خيار التأجير
ما هو خيار التأجير؟
خيار الإيجار هو اتفاقية تمنح المستأجر خيار شراء العقار المستأجر أثناء فترة الإيجار أو في نهايتها. كما أنه يمنع المالك من عرض العقار للبيع على أي شخص آخر. عند انتهاء المدة ، يجب على المستأجر إما ممارسة الخيار أو التنازل عنه. يُعرف خيار التأجير أيضًا باسم عقد الإيجار مع خيار الشراء.
كيف يعمل خيار الإيجار
يمنح خيار الإيجار للمشتري المحتمل مرونة أكبر من اتفاقية الإيجار والشراء القياسية ، والتي تتطلب من المستأجر شراء المنزل عند انتهاء عقد الإيجار. يتم الاتفاق على سعر المنزل مقدمًا من قبل المشتري (المستأجر) والمالك. يكون السعر عادةً عند القيمة السوقية الحالية للمنزل ، مما يسمح للمستأجر بشراء المنزل في المستقبل بسعر اليوم.
بالنسبة لهذا الخيار ، عادةً ما يتقاضى المستأجر رسومًا مقدمة من المالك ، والتي قد تكون 1 ٪ من سعر بيع المنزل. تذهب الرسوم إلى الدفعة المقدمة إذا قرر المستأجر شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
يعد خيار التأجير مفيدًا بشكل خاص لأولئك الذين قد يبنون ائتماناتهم أو ليس لديهم ما يكفي من المدخرات لدفع دفعة مقدمة. ومع ذلك ، هناك العديد من ميزات خيارات التأجير التي يجب مراعاتها.
متطلبات خيار التأجير
تأتي خيارات التأجير مع مقايضة لأصحاب العقارات ، حيث قد يفقدون فرصة بيع العقار بسعر أعلى. في المقابل ، يدفع المستأجرون مقابل الإيجار مع خيار التأجير أكثر مما سيدفعونه بخلاف ذلك.
مدفوعات الإيجار
يتقاضى المالك علاوة بالإضافة إلى الإيجار الشهري القياسي لخيار الشراء بسعر اليوم عند انتهاء عقد الإيجار. قد يكون القسط عبارة عن نسبة مضافة إلى الإيجار الحالي ، مثل رسم إضافي بنسبة 10٪ من الإيجار الشهري القياسي لمنزل بهذا الحجم.
يصبح القسط ، الذي يطلق عليه غالبًا ائتمان الإيجار ، جزءًا من الدفعة المقدمة للمنزل إذا مارس المستأجر خيار شراء المنزل. ومع ذلك ، فإن المستأجر يخسر الأموال الإضافية المدفوعة فوق الإيجار القياسي إذا لم يتم شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
قد يأخذ بعض المالكين دفعة نقدية لمرة واحدة ، وغالبًا ما يطلق عليها "المقابل القيّم" ، وهو مشابه للعلاوة المدفوعة لخيار في الأسواق المالية. هذا ليس وديعة على شراء العقار ، مما يعني أنه غير قابل للاسترداد. يتراوح المبلغ من رسوم رمزية إلى 5٪ من سعر الشراء المتوقع.
التمويل المصرفي مع خيار التأجير
الخبر السار بالنسبة للمستأجرين هو أن البنوك ستسمح عادةً بإجمالي أموال قسط التأمين فوق مدفوعات الإيجار بالذهاب إلى الدفعة المقدمة لشراء المنزل. ومع ذلك ، إذا كان الإيجار الذي تم تحصيله بسعر السوق ، فقد لا يسمح البنك بتطبيق أي من الأموال على سعر الشراء. من المهم أن يقوم المشترون بالتحقق من عدة بنوك لتحديد سياساتهم فيما يتعلق بتمويل الرهن العقاري لمنزل مع خيار الإيجار.
مدة خيار الإيجار
قد تكون مدة الخيار هي أي فترة يوافق عليها مالك العقار والمستأجر ، ولكنها عادة ما تكون من سنة إلى ثلاث سنوات. ينص عقد خيار الإيجار أيضًا على سعر شراء العقار في بداية عقد الإيجار أو كيفية تحديد هذا السعر في نهاية الخيار.
أسباب استخدام خيار التأجير
هناك عدة أسباب وراء دخول المستأجر والمالك في خيار الإيجار. من المهم النظر فيما إذا كانت الفوائد تفوق أي عيوب للدخول في الاتفاقية.
لماذا يدخل المستأجرون في خيار التأجير
قد يكون لدى المشتري المحتمل العديد من الأسباب لاستخدام خيار الإيجار بدلاً من شراء العقار بالكامل في البداية. أحد الاعتبارات الرئيسية هو عدم وجود ما يكفي من المال أو الائتمان لإجراء عملية الشراء. يمكن أن يسمح الإيجار للمشتري المحتمل بتوفير المال للشراء وفي نفس الوقت بناء ائتمانه عن طريق سداد دفعات منتظمة في الوقت المحدد.
المستأجر لديه فرصة لشراء عقار في المستقبل بأسعار اليوم. إذا لم يكن لدى المستأجر المال المدخر اليوم لشراء المنزل ولكنه قلق من زيادة قيمة المنزل في السنوات القليلة المقبلة ، فإن خيار الإيجار يعد خيارًا جيدًا. أيضًا ، إذا كان المستأجر يحب المنزل أو المنطقة التعليمية أو الحي ، فإن خيار الإيجار يأخذ المنزل من السوق - مما يسمح للمستأجر بتوفير ما يكفي لشرائه عند انتهاء عقد الإيجار.
حتى إذا كان لدى المشتري المحتمل الوسائل اللازمة لشراء العقار ، فقد لا يرغب في الالتزام به على الفور. على سبيل المثال ، إذا كان المشتري المحتمل من مكان آخر ، فقد يرغب في العيش في المدينة الجديدة قبل الالتزام بالشراء. أو ربما لا يزال لديهم ممتلكاتهم القديمة للبيع قبل أن يتمكنوا من شراء العقار الجديد.
أخيرًا ، قد لا يكون العقار مؤهلاً للحصول على قروض معينة ، بما في ذلك قرض VA ، بسبب الإصلاحات أو الترقيات المطلوبة. من خلال الاستئجار أولاً ، يمكن للمشتري المحتمل إجراء تلك التحسينات من أجل التأهل للحصول على القرض لاحقًا.
لماذا يدخل المالكون في خيار التأجير
يجوز لمالك العقار الدخول في اتفاقية خيار الإيجار لأنهم واجهوا مشكلة في بيع المنزل بالكامل. يمكن أن يجعل هذا الخيار العقار أكثر جاذبية لأنواع مختلفة من المشترين المحتملين.
أيضًا ، إذا كان صاحب المنزل يفكر في بيع المنزل في غضون بضع سنوات ، فإن خيار الإيجار يسمح للمالك بتحصيل علاوة أعلى من السوق الحالي للإيجار. السيناريو الأسوأ هو أن المستأجر لا يشتري المنزل ؛ يضعها المالك في السوق للبيع ويحتفظ بالأموال الإضافية المدفوعة فوق الإيجار الشهري القياسي.
قد تكون هناك أيضًا مشكلات ضريبية تتعلق ببيع العقار الآن بدلاً من بيعه لاحقًا. بالرغم من أن الخيار ليس ضمانًا للبيع لاحقًا ، إلا أنه يزيد من احتمالية أن يكون لدى المالك مشتري جاهز للذهاب في نهاية الخيار.
يخسر المستأجر الأموال الإضافية المدفوعة فوق الإيجار الشهري القياسي إذا لم يتم ممارسة خيار شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
إعتبارات خاصة
تأمين المستأجر مطلوبًا للممتلكات الشخصية للمستأجر. يحمي تأمين المستأجر أي خسارة في قيمة المتعلقات والمفروشات في المنزل. أيضًا ، من المهم أن يتم إلزام المالك أيضًا بتأمين مالك المنزل في حالة حدوث شيء ما خلال فترة الإيجار يمكن أن يؤثر سلبًا على قيمة العقار مثل الحريق أو تلف المياه.
يجب تضمين تقدير طارئ في اتفاقية خيار الإيجار. بمعنى آخر ، عندما ينتهي عقد الإيجار ، يمكن أن تنخفض قيمة المنزل. يوفر التقييم قيمة محدثة للممتلكات قبل إتمام الشراء والبيع.
من المهم حساب المبلغ الدقيق للمال الذي سيتم دفعه للمالك في نهاية خيار الإيجار. تذكر أن المالك يأخذ المنزل من السوق ويتخلى عن أي مكاسب في القيمة السوقية للمنزل عن طريق الدخول في خيار الإيجار. سيرغب المالك في الحصول على تعويض مناسب لعدم قدرته على بيع المنزل لشخص آخر كان مستعدًا لشرائه.
بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في خيار الإيجار أو خيار الإيجار للشراء ، يجب أن يكون لديهم بشكل مثالي محام على دراية بمعاملات عقود الإيجار لمراجعة التفاصيل الدقيقة للتأكد من عدم وجود أي مفاجآت عند انتهاء مدة الإيجار.
التأجير المنتهي بالتملك مقابل التأجير-الشراء
لا ينبغي الخلط بين خيار الإيجار وخيار شراء الإيجار. في خيار شراء الإيجار ، يكون المشتري مطالبًا ** بشراء المنزل في نهاية فترة الإيجار.
مثال على خيار الإيجار بغرض التملك
لنفترض أن المالك يرغب في بيع منزله بقيمة 500000 دولار. المنزل لديه مستأجر طويل الأجل ، والذي يدخر حاليًا لشراء منزل خاص به. يمكن للطرفين تجربة حظهم في سوق الإسكان ، ولكن من المحتمل أن يستغرق المالك عدة أشهر للعثور على المشتري المناسب والمستأجر للعثور على بائع مناسب. علاوة على ذلك ، فإن بيع المنزل سيتطلب من مالك العقار إخلاء المستأجرين ، وبالتالي فقدان مصدر دخل شهري.
بدلاً من ذلك ، يمكن للمالك أن يعرض على المستأجر خيار التأجير ، مما يوفر انتقالًا أسهل لكلا الطرفين. في خيار الإيجار النموذجي ، سيدفع المشتري - المستأجر المحتمل 3-5٪ إضافية من سعر المنزل (15000 دولار - 25000 دولار) كرسوم خيار ، بالإضافة إلى علاوة إضافية على الإيجار الشهري. في المقابل ، سيكون لديهم خيار شراء المنزل في غضون عامين ، بسعر اليوم. سوف تساهم الأقساط الشهرية في الدفعة المقدمة.
يعمل هذا الترتيب لصالح كلا الطرفين ، على الرغم من وجود مقايضة. يمكن للمشتري - المستأجر تأمين سعر مناسب على المنزل ، ولكن إذا لم يمارس خيار الشراء ، فسيكون قد دفع أموالاً أكثر مما كانوا سيدفعونه مقابل الإيجار العادي. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكونون مسؤولين أيضًا عن تكاليف الصيانة التي تقع عادةً على عاتق المالك. يجني مالك العقار البائع المزيد من المال في البداية ، لكنهم يفقدون فرصة الحصول على عرض أعلى.
الأسئلة الشائعة حول التأجير التمويلي
كيف يعمل عقد الإيجار لامتلاك سيارة؟
تستخدم السيارة التي يتم تأجيرها بغرض التملك ، أو سيارة التأجير بغرض التملك ، اتفاقية قرض مماثلة لخيار الإيجار. يدفع المستأجر-المشتري دفعة مقدمة ، وكذلك المدفوعات الأسبوعية. ومع ذلك ، لا يوجد خيار شراء - في نهاية فترة الإيجار ، يمتلك المشتري السيارة بالكامل. هذا الترتيب يكلف في النهاية أقل من قرض الرهن العقاري ولا يتطلب فحص ائتماني ؛ ومع ذلك ، فهي أغلى بكثير من شراء سيارة بائتمان جيد.
كيف يمكنك العثور على إيجار لامتلاك المنازل؟
وفقًا لـ Homelight ، تتمثل إحدى طرق العثور على منزل مؤجر بغرض التملك في البحث عن وكلاء أو شركات سمسرة مع برنامج التأجير المنتهي بالتملك. من الممكن أيضًا الاتصال بالبائعين مباشرةً - فقد يرغب العديد من مالكي العقارات في بيع ممتلكاتهم ، دون عناء المرور عبر سمسار عقارات. أخيرًا ، من الممكن أيضًا العثور على ترتيبات الإيجار المنتهي بالتملك من سوق الرهن. من شأن ترتيب الإيجار المنتهي بالتملك على منزل خاضع للحبس المسبق أن يوفر للمالكين دخلاً ثابتًا للدخل ومسارًا لبيع المنزل.
كيف تكتب عقد إيجار لامتلاك؟
هناك العديد من نماذج عقود الإيجار المنتهي بالتملك والقوالب المتاحة عبر الإنترنت. ومع ذلك ، نظرًا لحجم الالتزام المالي ، سيكون من الحكمة أن يقوم محام بمراجعة عقد الإيجار المنتهي بالتملك.
هل يساعد عقد الإيجار في بناء الائتمان الخاص بك؟
وفقًا لـ Experian ، لا يتم عادةً الإبلاغ عن اتفاقيات التأجير بغرض التملك إلى مكاتب الائتمان ، مما يجعل من غير المحتمل ظهورها في تقرير الائتمان الخاص بك. ومع ذلك ، يمكنك دائمًا أن تطلب من المالك الإبلاغ عن مدفوعات الإيجار ، مما يساعد على رفع درجة الائتمان الخاصة بك. بالطبع ، هذا يقطع كلا الاتجاهين - فقد ينتهي الأمر بالدفع الضائع أو المتأخر إلى تقليل رصيدك.
الخط السفلي
تعد خيارات التأجير وسيلة شائعة لأصحاب المنازل لتأمين مشتري محتمل دون الحاجة إلى طرح العقار في السوق. بعد دفع رسوم مقدمًا ، يكتسب المستأجر الحق في شراء المنزل في نهاية فترة إيجاره ، غالبًا بسعر تفضيلي. يمنح هذا الترتيب مرونة إضافية لمشتري المساكن المحتملين ، مما يسمح لهم ببناء مدخراتهم وائتمانهم أثناء استعدادهم لشراء منزل.
يسلط الضوء
اعتمادًا على العقد ، قد يكون المشتري-المستأجر مسؤولاً عن الصيانة والإصلاحات التي تقع عادةً على عاتق المالك.
عادة ما يدفع المستأجر نسبة مئوية تزيد عن مبلغ الإيجار الشهري القياسي ، والذي يذهب إلى الدفعة الأولى لشراء المنزل.
كما يمنع خيار الإيجار المالك من عرض العقار للبيع على أي شخص آخر.
خيار التأجير هو اتفاق يمنح المستأجر خيار شراء العقار المؤجر أثناء فترة الإيجار أو في نهايتها.
قد تستمر خيارات التأجير لأي فترة زمنية ، لكنها تنتهي عادةً بعد سنتين إلى ثلاث سنوات.
