DownREIT

Vad är DownREIT?

DownREIT är en gemensam strävan mellan en fastighetsägare och en fastighetsinvesteringsfond (REIT) i syfte att förvärva och kontrollera fastigheter.

Förstå DownREIT

DownREIT innebär ett partnerskapsarrangemang mellan en fastighetsägare och (REIT) som hjälper fastighetsägaren att skjuta upp kapitalvinstskatt på försäljning av uppskattad fastighet. UPREIT uppfanns efter fastighetskonjunkturen på 1990-talet för att underlätta investeringar av kapital i fastighetsbranschen. DownREIT utvecklades ur UPREIT.

Fastighetsägare som bidrar med egendom till DownREITs får driftsenheter i ett partnerskap. Denna partnerskapsenhet och fastighetsägarens relation till den kan struktureras på en mängd olika sätt, beroende på strukturen hos REIT och eventuella UPREITs som kan existera. I en DownREIT måste REIT gå med på ett standstill- eller lockoutavtal för försäljning av tillskjutna tillgångar .

Det finns två typer av DownREIT-partnerskapskategorier. I den första typen av partnerskap tillhandahåller REIT begränsat till inget kapital och kommanditdelägare får förmåner vid utdelning av operativa kontanter till ett belopp som motsvarar REIT-aktieutdelningar. Den andra kategorin av REIT innebär tillskott av betydande kapital från REIT. Komplementaren erhåller utdelning lika med avkastning av kapital.

DownREIT Jämfört med UPREIT

DownREIT är mindre utbrett än UPREIT eftersom det är mer komplicerat och kanske inte har samma skattefördelar som en UPREIT. Att bidra med egendom till en DownREIT är en komplex transaktion som kräver professionell skatte- och investeringsvägledning. Om transaktionen inte är strukturerad med extrem noggrannhet, kan IRS betrakta överföringen av egendom till DownREIT i utbyte mot operativa enheter som en skattepliktig transaktion enligt regler för förtäckt försäljning eller anti-missbruk. Därför kan en UPREIT vara det mer logiska valet för en fastighetsägare vars primära angelägenhet är att skjuta upp inkomstskatt .

Till skillnad från UPREITs, där ägande av fastigheter inte är inblandat, innebär en DownREIT att äga fastigheter. En del av denna egendom ägs direkt, medan en del kan ägas genom kommanditbolag med dem som har tillskjutit egendom till den.

En DownREIT kan vara ett logiskt alternativ om fastighetsägaren tror att hans fastigheter kommer att uppskattas mer än REIT:s övriga innehav, eftersom han behåller ett större intresse av sin tillskjutna egendom med en DownREIT än han skulle göra med en UPREIT.

Som sagt, eftersom ägarstrukturen för en DownREIT är mer komplex, kräver konvertering av operativa enheter till kontanter mer komplexa beräkningar. På samma sätt presterar UPREITs och DownREITs olika som investeringar eftersom de är strukturerade på olika sätt. Med en DownREIT kan partnerskapet mellan REIT och investeraren prestera annorlunda än resultatet för REIT som helhet.

DownREITs liknar dock UPREITs i deras värde som ett fastighetsplaneringsverktyg. Båda trappar upp basen för driftsenheterna vid ägarens död, vilket möjliggör en skattefri överlåtelse av uppskattad fastighet till arvingar. Arvingar kan sedan konvertera de operativa enheterna till REIT-aktier eller kontanter utan att betala skatt.

Exempel på DownREIT

Tänk på en portfölj med fem fastigheter värderade till 100 miljoner dollar. Fastigheterna har skulder motsvarande 80 miljoner dollar till 8% ränta. Partnerna som äger fastigheten har ett ackumulerat saldo på 5 miljoner USD. REIT går in i transaktionen och betalar av 60 miljoner dollar av befintliga skulder för fastigheten och ersätter kapitalkontosaldon för de återstående partnerna med skulder på 7%. Aktier utfärdas som operativa enheter för de återstående 20 miljonerna som innehas av partners och REIT blir majoritetsägare medan de återstående partnerna blir GPs och LPs.

##Höjdpunkter

• En DownREIT är ett partnerskapsavtal mellan en REIT och en fastighetsägare som möjliggör uppskov med skatt på försäljning av uppskattad fastighet.

• Det finns två typer av DownREITs. Den första typen innebär begränsade till inga kapitaltillskott från REITs medan den andra typen involverar betydande kapitaltillskott från REITs.

• DownREITs är mer komplicerade jämfört med UPREITs och kan ha skattemässiga konsekvenser, om den operativa enheten anses vara en säkerhet av IRS.