 증권으로 간주하는 경우 세금 영향을 미칠 수 있습니다.