ВнизREIT

Что такое DownREIT?

DownREIT — это совместная деятельность владельца недвижимости и инвестиционного фонда недвижимости (REIT) с целью приобретения и управления недвижимостью.

Понимание DownREIT

DownREIT включает в себя соглашение о партнерстве между владельцем недвижимости и (REIT), которое помогает владельцу недвижимости отсрочить налог на прирост капитала при продаже оцененной недвижимости. UPREIT был изобретен после рецессии в сфере недвижимости 1990-х годов, чтобы облегчить вложение капитала в отрасль недвижимости.DownREIT произошел от UPREIT.

Владельцы недвижимости, которые вносят имущество в фонды DownREIT, получают операционные единицы в партнерстве. Эта партнерская организация и отношения владельца собственности с ней могут быть структурированы различными способами, в зависимости от структуры REIT и любых UPREIT, которые могут существовать. В DownREIT REIT должен согласиться на соглашение о приостановке или блокировке для продажи внесенных активов .

Существует два типа категорий партнерства DownREIT. В первом типе партнерства REIT предоставляет ограниченный или нулевой капитал, и партнеры с ограниченной ответственностью получают льготы по распределению операционных денежных средств в размере, равном дивидендам по акциям REIT. Вторая категория REIT предполагает вложение значительного капитала REIT. Генеральный партнер получает распределение, равное возврату капитала.

DownREIT по сравнению с UPREIT

DownREIT менее широко используется, чем UPREIT, потому что он сложнее и может не иметь таких же налоговых преимуществ, как UPREIT. Вклад собственности в DownREIT — сложная сделка, требующая профессионального консультирования по вопросам налогообложения и инвестиций. Если транзакция не структурирована с особой тщательностью, IRS может рассматривать передачу собственности в DownREIT в обмен на операционные единицы как облагаемую налогом транзакцию в соответствии с правилами скрытой продажи или противодействия злоупотреблениям. Следовательно, UPREIT может быть более логичным выбором для владельца недвижимости, чья основная задача заключается в отсрочке уплаты налога на прибыль .

В отличие от UPREIT, где право собственности на недвижимость не участвует, DownREIT предполагает владение недвижимостью. Часть этой собственности находится в прямой собственности, а часть может принадлежать через товарищества с ограниченной ответственностью с теми, кто внес в нее собственность.

DownREIT может быть логичным вариантом, если владелец недвижимости считает, что его недвижимость будет стоить больше, чем другие активы REIT, потому что он сохраняет большую долю вложенной собственности с DownREIT, чем с UPREIT.

Тем не менее, поскольку структура собственности DownREIT более сложна, преобразование операционных единиц в наличные требует более сложных расчетов. Точно так же UPREIT и DownREIT по-разному работают как инвестиции, поскольку они по-разному структурированы. В случае с DownREIT партнерство между REIT и инвестором может отличаться от эффективности REIT в целом.

Однако DownREIT аналогичны UPREIT по своей ценности как инструмента планирования недвижимости. Оба расширяют базу операционных единиц после смерти владельца, позволяя безналоговую передачу оцененной недвижимости наследникам. Затем наследники могут конвертировать операционные единицы в акции REIT или наличные без уплаты налогов.

Пример DownREIT

Рассмотрим портфель из пяти объектов недвижимости стоимостью 100 миллионов долларов. У собственности есть долг, равный 80 миллионам долларов по процентной ставке 8%. Партнеры, владеющие недвижимостью, имеют совокупный баланс операций с капиталом в размере 5 миллионов долларов. REIT вступает в сделку и выплачивает существующий долг в размере 60 миллионов долларов за недвижимость и заменяет остатки на счетах операций с капиталом для оставшихся партнеров задолженностью в размере 7%. Акции выпускаются в качестве операционных единиц на оставшиеся 20 миллионов долларов, которыми владеют партнеры, и REIT становится мажоритарным держателем, а остальные партнеры становятся GP и LP.

Особенности

• DownREIT — это партнерское соглашение между REIT и владельцем недвижимости, которое позволяет отсрочить уплату налога на продажу оцененной недвижимости.

• Есть два типа DownREIT. Первый тип включает в себя ограниченные капитальные вложения со стороны REIT, а второй тип предполагает значительный капитальный вклад со стороны REIT.

• DownREIT более сложны по сравнению с UPREIT и могут иметь налоговые последствия, если IRS считает операционную единицу ценной бумагой.