قرض الهبة

ما هو القرض الوقفي؟

قرض الوقف ، المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري ، هو نوع من الرهن العقاري يدفع فيه المقترض فقط الفائدة على القرض كل شهر. بدلاً من سداد مدفوعات رأس المال ، يقوم المقترض باستثمارات منتظمة في خطة ادخار ، أو منحة ، والتي ستنضج عند استحقاق الرهن العقاري. ثم يستخدم المقترض الأموال من هذا الوقف لسداد أصل الرهن العقاري.

كانت قروض الهبات شائعة بشكل أساسي في المملكة المتحدة. غالبًا ما اختار المستهلكون الذين يستخدمونها شراء ما يسميه البريطانيون بوليصة التأمين على الحياة (ما يعادل بوليصة التأمين على الحياة بالكامل في الولايات المتحدة) لتجميع المدخرات اللازمة لسداد رأس المال. سيتم تعيين سياسة التأمين على الحياة هذه لتنضج في وقت واحد مع الرهن العقاري.

كيف يعمل قرض الوقف

من أجل الإذن بقرض الوقف ، سيطلب المُقرض دليلًا على أن المقترض لديه خطة واقعية لسداد أصل القرض. لا يمكن أن تعتمد هذه الخطة على الميراث المتوقع أو المكاسب غير المتوقعة.

لنفترض أن المقترض اختار شراء منزل تبلغ تكلفته 150 ألف دولار ، ويمول الشراء برهن عقاري لمدة 25 عامًا. يحدد المقرض الذي أصدر الرهن الدفعة الشهرية بمبلغ 850 دولارًا (مما يعكس معدل الفائدة السائد البالغ 6.8٪). يغطي هذا المبلغ الفائدة على القرض فقط ؛ يجب على المقترض تغطية أي ضرائب ذات صلة والتأمين بنفسه.

وفي الوقت نفسه ، حصل المقترض أيضًا على سياسة تأمين على الحياة ستنضج في غضون 25 عامًا. يقوم بدفع دفعات شهرية قدرها 250 دولارًا في هذه السياسة لأن الشركة التي أصدرت السياسة قد احتسبت أن الدفعات الشهرية من هذا المبلغ ، مع العائد المتوقع من خلال الفائدة ، ستضمن أن السياسة ستكون لها قيمة نقدية قدرها 150 ألف دولار أو أكثر في نهاية 25 سنوات. إذا كانت الأسواق في نهاية 25 عامًا ثابتة ، فسوف تنضج السياسة ، وسيستخدم المقترض مبلغ 150000 دولار أمريكي الذي تم تجميعه لسداد أصل الدين. أي مبلغ في البوليصة يزيد عن 150000 دولار سيذهب إلى المقترض. سيتطلب أي نقص أن يسدد المقترض الفرق نقدًا.

مع القرض الوقفي ، تذهب الأقساط الشهرية للمقترض فقط نحو الفائدة على القرض ؛ يتم سداد رأس المال دفعة واحدة عند استحقاق الرهن العقاري.

إيجابيات وسلبيات قرض الهبة

** فوائد قروض الوقف ** تقدم قروض الهبات العديد من الحوافز للمقترضين. العامل الرئيسي ، بالطبع ، هو الدفعات الشهرية المنخفضة لأنهم يدفعون الفائدة فقط بدلاً من الفائدة والأصل على القرض. بالطبع ، لا يزال يتعين عليهم الدفع في بوليصة التأمين على الحياة أو أي شكل آخر من أشكال خطة الادخار من أجل إثبات أنهم يخططون للدفع الأساسي النهائي عند استحقاق القرض.

لكن نادرًا ما تكون خطة الادخار المفروضة أمرًا سيئًا ، وقد تكون مربحة: لقد دخل العديد من الأشخاص في قروض هبات معتقدين أن الأموال التي يدخرونها من خلال سياسة التأمين على الحياة الخاصة بهم سينتهي بهم الأمر إلى أن تكون أكثر من أصل الرهن العقاري. في هذه الحالات ، سيحصل المقترض على مبلغ مقطوع إضافي بعد سداد أصل الرهن العقاري.

** مخاطر قروض الهبات. ** على الرغم من هذه الفوائد ، يمكن أن تكون قروض الهبات أكثر خطورة من الرهون العقارية التقليدية. أي نوع من الاستثمار أو خطة الادخار يمكن أن يفقد قيمته بمرور الوقت اعتمادًا على السوق: ماذا لو كان هناك تصحيح كبير ، مما تسبب في انخفاض حيازات المحفظة ، فقط عندما يحين موعد استحقاق الرهن العقاري؟ وبالمثل ، قد تؤدي التغيرات المفاجئة في أسعار الفائدة إلى انحراف معدل النمو المتوقع للقيمة النقدية لبوليصة التأمين على الحياة. إذا فقدت الوثيقة قيمتها ، فقد يُترك للمقترض عجز عند استحقاق الرهن العقاري. في هذه الحالة ، سيحتاجون إلى مصدر نقدي آخر ليتمكنوا من سداد الرهن العقاري.

مثال واقعي لقرض وقفي

ضرب هذا السيناريو بالذات الآلاف من مالكي المنازل البريطانيين في السنوات الأخيرة. في أواخر الثمانينيات ، كانت قروض الهبات وسيلة شائعة للغاية لتمويل شراء منزل ، تغذيها أسواق الأسهم والعقارات المزدهرة (وبعض الإعفاءات الضريبية الخاصة للمنتج) ؛ تم بيع أكثر من مليون خطة أو وثيقة ادخار هبات في عام واحد. ولكن بحلول أواخر التسعينيات ، أصبح من الواضح أن هذه الخطط كانت أقل من معدلات النمو المتوقعة بشكل متفائل - ومبالغ الرهون العقارية التي كان من المفترض تغطيتها. في عام 2010 ، اضطر العديد من مالكي المنازل إلى إيجاد طرق أخرى لسداد قروضهم العقارية أو المخاطرة بفقدان مساكنهم.

أدان العديد من المنظمين والمحللين الماليين قروض الهبات كحالة من سوء البيع ، لا يختلف عن الوضع مع سياسات التأمين الشامل المتغيرة على الحياة التي تكشفت في الولايات المتحدة في نفس الوقت تقريبًا. يتم بيع عدد قليل جدًا من قروض الهبات في المملكة المتحدة اليوم.