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¿Qué es DownREIT?

DownREIT es un esfuerzo conjunto entre un propietario de bienes raíces y un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) con el fin de adquirir y controlar bienes inmuebles.

Comprensión de DownREIT

DownREIT implica un acuerdo de sociedad entre un propietario de bienes raíces y el (REIT) que ayuda al propietario de bienes raíces a diferir el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles apreciados. El UPREIT se inventó después de la recesión inmobiliaria de la década de 1990 para facilitar la inversión de capital en la industria inmobiliaria. DownREIT evolucionó a partir del UPREIT.

Los propietarios de bienes raíces que aportan propiedades a DownREIT reciben unidades operativas en una sociedad. Esta entidad de sociedad y la relación del dueño de la propiedad con ella se pueden estructurar en una variedad de formas diferentes, dependiendo de la estructura del REIT y cualquier UPREIT que pueda existir. En un DownREIT, el REIT tiene que aceptar un acuerdo de suspensión o bloqueo para la venta de los activos aportados .

Hay dos tipos de categorías de asociación DownREIT. En el primer tipo de sociedad, el REIT proporciona capital limitado o nulo y los socios comanditarios reciben preferencias en la distribución del efectivo operativo en una cantidad igual a los dividendos de las acciones del REIT. La segunda categoría de REIT implica la contribución de capital significativo por parte del REIT. El socio general recibe una distribución igual a la devolución del capital.

DownREIT en comparación con UPREIT

El DownREIT se usa menos que el UPREIT porque es más complicado y puede que no tenga las mismas ventajas fiscales que un UPREIT. Aportar propiedades a un DownREIT es una transacción compleja que requiere orientación fiscal y de inversión profesional. Si la transacción no está estructurada con sumo cuidado, el IRS puede considerar que la transferencia de propiedad al DownREIT a cambio de unidades operativas es una transacción sujeta a impuestos según las reglas de venta encubierta o anti-abuso. Por lo tanto, un UPREIT puede ser la opción más lógica para un propietario cuya principal preocupación es diferir la responsabilidad del impuesto sobre la renta .

A diferencia de los UPREIT, donde la propiedad de bienes raíces no está involucrada, un DownREIT sí involucra la propiedad de bienes raíces. Parte de esta propiedad es de propiedad absoluta, mientras que otra parte puede ser de propiedad a través de sociedades limitadas con aquellos que han aportado propiedad a la misma.

Un DownREIT puede ser una opción lógica si el dueño de la propiedad cree que sus bienes raíces se apreciarán más que las otras propiedades del REIT, porque retiene un mayor interés en su propiedad aportada con un DownREIT que con un UPREIT.

Dicho esto, dado que la estructura de propiedad de un DownREIT es más compleja, convertir las unidades operativas en efectivo requiere cálculos más complejos. Asimismo, los UPREIT y los DownREIT funcionan de manera diferente como inversiones, ya que están estructurados de manera diferente. Con un DownREIT, la asociación entre el REIT y el inversionista puede tener un desempeño diferente al desempeño del REIT en su conjunto.

Sin embargo, los DownREIT son similares a los UPREIT en su valor como herramienta de planificación patrimonial. Ambos aumentan la base de las unidades operativas a la muerte del propietario, lo que permite una transferencia libre de impuestos de bienes inmuebles apreciados a los herederos. Los herederos pueden entonces convertir las unidades operativas en acciones REIT o en efectivo sin pagar impuestos.

Ejemplo de DownREIT

Considere una cartera de cinco propiedades valoradas en $100 millones. Las propiedades tienen una deuda equivalente a $80 millones a una tasa de interés del 8%. Los socios propietarios de la propiedad tienen un saldo acumulado en la cuenta de capital de $5 millones. El REIT participa en la transacción y paga $60 millones de la deuda existente por la propiedad y reemplaza los saldos de la cuenta de capital de los socios restantes con una deuda del 7%. Las acciones se emiten como unidades operativas para los $20 millones restantes en poder de los socios y el REIT se convierte en el accionista mayoritario, mientras que los socios restantes se convierten en GP y LP.

Reflejos

• Un DownREIT es un acuerdo de sociedad entre un REIT y un propietario de bienes raíces que permite diferir el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles apreciados.

• Hay dos tipos de DownREIT. El primer tipo implica contribuciones de capital limitadas o nulas de los REIT, mientras que el segundo tipo implica una contribución de capital significativa de los REIT.

• Los DownREIT son más complicados en comparación con los UPREIT y pueden tener implicaciones fiscales, si el IRS considera que la unidad operativa es un valor.