DownREIT

Hvad er DownREIT?

DownREIT er en fælles indsats mellem en ejendomsejer og en ejendomsinvesteringsfond (REIT) med det formål at erhverve og kontrollere fast ejendom.

Forstå DownREIT

DownREIT involverer et partnerskabsarrangement mellem en ejendomsejer og (REIT), der hjælper ejendomsejeren med at udskyde skat af kapitalgevinst ved salg af værdsat fast ejendom. UPREIT blev opfundet efter fast ejendom recession i 1990'erne for at lette investeringer af kapital i ejendomsbranchen. DownREIT udviklede sig fra UPREIT.

Ejendomsejere, der bidrager med ejendom til DownREITs, modtager driftsenheder i et partnerskab. Denne partnerskabsenhed og ejendomsejerens forhold til den kan struktureres på en række forskellige måder, afhængigt af strukturen af REIT og eventuelle UPREIT'er, der måtte eksistere. I en DownREIT skal REIT acceptere en standstill- eller lockout-aftale for salg af indskudte aktiver .

Der er to typer DownREIT-partnerskabskategorier. I den første type partnerskab giver REIT begrænset til ingen kapital, og kommanditister modtager præferencer ved udlodning af driftskontanter i et beløb svarende til REIT-aktieudbytte. Den anden kategori af REIT involverer bidrag af betydelig kapital fra REIT. Komplementaren modtager udlodning svarende til kapitalafkast.

DownREIT sammenlignet med UPREIT

DownREIT er mindre udbredt end UPREIT, fordi det er mere kompliceret og måske ikke har de samme skattefordele som en UPREIT. At bidrage med ejendom til en DownREIT er en kompleks transaktion, der kræver professionel skatte- og investeringsvejledning. Hvis transaktionen ikke er struktureret med ekstrem omhu, kan IRS overveje overførsel af ejendom til DownREIT i bytte for driftsenheder som en skattepligtig transaktion i henhold til regler om skjult salg eller anti-misbrug. Derfor kan en UPREIT være det mere logiske valg for en ejendomsejer, hvis primære bekymring er at udskyde indkomstskattepligt .

I modsætning til UPREIT'er, hvor ejerskab af fast ejendom ikke er involveret, involverer en DownREIT at eje fast ejendom. Nogle af denne ejendom ejes direkte, mens nogle kan ejes gennem kommanditselskaber med dem, der har bidraget med ejendom til den.

En DownREIT kan være en logisk mulighed, hvis ejendomsejeren mener, at hans fast ejendom vil værdsætte mere end REIT's øvrige besiddelser, fordi han bevarer en større interesse i sin indskudte ejendom med en DownREIT, end han ville med en UPREIT.

Når det er sagt, da ejerskabsstrukturen for en DownREIT er mere kompleks, kræver konvertering af driftsenheder til kontanter mere komplekse beregninger. Ligeledes præsterer UPREITs og DownREITs forskelligt som investeringer, da de er struktureret forskelligt. Med en DownREIT kan partnerskabet mellem REIT'en og investoren præstere anderledes end REIT'ens præstation som helhed.

DownREITs ligner dog UPREITs i deres værdi som et ejendomsplanlægningsværktøj. Begge optrapper grundlaget for driftsenhederne ved ejerens død, hvilket giver mulighed for skattefri overdragelse af værdsat fast ejendom til arvinger. Arvinger kan derefter konvertere driftsenhederne til REIT-aktier eller kontanter uden at betale skat.

Eksempel på DownREIT

Overvej en portefølje af fem ejendomme til en værdi af 100 millioner dollars. Ejendommene har gæld svarende til $80 millioner til 8% rente. Partnerne, der ejer ejendommen, har en kumulativ kapitalkontosaldo på 5 millioner dollars. REIT går ind i transaktionen og betaler $60 millioner af eksisterende gæld til ejendommen og erstatter kapitalkontosaldi for de resterende partnere med gæld på 7%. Aktier udstedes som driftsenheder for de resterende $20 millioner, som ejes af partnere, og REIT bliver majoritetsejeren, mens de resterende partnere bliver praktiserende læger og LP'er.

Højdepunkter

• En DownREIT er en partnerskabsaftale mellem en REIT og en ejendomsejer, der muliggør udskydelse af skat ved salg af værdsat fast ejendom.

• Der er to typer DownREITs. Den første type involverer begrænset til ingen kapitalindskud fra REIT'er, mens den anden type involverer betydelige kapitalindskud fra REIT'er.

• DownREITs er mere komplicerede sammenlignet med UPREITs og kan have skattemæssige konsekvenser, hvis driftsenheden betragtes som en sikkerhed af IRS.