Option de location
Qu'est-ce qu'une option de location ?
Une option de bail est un accord qui donne au locataire le choix d'acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location. Cela empêche également le propriétaire d'offrir la propriété à vendre à quelqu'un d'autre. À l'expiration du terme, le locataire doit soit exercer l'option, soit y renoncer. Une option de location est également appelée location avec option d'achat.
Comment fonctionne une option de location
Une option de location donne à un acheteur potentiel plus de flexibilité qu'un contrat de location-achat standard, qui oblige le locataire à acheter la maison à la fin du bail. Le prix de la maison est convenu à l'avance par l'acheteur (le locataire) et le propriétaire. Le prix est généralement à la valeur marchande actuelle de la maison, permettant au locataire d'acheter la maison à l'avenir au prix d'aujourd'hui.
Pour cette option, le locataire se voit généralement facturer des frais initiaux par le propriétaire, qui peuvent représenter 1 % du prix de vente de la maison. Les frais vont à l'acompte si le locataire décide d'acheter la maison à la fin du bail.
L'option de location est particulièrement utile pour ceux qui pourraient construire leur crédit ou qui n'ont pas assez d'économies pour un acompte. Cependant, plusieurs caractéristiques des options de location doivent être prises en compte.
Exigences pour une option de location
Les options de location s'accompagnent d'un compromis pour les propriétaires, car ils peuvent perdre la possibilité de vendre la propriété à un prix plus élevé. En échange, les locataires paient plus pour louer avec une option de location qu'ils ne paieraient autrement.
Paiements de location
Le propriétaire facture une prime en plus du loyer mensuel standard pour l'option d'achat au prix du jour à la fin du bail. La prime peut être un pourcentage ajouté au loyer actuel, comme un supplément de 10 % du loyer mensuel standard pour une maison de cette taille.
La prime, souvent appelée crédit de loyer, devient partie intégrante de la mise de fonds du logement si l'option d'achat du logement est exercée par le locataire. Cependant, le locataire perd l'argent supplémentaire payé au-dessus du loyer standard si la maison n'est pas achetée à la fin du bail.
Certains propriétaires peuvent accepter un paiement unique en espèces, souvent appelé « contrepartie valable », qui est similaire à la prime payée pour une option sur les marchés financiers. Il ne s'agit pas d'un acompte sur l'achat de la propriété, ce qui signifie qu'il n'est pas remboursable. Le montant varie d'une commission symbolique à 5% du prix d'achat prévu.
Financement bancaire avec option de crédit-bail
La bonne nouvelle pour les locataires est que, généralement, les banques permettent au total des fonds de la prime au-dessus des paiements de location d'aller à l'acompte pour l'achat de la maison. Cependant, si le loyer demandé était un taux du marché, la banque peut ne pas autoriser l'application des fonds au prix d'achat. Il est important que les acheteurs vérifient auprès de plusieurs banques afin de déterminer leurs politiques concernant le financement d'une hypothèque pour une maison avec une option de location.
La durée d'une option de location
La durée de l'option peut être n'importe quelle période sur laquelle le propriétaire et le locataire sont d'accord, mais elle est généralement de un à trois ans. Le contrat d'option de location stipule également le prix d'achat de la propriété au début du bail ou comment ce prix sera déterminé à la fin de l'option.
Raisons d'utiliser une option de location
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles le locataire et le propriétaire peuvent conclure une option de location. Il est important de déterminer si les avantages l'emportent sur les inconvénients de la conclusion de l'accord.
Pourquoi les locataires concluent une option de location
Un acheteur potentiel peut avoir de nombreuses raisons d'utiliser une option de location plutôt que d'acheter la propriété au départ. Une considération majeure est de ne pas avoir assez d'argent ou de crédit pour effectuer l'achat. La location peut permettre à l'acheteur potentiel d'économiser de l'argent pour l'achat et, en même temps, de bâtir son crédit en effectuant des paiements réguliers et ponctuels.
Le locataire a la possibilité d'acheter une propriété dans le futur au prix d'aujourd'hui. Si le locataire n'a pas l'argent économisé aujourd'hui pour acheter la maison mais craint que la valeur de la maison n'augmente dans les prochaines années, l'option de location est un bon choix. De plus, si le locataire aime la maison, le district scolaire ou le quartier, l'option de location retire la maison du marché, ce qui permet au locataire d'économiser suffisamment pour l'acheter à la fin du bail.
Même si l'acheteur potentiel a les moyens d'acheter la propriété, il se peut qu'il ne veuille pas s'y engager tout de suite. Par exemple, si l'acheteur potentiel vient d'un autre endroit, il pourrait souhaiter vivre dans la nouvelle ville avant de s'engager dans l'achat. Ou, ils peuvent encore avoir leur ancienne propriété à vendre avant de pouvoir acheter la nouvelle propriété.
Enfin, la propriété peut ne pas être admissible à certains prêts, y compris un prêt VA,. en raison de réparations ou de mises à niveau nécessaires. En louant d'abord, l'acheteur potentiel peut apporter ces améliorations afin de se qualifier pour le prêt plus tard.
Pourquoi les propriétaires concluent une option de location
Un propriétaire peut conclure un contrat d'option de location parce qu'il a eu du mal à vendre sa maison. L'option peut rendre la propriété plus attrayante pour différents types d'acheteurs potentiels.
De plus, si un propriétaire envisage de vendre la maison dans quelques années, l'option de location permet au propriétaire de percevoir une prime supérieure au marché actuel du loyer. Le pire scénario est que le locataire n'achète pas la maison ; le propriétaire le met sur le marché pour le vendre et conserve les fonds supplémentaires versés au-dessus du loyer mensuel standard.
Il peut également y avoir des problèmes fiscaux liés à la vente pure et simple de la propriété maintenant au lieu de la vendre plus tard. L'option, bien que n'étant pas une garantie de vendre plus tard, rend plus probable que le propriétaire ait un acheteur prêt à partir à la fin de l'option.
Le locataire perd l'argent supplémentaire payé au-dessus du loyer mensuel standard si l'option d'achat du logement n'est pas exercée à la fin du bail.
Considérations particulières
L'assurance du locataire est généralement requise pour les effets personnels du locataire. L'assurance du locataire protège contre toute perte de valeur des biens et des meubles de la maison. De plus, il est important qu'il soit obligatoire que le propriétaire ait également une assurance habitation au cas où quelque chose se produirait pendant la durée du bail qui pourrait affecter négativement la valeur de la propriété, comme un incendie ou un dégât des eaux.
Une éventualité d'évaluation doit être incluse dans le contrat d'option de location. Autrement dit, à la fin du bail, la valeur de la maison pourrait avoir diminué. Une évaluation fournit une valeur actualisée de la propriété avant l'achat et la vente.
Il est important de calculer le montant exact qui doit être versé au propriétaire à la fin de l'option de location. N'oubliez pas que le propriétaire retire la maison du marché et renonce à tout gain dans la valeur marchande de la maison en concluant l'option de location. Le propriétaire voudra être adéquatement indemnisé pour ne pas pouvoir vendre la maison à une autre personne qui était prête à l'acheter.
Pour ceux qui envisagent une option de location ou une option de location à acheter, ils devraient idéalement avoir un avocat qui connaît bien les transactions d'option de location pour examiner les petits caractères afin de s'assurer qu'il n'y a pas de surprises à la fin de la durée du bail.
Lease-to-Own vs. Lease-Purchase
Une option de location ne doit pas être confondue avec une option de location-achat. Dans une option de location-achat, l'acheteur est obligé d'acheter la maison à la fin de la période de location.
Exemple d'une option de location-vente
Supposons qu'un propriétaire souhaite vendre sa maison, évaluée à 500 000 $. La maison a un locataire à long terme, qui économise actuellement pour acheter sa propre maison. Les deux parties pourraient tenter leur chance sur le marché du logement, mais il faudrait probablement plusieurs mois au propriétaire pour trouver un acheteur convenable et au locataire pour trouver un vendeur convenable. De plus, la vente de la maison obligerait le propriétaire à quitter les locataires, perdant ainsi une source de revenus mensuels.
Au lieu de cela, le propriétaire pourrait offrir à son locataire une option de location, offrant une transition plus facile pour les deux parties. Dans une option de location typique, l'acheteur-locataire potentiel paierait 3 à 5 % supplémentaires du prix de la maison (15 000 $ à 25 000 $) à titre de frais d'option, ainsi qu'une prime supplémentaire à son loyer mensuel. En échange, ils auraient la possibilité d'acheter la maison dans deux ans, au prix d'aujourd'hui. Les primes mensuelles contribueraient à la mise de fonds.
Cet arrangement fonctionne à l'avantage des deux parties, bien qu'il y ait un compromis. L'acheteur-locataire peut bloquer un prix avantageux sur la maison, mais s'il n'exerce pas l'option d'achat, il aura payé plus d'argent qu'il n'aurait payé pour une location ordinaire. De plus, ils peuvent également être responsables des frais d'entretien qui sont normalement à la charge du propriétaire. Le vendeur-propriétaire gagne plus d'argent au départ, mais il perd la possibilité d'accepter une offre plus élevée.
FAQ sur le bail avec option d'achat
Comment fonctionne un contrat de location-vente pour une voiture ?
Une voiture de location avec option d'achat ou une voiture de location avec option d'achat utilise un contrat de prêt similaire à une option de location. Le locataire-acheteur paie un acompte initial, ainsi que des paiements hebdomadaires. Cependant, il n'y a pas d'option d'achat - à la fin de la période de location, l'acheteur est entièrement propriétaire de la voiture. Cet arrangement coûte finalement moins cher qu'un prêt subprime et ne nécessite pas de vérification de crédit ; cependant, c'est beaucoup plus cher que d'acheter une voiture avec un bon crédit.
Comment trouvez-vous un bail pour devenir propriétaire ?
Selon Homelight, une façon de trouver une maison en location avec option d'achat est de rechercher des agents ou des maisons de courtage avec un programme de location avec option d'achat. Il est également possible de contacter directement les vendeurs – de nombreux propriétaires voudront peut-être vendre leur propriété, sans avoir à passer par un agent immobilier. Enfin, il est également possible de trouver des contrats de location-achat sur le marché des saisies. Un accord de location-achat sur une maison en pré-saisie fournirait aux propriétaires un flux de revenus stable et un chemin vers la vente de la maison.
Comment rédigez-vous un contrat de location-vente ?
De nombreux exemples de contrats de location-achat et de modèles sont disponibles en ligne. Cependant, en raison de la taille de l'engagement financier, il serait sage de faire réviser votre contrat de location-achat par un avocat.
Un bail avec option d'achat vous aide-t-il à bâtir votre crédit ?
Selon Experian, les accords de location-achat ne sont généralement pas signalés aux bureaux de crédit, ce qui les rend peu susceptibles d'apparaître sur votre rapport de crédit. Cependant, vous pouvez toujours demander à votre propriétaire de déclarer vos paiements de loyer, contribuant ainsi à augmenter votre pointage de crédit. Bien sûr, cela va dans les deux sens - un paiement manqué ou en retard pourrait finir par réduire votre crédit.
L'essentiel
Les options de location sont un moyen populaire pour les propriétaires de trouver un acheteur potentiel sans avoir à mettre la propriété sur le marché. Après avoir payé des frais initiaux, le locataire obtient le droit d'acheter le logement à la fin de son bail, souvent à un prix préférentiel. Cet arrangement offre une flexibilité supplémentaire aux acheteurs potentiels, leur permettant de constituer leur épargne et leur crédit alors qu'ils se préparent à acheter une maison.
Points forts
Selon le contrat, l'acheteur-locataire peut être responsable de l'entretien et des réparations qui sont normalement à la charge du propriétaire.
Un locataire paie généralement un certain pourcentage au-dessus du montant de location mensuel standard, qui va à l'acompte pour l'achat de la maison.
Une option de location empêche également le propriétaire d'offrir la propriété à vendre à quelqu'un d'autre.
Une option de bail est un accord qui donne au locataire le choix d'acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location.
Les options de location peuvent durer n'importe quelle période, mais elles expirent généralement après deux à trois ans.
