haciz

Birkaç ipotek ödemesinde geride kalırsanız, borç vereniniz aylarca mali ve duygusal strese yol açabilecek ve hatta evinizi kaybetmenize neden olabilecek haciz sürecine başlayabilir.

Haciz nedir?

Haciz tanımı

Bir haciz, borçlunun birkaç ipotek ödemesini kaçırdıktan sonra bir borç verenin bir mülkün kontrolünü ele geçirmesidir.

Evinizi satın aldığınızda ve ipotek aldığınızda, bankanız veya borç vereniniz ile bir anlaşma yapmayı kabul ettiniz. Size ev için ödeme yapmanız için önceden finansman verdiler ve karşılığında, belirli bir yıl boyunca her ay belirli bir tutarı ödemeyi kabul eden bir sözleşme imzaladınız.

Ödemelerinizden geri kalmaya başlarsanız veya ipotek ödemelerinizi tamamen durdurursanız, banka veya borç veren mülk üzerinde haciz yapabilir ve kaybolan fonları geri almanın bir yolu olarak mülkü satabilir.

Haciz nasıl işler?

Evinizi satın aldığınızda, ödünç aldığınız para miktarını, faiz oranını ve aylık ödemenizle ilgili detayları belirten bir ipotek sözleşmesi imzaladınız.

Ancak, sadece evinizde yaşamak, yasal olarak sahibi olduğunuz anlamına gelmez. Bir ipoteğiniz varsa, siz nihai ipotek ödemenizi yapana kadar banka veya borç veren teknik olarak mülkün sahibidir.

Haciz türleri

Birkaç ipotek ödemenizi kaçırdıktan sonra, borç vereniniz haciz sürecini başlatabilir. Evinize haciz konmasının iki ana yolu vardır:

Bir adli haciz, yani borç verenin mahkeme emri alması gerektiği anlamına gelir.
Mülkün bulunduğu eyalete bağlı olarak, adli olmayan bir haciz.

Devlete ve ipoteğinizin koşullarına bağlı olarak birkaç farklı haciz türü vardır. Bazı hacizler yasal işlem içerir ve diğerleri içermez. Haciz türleri şunları içerir:

Adli haciz: Adli haciz ile borç veren dava açar ve borçluya ödeme yapılmadığı bildirilir. Ev sahibinin kaçırdığı ödemeleri telafi etmek için 30 günü vardır, aksi takdirde haciz süreci devam eder.
Satış yetkisi: Bazı eyaletlerde, ipoteğinizin sözleşmede satış yetkisi maddesi varsa, satış hacizine izin verilir. Borçlu ödemelerinde geri kaldığında, ipotek sağlayıcısının evi açık artırmaya çıkarmasına izin verilir. Satış haczi, yasal bir işlem yapılmadığından, adli olmayan bir haciz olarak kabul edilir.
Sıkı haciz: Sıkı hacizler, yalnızca birkaç eyalette izin verildiğinden daha az yaygındır. Bu durumda ipotek alacaklısı ev sahibine dava açar ve borçlunun ödemelerini mahkeme kararıyla belirlenen süre içinde yapmaması halinde ipotek sahibi konuta haciz gelebilir.

Haciz süreci eyalete göre nasıl değişir?

Her eyaletin haciz ve haciz satış süreciyle ilgili kendi yasaları vardır. Bunlar, zaten hacizdeyse borçlunun kurtarma seçeneklerini, Satış Bildiriminin nasıl yayınlanacağı, satış zaman çizelgesi ve sürecin diğer bölümlerini yönetebilir.

5 adımda haciz süreci

İlk kaçırdığınız ipotek ödemenizden evinizin haciz satışına kadar, haciz sürecinde birkaç adım vardır. Bu aşamalar duruma göre değişebilir, ancak genellikle bu zaman çizelgesini takip eder.

1. Adım: Eksik ipotek ödemeleri

İpotek ödemeniz birkaç gün gecikirse, muhtemelen haciz riski altında değilsiniz. Borç vereniniz, ödemenizi ciddi cezalar olmadan yapabilmeniz için iki haftaya kadar ödemesiz bir süreye sahip olabilir. Ancak ödemesiz dönemden sonra ödemeniz gecikmiş olarak kabul edilir ve sizden gecikme ücreti alınır. Ödemeleri yapmazsanız, borç vereninizden olası bir haciz hakkında bir uyarı da alabilirsiniz.

2. Adım: Varsayılan Bildirim

Üç ila altı aylık gecikmiş ipotek ödemelerinden sonra, borç vereniniz yerel kayıt ofisine bir Temerrüt Bildirimi sunacaktır. Borç vereniniz ayrıca size onaylı posta yoluyla bir tane gönderir ve durumunuza bağlı olarak bildirimi ön kapınıza asabilir. Bu bildirim, ipoteğinizi tekrar iyi duruma getirmek için ne kadar borcunuz olduğunu belirtir.

Kredi raporunuzda bir Temerrüt Bildirimi görünebilir ve puanınızı etkileyebilir. Bu, diğer kredi türlerini almayı veya ipoteğinizi yeniden finanse etmeyi daha zor hale getirebilir.

Temerrüt Bildirimi, borç verenin evinize derhal veya otomatik olarak haciz vermesi anlamına gelmez ve bu, hacizin gerçekleşmesini önlemek için seçenekleriniz olmadığı anlamına gelmez. Ödemelerinizi güncel alarak işlemleri durdurabilirsiniz.

Adım 3: Ön haciz

Ön haciz, Temerrüt Bildirimi ile evinizin açık artırma veya satışı arasındaki süredir. Bu süre zarfında, Temerrüt Bildiriminde belirtilen tutarı elinize alabilirseniz, haciz sürecinin daha fazla ilerlemesini durdurabileceksiniz. Sahip olduğunuz tam süre, durumunuza bağlıdır. Ön haciz sırasında, evinizi satma ve borçlu olunan parayı geri ödeme seçeneğine de sahip olabilirsiniz, buna kısa satış denir.

4. Adım: Satış Bildirimi

Tahsis edilen zaman çerçevesi içinde ipoteğinizi iyi duruma getirmek için paranız yoksa, borç vereniniz bir Satış Bildirimi sunacak ve eviniz belirli bir zaman ve yerde açık artırmaya çıkarılacaktır.

Satış Bildiriminin nasıl yayınlandığı durumunuza bağlıdır. Örneğin, Kuzey Karolina'da, bildirim yerel bir gazetede yayınlanmalı ve yerel adliye binasının kapısına asılmalıdır, Kaliforniya'da ise mülkün yanı sıra ilçedeki halka açık bir yere asılmalıdır.

Satış Bildirimi kamuya açık bilgi olduğundan ve reklamı yapıldığından, yatırımcılar da dahil olmak üzere birçok alıcı evinizi satın almakla ilgilenebilir. Eyaletinizdeki yasalara bağlı olarak , haciz satışına kadar veya sonrasına kadar itfa hakkını (yani evinizi geri alabileceğiniz anlamına gelir) kullanma olanağına sahip olabilirsiniz.

5. Adım: Tahliye

Evinizin müzayede ve satışını takiben, eşyalarınızı toplamak ve yeni bir eve taşınmak için genellikle birkaç gününüz olur. Gönüllü olarak taşınmazsanız, kolluk kuvvetlerinin yasal olarak sizi ve eşyalarınızı binadan çıkarmasına izin verilir.

Haciz ne kadar sürer?

Haciz süreci biraz zaman alabilir ve birkaç yıla kadar çıkabilir. ATTOM Data Solutions'a göre, ABD'deki ortalama haciz, 2021'in dördüncü çeyreği itibarıyla 941 gün veya yaklaşık iki buçuk yıl sürdü. Bazı eyaletlerde haciz süreci dört yıl, bazılarında ise yaklaşık yedi yıl sürdü.

Ancak, haciz süreci devam ederken evinizde kalmanıza izin verilir. Ev satıldığında, mülkü boşaltmanız istenecektir. Reddederseniz, bir tahliye bildirimi alacaksınız ve kolluk kuvvetleri sizi ve eşyalarınızı evden çıkaracak.

Hacizden nasıl kaçınılır

Ev haciziyle karşı karşıya kalmak son derece korkutucu olabilir. Neyse ki, mevcut mali durumunuz ipoteğinizi zamanında ödemeyi zorlaştırıyor olsa bile, hacizden kaçınmanın birçok yolu vardır.

Nihayetinde, hacizden kaçınmak, ipotek kredisi vereniniz veya hizmet sağlayıcınızla iletişim kurarak başlar. Borç vereninizin sizi tamamen serbest bırakması pek olası değildir, ancak evinizi kaybetmemek için harekete geçmenize yardımcı olabilir.

İşte bir eve hacizden kaçınmanın en iyi yollarından bazıları:

Müsamaha programlarından yararlanın: COVID-19 salgını sırasında, federal hükümet, o zamandan beri süresi dolan bir ipotek müsamaha programı oluşturdu. Ancak, Fannie Mae veya Freddie Mac'ten federal destekli bir krediniz varsa, yine de müsamaha için başvurabilirsiniz.
Kredi koşullarınızı ayarlayın: Aylık kredi ödemenizi karşılamakta zorlanıyorsanız, kredi vereninizden kredinizin şartlarını ayarlayıp ayarlayamayacağını sorun. Daha uzun bir amortisman planı karşılığında, aylık ödemenizi azaltabilirsiniz.
** Haciz yerine senet alın: ** Bazı eyaletler, ev sahiplerinin haciz yerine bir senet seçmelerine izin verir; bu durumda, bir hacizden kaçınmak için evinizi bir borç verene devretmeyi kabul edersiniz. Bu seçenekle, ipotek ödemeniz gerekmez, ancak evinizin değeri ile ipotek bakiyesi arasındaki farkı ödemekten yine de sorumlu olabilirsiniz.
Bir geri ödeme planı oluşturun: Belirli bir ay için ipotek ödemenizi yapamayacağınızı biliyorsanız, borç vereninize mümkün olan en kısa sürede bildirin. Borç vereniniz muhtemelen daha sık, ancak daha düşük ödemeler veya bir veya iki ay erteleme içeren bir ödeme planı oluşturabilir.

Hacizin sonuçları

Hacizin birkaç finansal sonucu vardır ve bunlar yıkıcı olabilir. Birincisi, hacizden sonra ipotek almak, krediniz üzerindeki etkisi ve yeni bir kredi alma şansınız olmadan önce muhtemelen bir bekleme süresine maruz kalacağınız gerçeği nedeniyle zor olabilir. Hacizin diğer sonuçları şunları içerir:

Evinizi kaybetmek, sicilinize haciz ile yaşamak için yeni bir yer bulmak zorunda kalmanıza neden olur
Kredi raporunuzda yedi yıl boyunca bir haciz kaldığı için kredinizin zarar görmesi
Genel servetiniz üzerinde geniş kapsamlı etkileri olabilecek mülkünüzü ve hakkaniyetinizi kaybetmek
Geriye kalan bakiyenin adli bir haciz olması halinde borçlu olunması, davaya konu olması, ödeyememeniz durumunda maaşına haciz ve daha fazlası

Sonuç olarak

İpotek ödemelerinizi yapmakta zorlanıyorsanız, hacizden kaçınmak için en iyi seçeneğiniz zaman ve iletişimdir. İpoteğinizi ödeyemeyeceğinizi fark ettiğiniz anda, size sunulan seçenekler hakkında bilgi almak için borç vereninize veya hizmet sağlayıcınıza ulaşın. Bir ödeme planı oluşturabilir veya geçici bir mali sıkıntınız varsa ödemeyi bir ay ertelemenize izin verebilirler.

##Öne çıkanlar

Haciz süreci eyalete göre değişir, ancak genel olarak borç verenler, borç alanlarla ödemeleri yakalamak ve hacizden kaçınmak için çalışmaya çalışır.
Haciz işlemi için en son ulusal ortalama gün sayısı 857'dir; ancak, zaman çizelgesi eyaletten eyalete büyük ölçüde değişir.
Haciz, borç verenlerin ipotekli mülkün mülkiyetini alarak ve satarak temerrüde düşen bir krediye borçlu oldukları tutarı geri almalarına izin veren yasal bir süreçtir.