DownREIT
Hva er DownREIT?
DownREIT er en felles innsats mellom en eiendomseier og en eiendomsinvesteringsfond (REIT) med det formål å erverve og kontrollere eiendom.
Forstå DownREIT
DownREIT innebærer en partnerskapsordning mellom en eiendomseier og (REIT) som bistår eiendomseieren med å utsette kapitalgevinstskatt ved salg av verdsatt eiendom. UPREIT ble oppfunnet etter eiendomsresesjonen på 1990-tallet for å gjøre det lettere å investere kapital i eiendomsbransjen. DownREIT utviklet seg fra UPREIT.
Eiendomseiere som bidrar med eiendom til DownREITs mottar driftsenheter i et partnerskap. Denne partnerskapsenheten og eiendomseierens forhold til den kan struktureres på en rekke forskjellige måter, avhengig av strukturen til REIT og eventuelle UPREITs som kan eksistere. I en DownREIT må REIT godta en standstill- eller lockout-avtale for salg av tilførte eiendeler .
Det er to typer DownREIT-partnerskapskategorier. I den første typen partnerskap gir REIT begrenset til ingen kapital, og kommandittpartnere mottar preferanser på utdeling av driftskontanter i et beløp som tilsvarer REIT-aksjeutbytte. Den andre kategorien REIT innebærer et bidrag av betydelig kapital fra REIT. Komplementaren mottar utdeling lik avkastning av kapital.
DownREIT Sammenlignet med UPREIT
DownREIT er mindre utbredt enn UPREIT fordi det er mer komplisert og kanskje ikke har de samme skattefordelene som en UPREIT. Å bidra med eiendom til en DownREIT er en kompleks transaksjon som krever profesjonell skatte- og investeringsveiledning. Hvis transaksjonen ikke er strukturert med ekstrem forsiktighet, kan skattemyndighetene vurdere overføring av eiendom til DownREIT i bytte for driftsenheter som en skattepliktig transaksjon i henhold til regler for skjult salg eller anti-misbruk. Derfor kan en UPREIT være det mer logiske valget for en eiendomseier hvis primære bekymring er å utsette skatteplikt .
I motsetning til UPREITs, der eierskap av eiendom ikke er involvert, innebærer en DownREIT å eie eiendom. Noe av denne eiendommen eies direkte, mens noen kan eies gjennom kommandittselskap med de som har bidratt med eiendom til den.
En DownREIT kan være et logisk alternativ hvis eiendomseieren tror at eiendommen hans vil verdsettes mer enn REITs øvrige beholdning, fordi han beholder en større interesse i sin innbetalte eiendom med en DownREIT enn han ville gjort med en UPREIT.
Når det er sagt, siden eierstrukturen til en DownREIT er mer kompleks, krever konvertering av driftsenheter til kontanter mer komplekse beregninger. På samme måte fungerer UPREITs og DownREITs forskjellig som investeringer siden de er strukturert annerledes. Med en DownREIT kan partnerskapet mellom REIT og investor prestere annerledes enn ytelsen til REIT som helhet.
DownREITs ligner imidlertid på UPREITs i sin verdi som et eiendomsplanleggingsverktøy. Begge trapper opp grunnlaget for driftsenhetene ved eiers død, og tillater skattefri overføring av verdsatt eiendom til arvinger. Arvinger kan deretter konvertere driftsenhetene til REIT-aksjer eller kontanter uten å betale skatt.
Eksempel på DownREIT
Tenk på en portefølje av fem eiendommer verdsatt til 100 millioner dollar. Eiendommene har gjeld tilsvarende $80 millioner til 8% rente. Partnerne som eier eiendommen har en kumulativ balanse på 5 millioner dollar. REIT går inn i transaksjonen og betaler ned $60 millioner av eksisterende gjeld for eiendommen og erstatter kapitalkontosaldoene for de gjenværende partnerne med gjeld på 7%. Aksjer utstedes som driftsenheter for de resterende 20 millioner dollar som eies av partnere, og REIT blir majoritetseier mens de resterende partnerne blir fastleger og LP-er.
##Høydepunkter
En DownREIT er en partnerskapsavtale mellom en REIT og en eiendomseier som muliggjør utsettelse av skatt ved salg av verdsatt eiendom.
Det er to typer DownREITs. Den første typen innebærer begrenset til ingen kapitalinnskudd fra REIT-er, mens den andre typen involverer betydelig kapitalinnskudd fra REIT-er.
DownREITs er mer kompliserte sammenlignet med UPREITs og kan ha skattemessige konsekvenser, hvis driftsenheten anses som en sikkerhet av IRS.
