DownREIT
Apakah itu DownREIT?
DownREIT ialah usaha bersama antara pemilik hartanah dan amanah pelaburan hartanah (REIT) untuk tujuan memperoleh dan mengawal hartanah.
Memahami DownREIT
DownREIT melibatkan pengaturan perkongsian antara pemilik hartanah dan (REIT) yang membantu pemilik hartanah dalam menangguhkan cukai keuntungan modal ke atas penjualan hartanah yang dihargai. UPREIT telah dicipta selepas kemelesetan hartanah pada tahun 1990-an untuk memudahkan pelaburan modal ke dalam industri hartanah.DownREIT berkembang daripada UPREIT.
Pemilik hartanah yang menyumbang harta kepada DownREITs menerima unit operasi dalam perkongsian. Entiti perkongsian ini dan hubungan pemilik hartanah dengannya boleh distrukturkan dalam pelbagai cara berbeza, bergantung pada struktur REIT dan sebarang UPREIT yang mungkin wujud. Dalam DownREIT, REIT perlu bersetuju dengan perjanjian terhenti atau penutupan untuk penjualan aset yang disumbangkan .
Terdapat dua jenis kategori perkongsian DownREIT. Dalam jenis perkongsian pertama, REIT menyediakan modal terhad dan rakan kongsi terhad menerima keutamaan ke atas pengagihan tunai operasi dalam jumlah yang sama dengan dividen saham REIT. Kategori kedua REIT melibatkan sumbangan modal yang besar oleh REIT. Rakan kongsi am menerima agihan sama dengan pulangan modal.
DownREIT Berbanding UPREIT
DownREIT kurang digunakan secara meluas berbanding UPREIT kerana ia lebih rumit dan mungkin tidak mempunyai kelebihan cukai yang sama seperti UPREIT. Menyumbang harta kepada DownREIT ialah transaksi kompleks yang memerlukan panduan cukai dan pelaburan profesional. Jika urus niaga tidak distrukturkan dengan berhati-hati, IRS boleh mempertimbangkan pemindahan harta ke DownREIT sebagai pertukaran untuk unit operasi sebagai transaksi bercukai di bawah peraturan jualan menyamar atau anti penyalahgunaan. Oleh itu, UPREIT mungkin merupakan pilihan yang lebih logik bagi pemilik hartanah yang kebimbangan utamanya adalah untuk menangguhkan liabiliti cukai pendapatan .
Tidak seperti UPREIT, di mana pemilikan hartanah tidak terlibat, DownREIT memang melibatkan pemilikan hartanah. Sebahagian daripada harta ini dimiliki secara langsung, manakala sebahagian lagi mungkin dimiliki melalui perkongsian terhad dengan mereka yang telah menyumbangkan harta kepadanya.
DownREIT boleh menjadi pilihan logik jika pemilik harta berpendapat harta tanahnya akan menghargai lebih daripada pegangan REIT yang lain, kerana dia mengekalkan minat yang lebih besar dalam harta sumbangannya dengan DownREIT berbanding dengan UPREIT.
Walau bagaimanapun, memandangkan struktur pemilikan DownREIT adalah lebih kompleks, menukar unit operasi kepada tunai memerlukan pengiraan yang lebih kompleks. Begitu juga, UPREIT dan DownREIT berprestasi berbeza sebagai pelaburan kerana ia distrukturkan secara berbeza. Dengan DownREIT, perkongsian antara REIT dan pelabur boleh menunjukkan prestasi yang berbeza daripada prestasi REIT secara keseluruhan.
DownREIT adalah serupa dengan UPREIT, walau bagaimanapun, dalam nilainya sebagai alat perancangan harta pusaka. Kedua-duanya meningkatkan asas unit operasi selepas kematian pemilik, membenarkan pemindahan bebas cukai hartanah dihargai kepada waris. Waris kemudian boleh menukar unit operasi kepada saham REIT atau tunai tanpa membayar cukai.
Contoh DownREIT
Pertimbangkan portfolio lima hartanah bernilai $100 juta. Hartanah tersebut mempunyai hutang bersamaan $80 juta pada kadar faedah 8%. Rakan kongsi yang memiliki harta itu mempunyai baki akaun modal terkumpul sebanyak $5 juta. REIT memasuki urus niaga dan membayar $60 juta hutang sedia ada untuk harta itu dan menggantikan baki akaun modal untuk rakan kongsi yang tinggal dengan hutang pada 7%. Saham diterbitkan sebagai unit operasi untuk baki $20 juta yang dipegang oleh rakan kongsi dan REIT menjadi pemegang majoriti manakala rakan kongsi selebihnya menjadi GP dan LP.
##Sorotan
DownREIT ialah perjanjian perkongsian antara REIT dan pemilik hartanah yang membolehkan penangguhan cukai ke atas penjualan hartanah dihargai.
Terdapat dua jenis DownREIT. Jenis pertama melibatkan terhad kepada tiada sumbangan modal daripada REIT manakala jenis kedua melibatkan sumbangan modal yang ketara oleh REIT.
DownREIT adalah lebih rumit berbanding dengan UPREIT dan boleh mempunyai implikasi cukai, jika unit pengendalian dianggap sebagai keselamatan oleh IRS.
