DownREIT

Hvað er DownREIT?

DownREIT er sameiginlegt verkefni fasteignaeiganda og fasteignafjárfestingarsjóðs (REIT) í þeim tilgangi að kaupa og hafa yfirráð yfir fasteignum.

Skilningur á DownREIT

DownREIT felur í sér samstarfsfyrirkomulag milli fasteignaeiganda og (REIT) sem aðstoðar fasteignaeigandann við að fresta fjármagnstekjuskatti við sölu á verðmætum fasteignum. UPREIT var fundið upp eftir fasteignasamdrátt tíunda áratugarins til að auðvelda fjárfestingu fjármagns í fasteignaiðnaðinum. DownREIT þróaðist út úr UPREIT.

Fasteignaeigendur sem leggja eignir til DownREITs fá rekstrareiningar í samstarfi. Þessi sameignaraðili og tengsl fasteignaeigandans við hana geta verið byggð upp á margvíslegan hátt, allt eftir uppbyggingu REIT og hvers kyns UPREITs sem kunna að vera til. Í DownREIT þarf REIT að samþykkja kyrrstöðu eða lokunarsamning vegna sölu á framlagðri eignum .

Það eru tvær tegundir af DownREIT samstarfsflokkum. Í fyrstu tegund samstarfs veitir REIT takmarkað fjármagn og hlutafélagar fá ívilnanir við úthlutun á rekstrarfé að upphæð sem jafngildir REIT hlutabréfaarði. Annar flokkur REIT felur í sér framlag af verulegu fjármagni frá REIT. Sameignaraðili fær úthlutun sem nemur ávöxtun fjármagns.

DownREIT miðað við UPREIT

DownREIT er minna notað en UPREIT vegna þess að það er flóknara og hefur kannski ekki sömu skattalega kosti og UPREIT. Að leggja eignir til DownREIT eru flókin viðskipti sem krefjast faglegrar skatta- og fjárfestingarleiðsagnar. Ef viðskiptin eru ekki skipulögð af mikilli varkárni getur IRS litið á flutning eigna inn í DownREIT í skiptum fyrir rekstrareiningar sem skattskyld viðskipti samkvæmt reglum um dulbúnar sölu eða gegn misnotkun. Þess vegna getur UPREIT verið rökréttari kosturinn fyrir fasteignaeiganda sem hefur það aðaláhyggjuefni að fresta tekjuskattsskyldu .

Ólíkt UPREIT, þar sem eignarhald á fasteignum kemur ekki við sögu, felur DownREIT í sér að eiga fasteignir. Sumt af þessari eign er í beinni eigu en sumt kann að vera í samlagi við þá sem lagt hafa til eignir.

DownREIT getur verið rökréttur kostur ef fasteignaeigandinn telur að fasteign hans muni meta meira en önnur eign REIT, vegna þess að hann heldur meiri áhuga á framlagðri eign sinni með DownREIT en hann myndi gera með UPREIT.

Sem sagt, þar sem eignarhald á DownREIT er flóknara, þarf flóknari útreikninga að breyta rekstrareiningum í reiðufé. Sömuleiðis standa UPREIT og DownREITs öðruvísi sem fjárfestingar þar sem þau eru uppbyggð á annan hátt. Með DownREIT getur samstarf REIT og fjárfestisins staðið sig öðruvísi en árangur REIT í heild sinni.

DownREITs eru svipuð UPREITs, þó að verðmæti þeirra sem búáætlanagerðartæki. Báðar hækka grunn rekstrareininganna við andlát eigandans og leyfa skattfrjálsa framsal á metnum fasteignum til erfingja. Erfingjar geta síðan breytt rekstrareiningunum í REIT hlutabréf eða reiðufé án þess að greiða skatt.

Dæmi um DownREIT

Íhugaðu eignasafn fimm eigna sem metnar eru á $100 milljónir. Fasteignirnar eru með skuldir sem nema 80 milljónum dala á 8% vöxtum. Samstarfsaðilarnir sem eiga eignina eru með uppsafnaðan eiginfjárreikning upp á $5 milljónir. REIT kemur inn í viðskiptin og greiðir upp $60 milljónir af núverandi skuldum fyrir eignina og kemur í stað fjármagnsreikninga fyrir hina samstarfsaðilana með skuldum sem eru 7%. Hlutabréf eru gefin út sem rekstrareiningar fyrir 20 milljónir Bandaríkjadala sem eftir eru í eigu samstarfsaðila og REIT verður meirihlutaeigandi á meðan þeir sem eftir eru verða heimilislæknar og LPs.

##Hápunktar

• DownREIT er samstarfssamningur milli REIT og fasteignaeiganda sem gerir kleift að fresta skatti á sölu á verðmætum fasteignum.

• Það eru tvær tegundir af DownREITs. Fyrri tegundin felur í sér takmörkuð við engin eiginfjárframlög frá REITs á meðan önnur tegundin felur í sér verulegt eiginfjárframlag frá REITs.

• DownREITs eru flóknari samanborið við UPREITs og geta haft skattaleg áhrif, ef rekstrareiningin er talin öryggi af IRS.