Благотворительный кредит

Что такое кредит на пожертвования?

Ссуда на пожертвование, также известная как ипотека на пожертвование, представляет собой тип ипотеки, при котором заемщик ежемесячно выплачивает только проценты по кредиту. Вместо выплаты основной суммы долга заемщик делает регулярные инвестиции в сберегательный план или вклад, срок погашения которого наступает по истечении срока ипотечного кредита. Затем заемщик использует средства от этого вклада для погашения основного долга по ипотечному кредиту.

Ссуды на пожертвования в основном были популярны в Соединенном Королевстве. Потребители, использующие их, часто предпочитали покупать то, что британцы называют полисом страхования жизни (эквивалент полиса страхования жизни в США), чтобы накопить сбережения, необходимые для выплаты основной суммы. Этот полис страхования жизни будет установлен для погашения одновременно с ипотекой.

Как работает благотворительный заем

Для выдачи кредита на пожертвование кредитору потребуется доказательство того, что у заемщика есть реалистичный план погашения основной суммы долга. Этот план не может полагаться на ожидаемое наследство или неожиданную удачу.

Скажем, заемщик решает купить дом стоимостью 150 000 долларов, финансируя покупку за счет 25-летней ипотечной ссуды. Кредитор, выдающий ипотечный кредит, устанавливает ежемесячный платеж в размере 850 долларов США (что отражает преобладающую процентную ставку в размере 6,8%). Эта сумма покрывает только проценты по кредиту; заемщик должен сам покрывать любые соответствующие налоги и страховку.

Между тем, заемщик также приобрел полис страхования жизни, срок погашения которого составляет 25 лет. Он делает ежемесячные платежи в размере 250 долларов США по этому полису, потому что компания, выдавшая полис, подсчитала, что ежемесячные платежи на эту сумму с ожидаемой доходностью в виде процентов гарантируют, что полис будет иметь денежную стоимость в размере 150 000 долларов США или более в конце 25 года. годы. Если по истечении 25 лет рынки будут стабильными, политика созреет, и заемщик будет использовать накопленные 150 000 долларов для выплаты основного долга. Любая сумма в полисе свыше $ 150000 пойдет на заемщика. Любая недостача потребует от заемщика выплаты разницы наличными.

При целевом кредите ежемесячные платежи заемщика идут только на проценты по кредиту; основная сумма выплачивается единовременно при погашении ипотечного кредита.

Плюсы и минусы кредита на пожертвования

Преимущества благотворительных займов. Целевые займы предлагают множество стимулов для заемщиков. Главным из них, конечно же, являются более низкие ежемесячные платежи, поскольку они выплачивают только проценты вместо процентов и основного долга по кредиту. Конечно, они по-прежнему должны платить по полису страхования жизни или другой форме сберегательного плана, чтобы продемонстрировать, что они планируют последний основной платеж по истечении срока кредита.

Но принудительный план сбережений редко бывает плохим, и он может быть даже прибыльным: многие люди берут ссуды на пожертвования, полагая, что деньги, которые они сберегут благодаря полису страхования жизни, в конечном итоге превысят основную сумму их ипотечного кредита. В этих случаях заемщик получит дополнительную единовременную сумму после выплаты основного долга по ипотечному кредиту.

Риски пожертвований. Несмотря на эти преимущества, пожертвования могут быть более рискованными, чем традиционные ипотечные кредиты. Любой инвестиционный или сберегательный план может со временем потерять ценность в зависимости от рынка: что, если произойдет серьезная коррекция, в результате которой активы портфеля резко упадут, как раз в тот момент, когда приближается срок погашения ипотечного кредита? Точно так же резкие изменения процентных ставок могут исказить прогнозируемые темпы роста денежной стоимости полиса страхования жизни. Если полис обесценивается, заемщик может остаться с дефицитом , когда ипотечный кредит будет погашен. В этом случае им потребуется другой источник наличных денег, чтобы иметь возможность погасить ипотеку.

Реальный пример благотворительной ссуды

Именно этот сценарий ударил по тысячам британских домовладельцев в последние годы. В конце 1980-х ипотечные кредиты были чрезвычайно популярным способом финансирования покупки дома, чему способствовал бум на рынках акций и недвижимости (и некоторые специальные налоговые льготы для продукта); за один год было продано более миллиона планов или полисов сберегательных пожертвований. Но к концу 1990-х годов стало ясно, что эти планы не оправдают оптимистично прогнозируемых темпов роста — и суммы ипотечных кредитов, которые они должны были покрыть. В 2010-х годах многие домовладельцы были вынуждены искать другие способы погашения ипотечных кредитов или рисковать потерять свое жилье.

Многие регулирующие органы и финансовые аналитики осудили ссуды на пожертвования как случай неправильной продажи, мало чем отличающийся от ситуации с переменными полисами универсального страхования жизни,. которая развернулась в США примерно в то же время. Сегодня в Великобритании продается очень мало кредитов на пожертвования.