DownREIT

DownREITとは何ですか？

DownREITは、不動産の取得と管理を目的とした、不動産所有者と不動産投資信託（REIT）の共同事業です。

##DownREITを理解する

DownREITは、不動産所有者と（REIT）との間のパートナーシップ契約を含み、不動産所有者が評価された不動産の売却に対するキャピタルゲイン税を繰り延べるのを支援します。 UPREITは、1990年代の不動産不況の後に、不動産業界への資本投資を促進するために発明されました。DownREITはUPREITから発展しました。

DownREITに不動産を提供する不動産所有者は、パートナーシップで営業単位を受け取ります。このパートナーシップエンティティとそれに対するプロパティ所有者の関係は、REITおよび存在する可能性のあるUPREITの構造に応じて、さまざまな方法で構成できます。 DownREITでは、REITは、寄贈された資産の売却に関する停止またはロックアウト契約に同意する必要があります。

DownREITパートナーシップのカテゴリには2つのタイプがあります。最初のタイプのパートナーシップでは、REITは資本を制限せずに提供し、制限されたパートナーはREITの株式配当に等しい金額の営業現金の分配に関する優先権を受け取ります。 REITの2番目のカテゴリーには、REITによる多額の資本の拠出が含まれます。ゼネラルパートナーは、資本の返還に等しい分配を受け取ります。

##UPREITと比較したDownREIT

DownREITは、より複雑で、UPREITと同じ税制上の利点がない可能性があるため、UPREITほど広く使用されていません。 DownREITへの資産の寄付は、専門家による税金と投資のガイダンスを必要とする複雑な取引です。取引が細心の注意を払って構成されていない場合、IRSは、営業単位と引き換えにDownREITに資産を譲渡することを、偽装販売または乱用防止規則に基づく課税対象取引と見なす場合があります。したがって、UPREITは、所得税の責任を延期することが主な関心事である不動産所有者にとって、より論理的な選択である可能性があります。

不動産の所有権が関与しないUPREITとは異なり、DownREITは不動産の所有権を伴います。このプロパティの一部は完全に所有されていますが、一部はプロパティを提供した人との限定的なパートナーシップを通じて所有されている場合があります。

不動産所有者が、UPREITよりもDownREITの方が寄贈された不動産に大きな関心を持っているため、不動産所有者がREITの他の保有物よりも高く評価すると考える場合、DownREITは論理的な選択肢になります。

とはいえ、DownREITの所有構造はより複雑であるため、営業単位を現金に変換するには、より複雑な計算が必要になります。同様に、UPREITとDownREITは構造が異なるため、投資としてのパフォーマンスも異なります。 DownREITを使用すると、REITと投資家の間のパートナーシップは、REIT全体のパフォーマンスとは異なるパフォーマンスを発揮する可能性があります。

DownREITはUPREITに似ていますが、資産計画ツールとしての価値があります。どちらも所有者の死亡時に営業単位の基盤を強化し、評価された不動産を相続人に非課税で譲渡できるようにします。その後、相続人は、税金を支払うことなく、営業単位をREIT株式または現金に転換することができます。

##DownREITの例

1億ドル相当の5つの物件のポートフォリオを考えてみましょう。プロパティには、8％の金利で8000万ドルに相当する負債があります。プロパティを所有するパートナーは、500万ドルの累積資本勘定残高を持っています。 REITは取引を開始し、プロパティの既存の負債の6000万ドルを返済し、残りのパートナーの資本勘定残高を7％の負債に置き換えます。パートナーが保有する残りの2,000万ドルの営業単位として株式が発行され、残りのパートナーがGPおよびLPになる一方で、REITが過半数の所有者になります。

##ハイライト

-DownREITは、REITと不動産所有者の間のパートナーシップ契約であり、評価の高い不動産の売却に対する税金の繰り延べを可能にします。

-DownREITには2つのタイプがあります。最初のタイプはREITからの資本拠出がないことに限定され、2番目のタイプはREITによる多額の資本拠出が含まれます。

-DownREITは、UPREITと比較してより複雑であり、オペレーティングユニットがIRSによってセキュリティと見なされる場合、税務上の影響を与える可能性があります。