UPREIT
ما هو UPREIT؟
UPREIT تعني شراكة مظلة الثقة في الاستثمار العقاري. UPREIT هو هيكل فريد من نوعه يسمح لمالكي العقارات بتبادل ممتلكاتهم بملكية الأسهم في UPREIT. ومع ذلك ، تخضع UPREITs عمومًا للتبادلات بقسم 721 من قانون الإيرادات الداخلية (IRC).
فهم UPREITs
العقاري (REITs) من قبل دوايت أيزنهاور كنوع من صناديق الاستثمار العقاري البديلة. يتم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري كنوع من المحافظ العقارية التي تشمل العقارات ورأس مال التمويل العقاري. صناديق الاستثمار العقاري هي كيان يسمح للمستثمرين بتقديم مساهمات استثمارية لوحدات حقوق الملكية أو أسهم الأعمال.
مع تطور صناديق الاستثمار العقاري في السوق ، تم تطوير بعض الهياكل البديلة لتوفير أنواع مختلفة من المستثمرين. UPREIT هو أحد هذه الهياكل ، والمعروف في المقام الأول عن السماح بمساهمات الممتلكات في مقابل ملكية الأسهم. كما تم إنشاء DownREIT وبعض البدائل الأخرى كفروع.
في تشكيلها ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تختار تولي أي نوع من هيكل الأعمال. سيتم تنظيم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا كشركات. ستختار صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بشكل عام أن يتم تنظيمها على أنها ائتمان أو جمعية على الرغم من أنها قد تختار أيضًا حالات أخرى. مثل معظم غير الشركات ، تمتلك الكيانات الخاصة أيضًا خيار فرض ضرائب عليها كشركة.
ما هو مهم في المقام الأول لأي REIT هو أنها تفي بمتطلبات IRC Title 26 ، الأقسام 856-859. عند تلبية هذه المتطلبات ، يمكن لصندوق الاستثمار العقاري أن يمرر جميع دخله إلى مساهميه. على هذا النحو ، يعتبر الدخل المار خصمًا ويدفع REIT القليل جدًا من الضرائب. الشرط الرئيسي هو أن أكثر من 90٪ من الأعمال تتعلق بأصول عقارية.
إعتبارات خاصة
بدلاً من بيع الممتلكات ، يمكن للمالك المساهمة بها في UPREIT مقابل الوحدات. وحدات المشاركة بشكل عام لها نفس قيمة الممتلكات المساهمة. نظرًا لأن العقار المباع إلى REIT مشمول بموجب قسم IRC 721 ، فإن المعاملة لا تنشئ حدثًا خاضعًا للضريبة.
في تحويل الملكية إلى المشاركة ، قد تفرض UPREIT أحكامًا خاصة. في كثير من الأحيان ، تزود البورصة البائع بوحدات خاصة تسمح لبائع العقار باختيار الطريقة التي يرغب في الحصول عليها في REIT. قد يُسمح لبائعي العقارات بتحويل الوحدات على الفور إلى أسهم REIT. قد تكون الخيارات الأخرى متاحة أيضًا مثل امتلاك الأسهم لمدة لا تقل عن عام واحد ثم تلقي النقد.
بمجرد أن يبيع المستثمر ممتلكاته إلى UPREIT ، فإن UPREIT تمتلك العقار وجميع الإدارات المعنية به. يمكن أن تكون إدارة UPREIT أكثر تعقيدًا إلى حد ما من صناديق الاستثمار العقارية الأساسية بسبب خيار التبادل بموجب القسم 721 وجميع الأحكام التي تأتي معه لمالك الوحدات الجديد. يتحمل مديرو UPREIT مسؤولية إدارة محفظة REIT الخاصة بهم بغرض تحقيق العوائد.
يمكن أن تتقلب أسهم UPREIT بناءً على أنشطة الإدارة وتقييم العقارات وصفقات التمويل وأي معاملات أخرى تحدث. هذا يمكن أن يخلق تقلبات للمساهمين. عادةً ما يتمتع مساهمو UPREIT بسيولة مرنة تتيح لهم تحويل أسهمهم بسهولة إلى نقد متى أرادوا ذلك.
فوائد UPREITs
يمكن أن تكون UPREITs خيارًا قابلاً للتطبيق لأي مالك عقار يسعى لبيع ممتلكاته. على هذا النحو ، يمكن أن تروق لكل من مالكي العقارات الفردية ومالكي العقارات التجارية. يمكن لأي مالك عقار يختار إجراء تبادل بموجب القسم 721 إلى UPREIT أن يتلقى قيمة العقار في شكل وحدات UPREIT.
القسم 721 التبادلات في UPREIT لا تنشئ حدثًا خاضعًا للضريبة. ومع ذلك ، يتم فرض ضرائب على مالكي الوحدات بناءً على المعايير الضريبية العامة لصناديق الاستثمار العقارية. قد يختار بعض مالكي العقارات استخدام هذا النوع من الاستثمار للتخطيط العقاري لأنه من المحتمل أن يتجاوز الضرائب تمامًا.
متطلبات UPREITs
UPREIT هو REIT بموجب جميع الإرشادات المحاسبية والضريبية القياسية. تم إنشاء UPREITs للسماح بمساهمة الممتلكات في REIT مقابل أسهم الملكية. لذلك تسترشد هذه الهيكلة بمعايير قسم IRC 721 الذي يناقش الدروع الضريبية للممتلكات لتبادل التبادلات. بشكل عام ، يمكن اعتبار أي REIT الذي يسمح بتبادلات القسم 721 داخل REIT بمثابة UPREIT.
ستركز معظم صناديق الاستثمار العقاري على شريحة معينة من سوق العقارات ، على الرغم من أن المعايير التوجيهية تملي فقط أن الممتلكات العقارية والتمويل المرتبط بها يجب أن تشكل أكثر من 90٪ من الأعمال. عادةً ما تتبع UPREITs نفس استراتيجية الاستثمار ، مع التركيز على مكانة عقارية مستهدفة.
يوفر القسم 721 معايير إرشادية للإفراج عن وحدات المساهمين مقابل الملكية. يمكن أن يكون القسم 721 بديلاً لمبادلات IRC Section 1031. يسمح القسم 1031 للمبادلات لمالك العقارات ببيع ممتلكاتهم واستثمار العائدات في تبادل مماثل لتجنب الضرائب.
لا يُسمح بالتبادلات بموجب القسم 1031 في UPREITs لأنها تتطلب تبادلات مماثلة ولا تسمح للممتلكات بمشاركة تبادل الملكية. لذلك ، يمكن أن يكون تبادل القسم 721 في UPREIT أمرًا جذابًا. تسمح كل من البورصات 721 و 1031 لمالك العقار بتأجيل الضرائب.
UPREIT مقابل DownREIT
UPREITs ، DownREITs ، وجميع الكيانات الخاصة الأخرى REIT هي ببساطة صناديق REIT في جوهرها مع أحكام خاصة تسمح لها ببعض المرونة الإضافية. يسمح DownREIT للمستثمر العقاري بالدخول في مشروع مشترك مع REIT. في DownREIT ، يعتمد تبادل الوحدات بشكل أساسي على قيمة الممتلكات في المشروع المشترك والتي يمكن أن تخلق عوائد أفضل لمالك وحدات المشروع المشترك.
يسلط الضوء
يمكن للمساهمين في ممتلكات UPREIT تأجيل الضرائب على بيع الممتلكات مقابل وحدات UPREIT على الرغم من أن ضرائب أرباح رأس المال على وحدات UPREIT تخضع لضرائب REIT القياسية.
يُسمح عمومًا بتبادلات الملكية مقابل الأسهم في UPREIT بموجب القسم 721 من قانون الإيرادات الداخلية رقم 26.
UPREIT هو هيكل فريد من نوعه يسمح لمالكي العقارات بتبادل ممتلكاتهم بملكية الأسهم في UPREIT.
