फोरक्लोजर

यदि आप कई बंधक भुगतानों में पिछड़ जाते हैं, तो आपका ऋणदाता फौजदारी प्रक्रिया शुरू कर सकता है, जिससे महीनों का वित्तीय और भावनात्मक तनाव हो सकता है, और यहां तक कि आपके घर का नुकसान भी हो सकता है।

फौजदारी क्या है?

फौजदारी परिभाषा

एक फौजदारी तब होती है जब उधारकर्ता कई बंधक भुगतानों को याद करने के बाद एक ऋणदाता संपत्ति का नियंत्रण लेता है।

जब आपने अपना घर खरीदा और एक बंधक लिया, तो आप अपने बैंक या ऋणदाता के साथ एक सौदे के लिए सहमत हुए। उन्होंने आपको घर के लिए भुगतान करने के लिए अग्रिम वित्तपोषण दिया, और बदले में, आपने एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए, जो हर महीने एक निश्चित राशि का भुगतान करने के लिए सहमत था।

यदि आप अपने भुगतानों में पिछड़ने लगते हैं, या अपने बंधक भुगतान को पूरी तरह से बंद कर देते हैं, तो बैंक या ऋणदाता संपत्ति पर फोरक्लोज़ कर सकते हैं और इसे खोए हुए धन को वापस करने के तरीके के रूप में बेच सकते हैं।

फौजदारी कैसे काम करती है?

जब आपने अपना घर खरीदा, तो आपने एक बंधक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए, जिसमें आपके द्वारा उधार ली गई राशि, साथ ही ब्याज दर और आपके मासिक भुगतान के बारे में विवरण निर्दिष्ट किया गया था।

हालांकि, केवल अपने घर में रहने का मतलब यह नहीं है कि आप कानूनी रूप से इसके मालिक हैं। यदि आपके पास एक बंधक है, तो बैंक या ऋणदाता तकनीकी रूप से संपत्ति का मालिक है जब तक कि आप अपना अंतिम बंधक भुगतान नहीं करते।

फौजदारी के प्रकार

आपके द्वारा कई छूटे हुए बंधक भुगतान के बाद, आपका ऋणदाता फौजदारी प्रक्रिया शुरू कर सकता है। आपके घर को दो मुख्य तरीकों से बंद किया जा सकता है:

• एक न्यायिक फौजदारी, जिसका अर्थ है कि ऋणदाता को अदालत का आदेश प्राप्त करने की आवश्यकता है।

• एक गैर-न्यायिक फौजदारी, उस राज्य पर निर्भर करता है जहां संपत्ति स्थित है।

राज्य और आपके बंधक की शर्तों के आधार पर कई अलग-अलग प्रकार के फौजदारी हैं। कुछ फौजदारी में कानूनी कार्रवाई शामिल होती है और अन्य में नहीं। फौजदारी के प्रकारों में शामिल हैं:

• न्यायिक फौजदारी: न्यायिक फौजदारी के साथ, ऋणदाता एक मुकदमा दायर करता है और उधारकर्ता को भुगतान न करने की सूचना दी जाती है। गृहस्वामी के पास छूटे हुए भुगतानों को पूरा करने के लिए 30 दिन हैं, अन्यथा फौजदारी प्रक्रिया आगे बढ़ेगी।

• बिक्री की शक्ति: कुछ राज्यों में बिक्री फौजदारी की शक्ति की अनुमति है यदि आपके बंधक के पास अनुबंध में बिक्री की शक्ति है। एक बार जब उधारकर्ता अपने भुगतानों में पिछड़ जाता है, तो उनके बंधक प्रदाता को घर को नीलामी के लिए रखने की अनुमति दी जाती है। बिक्री फौजदारी की शक्ति को गैर-न्यायिक फौजदारी माना जाता है क्योंकि कोई कानूनी कार्रवाई नहीं की जाती है।

• सख्त फोरक्लोजर: सख्त फोरक्लोजर कम आम हैं क्योंकि उन्हें केवल कुछ ही राज्यों में अनुमति है। इस मामले में, बंधक ऋणदाता गृहस्वामी के खिलाफ मुकदमा दायर करता है, और यदि उधारकर्ता अदालत द्वारा आदेशित समय अवधि के भीतर अपना भुगतान नहीं करता है, तो बंधक धारक द्वारा घर को जब्त कर लिया जा सकता है।

कैसे फौजदारी प्रक्रिया राज्य द्वारा भिन्न होती है

फौजदारी और फौजदारी बिक्री की प्रक्रिया से संबंधित प्रत्येक राज्य के अपने कानून हैं। ये उधारकर्ता के राहत विकल्पों को नियंत्रित कर सकते हैं यदि पहले से ही फौजदारी में है, बिक्री की सूचना पोस्ट करने के बारे में कैसे जाना है, बिक्री समयरेखा और प्रक्रिया के अन्य भाग।

5 चरणों में फौजदारी प्रक्रिया

आपके पहले छूटे हुए बंधक भुगतान के समय से लेकर आपके घर की फौजदारी बिक्री तक, फौजदारी प्रक्रिया में कई चरण होते हैं। ये चरण राज्य द्वारा भिन्न हो सकते हैं, लेकिन आम तौर पर इस समयरेखा का पालन करते हैं।

चरण 1: छूटे हुए बंधक भुगतान

यदि आपका बंधक भुगतान कुछ दिनों की देरी से होता है, तो आप शायद फौजदारी के जोखिम में नहीं हैं। गंभीर दंड के बिना आपका भुगतान करने के लिए आपके ऋणदाता के पास दो सप्ताह तक की छूट अवधि हो सकती है। हालांकि, छूट की अवधि के बाद, आपका भुगतान देर से माना जाता है और आपसे विलंब शुल्क लिया जाएगा। यदि आप भुगतान करने में विफल रहते हैं तो आपको संभावित फौजदारी के बारे में अपने ऋणदाता से चेतावनी भी मिल सकती है।

चरण 2: डिफ़ॉल्ट की सूचना

तीन से छह महीने के छूटे हुए बंधक भुगतान के बाद, आपका ऋणदाता स्थानीय रिकॉर्डर के कार्यालय में डिफ़ॉल्ट की सूचना दर्ज करेगा। आपका ऋणदाता आपको प्रमाणित मेल के माध्यम से भी भेजेगा, और आपके राज्य के आधार पर, आपके सामने वाले दरवाजे पर नोटिस पोस्ट कर सकता है। यह नोटिस निर्दिष्ट करता है कि आपके बंधक को अच्छी स्थिति में वापस लाने के लिए आप पर कितना बकाया है।

डिफ़ॉल्ट की सूचना आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर दिखाई दे सकती है और आपके स्कोर को प्रभावित कर सकती है। यह अन्य प्रकार के क्रेडिट प्राप्त करने या अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए और अधिक चुनौतीपूर्ण बना सकता है।

डिफ़ॉल्ट की सूचना ऋणदाता के तुरंत या आपके घर पर स्वचालित रूप से फोरक्लोजिंग के बराबर नहीं होती है, और इसका मतलब यह नहीं है कि आपके पास फोरक्लोज़र को होने से रोकने के लिए विकल्प नहीं हैं। आप अपने भुगतानों पर चालू होकर कार्यवाही को रोक सकते हैं।

चरण 3: प्रीफोरक्लोज़र

प्रीफोरक्लोज़र डिफ़ॉल्ट नोटिस और आपके घर की नीलामी या बिक्री के बीच की समयावधि है। इस समय के दौरान, यदि आप डिफ़ॉल्ट की सूचना में निर्दिष्ट राशि पर अपना हाथ पा सकते हैं, तो आप फौजदारी प्रक्रिया को आगे बढ़ने से रोक सकेंगे। आपके पास सही समय आपके राज्य पर निर्भर करता है। प्रीफोरक्लोज़र के दौरान, आपके पास अपना घर बेचने और बकाया पैसे का भुगतान करने का विकल्प भी हो सकता है, जिसे शॉर्ट सेल कहा जाता है।

चरण 4: बिक्री की सूचना

यदि आपके पास आवंटित समय सीमा के भीतर अपने बंधक को अच्छी स्थिति में लाने के लिए धन नहीं है, तो आपका ऋणदाता बिक्री की सूचना दाखिल करेगा, और आपके घर को एक निर्दिष्ट समय और स्थान पर नीलामी के लिए रखा जाएगा।

बिक्री की सूचना कैसे प्रकाशित की जाती है यह आपके राज्य पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, उत्तरी कैरोलिना में, नोटिस को स्थानीय समाचार पत्र में प्रकाशित किया जाना चाहिए और स्थानीय कोर्टहाउस के दरवाजे पर पोस्ट किया जाना चाहिए, जबकि कैलिफ़ोर्निया में, इसे संपत्ति के साथ-साथ काउंटी में सार्वजनिक स्थान पर भी पोस्ट किया जाना चाहिए।

चूंकि बिक्री की सूचना सार्वजनिक सूचना है और इसे विज्ञापित किया गया है, इसलिए निवेशकों सहित कई खरीदार आपके घर को खरीदने में रुचि ले सकते हैं। आपके राज्य में कानूनों के आधार पर, आपके पास मोचन के अधिकार का प्रयोग करने की क्षमता हो सकती है (जिसका अर्थ है कि आप अपने घर को पुनः प्राप्त कर सकते हैं) फौजदारी बिक्री तक, या उसके बाद भी।

चरण 5: बेदखली

अपने घर की नीलामी और बिक्री के बाद, आम तौर पर आपके पास अपना सामान इकट्ठा करने और नए निवास में जाने के लिए कुछ दिन होंगे। यदि आप स्वेच्छा से बाहर नहीं जाते हैं, तो कानून प्रवर्तन कर्मियों को कानूनी रूप से आपको और आपके सामान को परिसर से निकालने की अनुमति है।

फौजदारी में कितना समय लगता है?

फौजदारी प्रक्रिया में कुछ समय लग सकता है, और कुछ वर्षों तक। ATTOM डेटा सॉल्यूशंस के अनुसार, 2021 की चौथी तिमाही के अनुसार, अमेरिका में औसत फौजदारी में 941 दिन या लगभग ढाई साल लगे। कुछ राज्यों में, फौजदारी प्रक्रिया में चार साल लग गए, और कुछ में लगभग सात साल लग गए।

हालाँकि, आपको अपने घर में रहने की अनुमति है, जबकि फौजदारी प्रक्रिया चलती है। एक बार घर बिक जाने के बाद, आपको संपत्ति खाली करने के लिए कहा जाएगा। यदि आप मना करते हैं, तो आपको एक निष्कासन नोटिस प्राप्त होगा और कानून प्रवर्तन आपको और आपके सामान को घर से निकाल देगा।

फौजदारी से कैसे बचें

घर फौजदारी का सामना करना बेहद डरावना हो सकता है। सौभाग्य से, फौजदारी से बचने के कई तरीके हैं, भले ही आपकी वर्तमान वित्तीय स्थिति समय पर आपके बंधक का भुगतान करना मुश्किल बना रही हो।

अंततः, फौजदारी से बचना आपके बंधक ऋणदाता या सेवादार के साथ संवाद करके शुरू होता है। यह संभावना नहीं है कि आपका ऋणदाता आपको पूरी तरह से बंद कर देगा, लेकिन यह आपको कार्रवाई करने में मदद कर सकता है ताकि आप अपना घर न खोएं।

गृह फौजदारी से बचने के कुछ बेहतरीन तरीके यहां दिए गए हैं:

• सहनशीलता कार्यक्रमों का लाभ उठाएं: COVID-19 महामारी के दौरान, संघीय सरकार ने एक गिरवी सहनशीलता कार्यक्रम की स्थापना की जिसकी समय-सीमा समाप्त हो गई है। हालाँकि, आप अभी भी सहनशीलता के लिए आवेदन कर सकते हैं यदि आपके पास फ़ैनी मॅई या फ़्रेडी मैक से फ़ेडरेशन-समर्थित ऋण है।

• अपनी ऋण शर्तों को समायोजित करें: यदि आप अपने मासिक ऋण भुगतान को वहन करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, तो अपने ऋणदाता से पूछें कि क्या वे आपके ऋण की शर्तों को समायोजित कर सकते हैं। लंबे समय तक परिशोधन कार्यक्रम के बदले में, आप अपना मासिक भुगतान कम करने में सक्षम हो सकते हैं।

• फौजदारी के बदले विलेख प्राप्त करें: कुछ राज्य गृहस्वामियों को फौजदारी के बदले विलेख चुनने की अनुमति देते हैं, जिसमें आप फौजदारी से बचने के लिए अपने घर को ऋणदाता को सौंपने के लिए सहमत होते हैं। इस विकल्प के साथ, आपको अपने बंधक का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन आप अभी भी अपने घर के मूल्य और बंधक शेष के बीच अंतर का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं।

• एक पुनर्भुगतान योजना सेट करें: यदि आप जानते हैं कि आप किसी दिए गए महीने के लिए अपना बंधक भुगतान करने में असमर्थ हैं, तो जितनी जल्दी हो सके अपने ऋणदाता को बताएं। आपका ऋणदाता शायद एक भुगतान योजना स्थापित कर सकता है जिसमें अधिक बार, लेकिन कम भुगतान, या एक या दो महीने के लिए स्थगित करना शामिल है।

फौजदारी के परिणाम

फौजदारी के कई वित्तीय परिणाम हैं, और वे विनाशकारी हो सकते हैं। एक के लिए, फौजदारी के बाद एक बंधक प्राप्त करना आपके क्रेडिट पर प्रभाव के कारण चुनौतीपूर्ण हो सकता है और इस तथ्य के कारण कि आपको नए ऋण का मौका मिलने से पहले प्रतीक्षा अवधि के अधीन होने की संभावना है। फौजदारी के अन्य प्रभावों में शामिल हैं:

• अपना घर खोना, जो आपको अपने रिकॉर्ड पर फौजदारी के साथ रहने के लिए एक नई जगह खोजने की स्थिति में डालता है

• आपके क्रेडिट को नुकसान, क्योंकि फोरक्लोज़र आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर सात साल तक रहता है

• अपनी संपत्ति और इक्विटी को खोना, जिसका आपके समग्र धन पर दूरगामी प्रभाव पड़ सकता है

• यदि यह न्यायिक फौजदारी है, तो शेष राशि पर पैसा देना, और यदि आप भुगतान नहीं कर सकते हैं, तो मुकदमेबाजी, वेतन गार्निशमेंट और अधिक के अधीन होने पर

जमीनी स्तर

यदि आप अपने बंधक भुगतान करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, तो फौजदारी से बचने के लिए आपका सबसे अच्छा दांव समय और संचार है। जैसे ही आपको पता चलता है कि आप अपने बंधक का भुगतान नहीं कर सकते, अपने लिए उपलब्ध विकल्पों के बारे में जानने के लिए अपने ऋणदाता या सेवादार से संपर्क करें। यदि आपके पास अस्थायी वित्तीय कठिनाई है तो वे भुगतान योजना स्थापित करने में सक्षम हो सकते हैं या आपको एक महीने के लिए भुगतान स्थगित करने की अनुमति दे सकते हैं।

##हाइलाइट

• फौजदारी प्रक्रिया राज्य द्वारा भिन्न होती है, लेकिन सामान्य तौर पर, ऋणदाता उधारकर्ताओं के साथ काम करने की कोशिश करते हैं ताकि उन्हें भुगतान पर पकड़ा जा सके और फौजदारी से बचा जा सके।

• फौजदारी प्रक्रिया के लिए सबसे हालिया राष्ट्रीय औसत दिनों की संख्या 857 है; हालाँकि, समयरेखा राज्य द्वारा बहुत भिन्न होती है।

• फौजदारी एक कानूनी प्रक्रिया है जो ऋणदाताओं को गिरवी रखी गई संपत्ति का स्वामित्व और बिक्री करके एक चूक ऋण पर बकाया राशि की वसूली करने की अनुमति देती है।