DownREIT

Mikä on DownREIT?

DownREIT on kiinteistönomistajan ja kiinteistösijoitusyhtiön (REIT) yhteinen yritys kiinteistöjen hankkimiseksi ja hallitsemiseksi.

DownREITin ymmärtäminen

DownREIT sisältää kiinteistönomistajan ja (REIT) välisen kumppanuusjärjestelyn, joka auttaa kiinteistönomistajaa lykkäämään arvostettujen kiinteistöjen myyntivoittoveroa . UPREIT keksittiin 1990 -luvun kiinteistöalan taantuman jälkeen helpottamaan pääomasijoittamista kiinteistöalaan.DownREIT kehittyi UPREITistä.

Kiinteistönomistajat, jotka lahjoittavat omaisuutta DownREIT:ille, saavat toimintayksiköitä kumppanuudessa. Tämä kumppanuuskokonaisuus ja kiinteistön omistajan suhde siihen voidaan strukturoida useilla eri tavoilla riippuen REIT:n rakenteesta ja mahdollisista UPREIT:istä. DownREIT-sopimuksessa REIT:n on sopia luovutetun omaisuuden myyntiä koskeva standstill- tai työsulkusopimus .

DownREIT-kumppanuuskategorioita on kahdenlaisia. Ensimmäisessä kumppanuustyypissä REIT tarjoaa rajoitetun pääoman ja kommandiittiyhtiöt saavat etuoikeuksia käyttökassan jakamisesta REITin osakeosinkoja vastaavan määrän. Toinen REIT-luokka sisältää REIT:n merkittävän pääoman osuuden. Vastuullinen yhtiömies saa pääoman tuottoa vastaavan jaon.

DownREIT Verrattuna UPREITiin

DownREITiä käytetään vähemmän kuin UPREITiä, koska se on monimutkaisempi ja sillä ei välttämättä ole samoja veroetuja kuin UPREITillä. Omaisuuden lahjoittaminen DownREITiin on monimutkainen liiketoimi, joka vaatii ammattimaista vero- ja sijoitusopastusta. Jos kauppaa ei ole suunniteltu äärimmäisen huolella, IRS voi pitää omaisuuden siirtämistä DownREITiin vastineeksi toimintayksiköistä verolliseksi liiketoimeksi peiteltyä myyntiä tai väärinkäytösten estämistä koskevien sääntöjen mukaisesti. Tästä syystä UPREIT voi olla loogisempi valinta kiinteistönomistajalle, jonka ensisijaisena tavoitteena on lykätä tuloverovelvollisuutta .

Toisin kuin UPREIT, joissa kiinteistön omistus ei ole mukana, DownREIT sisältää kiinteistön omistamisen. Osa tästä omaisuudesta on suoraan omistettu, kun taas osa voidaan omistaa kommandiittiyhtiöiden kautta niille, jotka ovat lahjoittaneet siihen omaisuutta.

DownREIT voi olla looginen vaihtoehto, jos kiinteistön omistaja uskoo, että hänen kiinteistönsä arvostaa enemmän kuin REIT:n muut omistukset, koska hän säilyttää suuremman kiinnostuksen lahjoittamaansa omaisuuteen DownREITillä kuin UPREITillä.

Koska DownREITin omistusrakenne on kuitenkin monimutkaisempi, toimintayksiköiden muuntaminen käteiseksi vaatii monimutkaisempia laskelmia. Samoin UPREIT- ja DownREIT-rahastot toimivat eri tavoin sijoituksina, koska ne ovat rakenteeltaan erilaisia. DownREIT:n avulla REIT:n ja sijoittajan välinen kumppanuus voi toimia eri tavalla kuin REIT:n suorituskyky kokonaisuudessaan.

DownREITit ovat kuitenkin samanlaisia kuin UPREIT, arvoltaan kiinteistösuunnittelutyökaluna. Molemmat vahvistavat toimintayksiköiden perustaa omistajan kuoltua mahdollistaen arvostetun kiinteistön verottoman siirron perillisille. Perilliset voivat sitten muuttaa toimintayksiköt REITin osakkeiksi tai rahaksi ilman veroa.

Esimerkki DownREITistä

Harkitse viiden kiinteistön salkkua, joiden arvo on 100 miljoonaa dollaria. Kiinteistöillä on 80 miljoonan dollarin velkaa 8 prosentin korolla. Kiinteistön omistavilla kumppaneilla on 5 miljoonan dollarin kumulatiivinen pääomatilin saldo. REIT osallistuu kauppaan ja maksaa 60 miljoonaa dollaria olemassa olevasta velasta kiinteistöstä ja korvaa jäljellä olevien kumppaneiden pääomatilin saldot 7 prosentin velalla. Osakkeet lasketaan liikkeeseen toimintayksiköinä loput 20 miljoonaa dollaria kumppaneiden hallussa, ja REIT:stä tulee enemmistöomistaja, kun taas jäljellä olevista kumppaneista tulee yleislääkäreitä ja LP:itä.

##Kohokohdat

DownREIT on REIT:n ja kiinteistönomistajan välinen kumppanuussopimus, joka mahdollistaa verotuksen lykkäämisen arvostettujen kiinteistöjen myynnistä.
DownREIT:itä on kahdenlaisia. Ensimmäiseen tyyppiin sisältyy REIT:iden pääomasijoituksia rajoitetusti, kun taas toinen tyyppi sisältää REIT:iden merkittävän pääomasijoituksen.
DownREITit ovat monimutkaisempia kuin UPREIT, ja niillä voi olla verovaikutuksia, jos IRS pitää toimintayksikköä arvopaperina.