Opción de arrendamiento
驴Qu茅 es una opci贸n de alquiler?
Una opci贸n de arrendamiento es un acuerdo que le da al arrendatario la opci贸n de comprar la propiedad alquilada durante o al final del per铆odo de alquiler. Tambi茅n impide que el propietario ofrezca la propiedad en venta a cualquier otra persona. Cuando vence el plazo, el arrendatario debe ejercer la opci贸n o perderla. Una opci贸n de arrendamiento tambi茅n se conoce como arrendamiento con opci贸n a compra.
C贸mo funciona una opci贸n de arrendamiento
Una opci贸n de arrendamiento le da al comprador potencial m谩s flexibilidad que un contrato de arrendamiento con opci贸n a compra est谩ndar, que requiere que el arrendatario compre la casa cuando termine el arrendamiento. El precio de la vivienda se acuerda por adelantado entre el comprador (el arrendatario) y el propietario. El precio suele ser el valor de mercado actual de la vivienda, lo que permite al arrendatario comprar la vivienda en el futuro al precio actual.
Para esa opci贸n, el propietario generalmente le cobra al arrendatario una tarifa por adelantado, que podr铆a ser el 1% del precio de venta de la casa. La tarifa se destina al pago inicial si el arrendatario decide comprar la casa al final del contrato de arrendamiento.
La opci贸n de arrendamiento es especialmente 煤til para aquellos que podr铆an estar construyendo su cr茅dito o que no tienen suficiente dinero ahorrado para el pago inicial. Sin embargo, hay varias caracter铆sticas de las opciones de arrendamiento a considerar.
Requisitos para una opci贸n de arrendamiento
Las opciones de arrendamiento vienen con una compensaci贸n para los propietarios, ya que pueden perder la oportunidad de vender la propiedad por un precio m谩s alto. A cambio, los inquilinos pagan m谩s por el alquiler con una opci贸n de arrendamiento de lo que pagar铆an de otra manera.
Pagos de alquiler
El propietario cobra una prima adem谩s del alquiler mensual est谩ndar por la opci贸n de compra al precio de hoy cuando finaliza el contrato de arrendamiento. La prima puede ser un porcentaje agregado al alquiler actual, como un recargo del 10 % del alquiler mensual est谩ndar para una vivienda de ese tama帽o.
La prima, que a menudo se denomina cr茅dito de alquiler, se convierte en parte del pago inicial de la vivienda si el arrendatario ejerce la opci贸n de comprar la vivienda. Sin embargo, el arrendatario pierde el dinero adicional pagado por encima del alquiler est谩ndar si la vivienda no se compra al final del contrato de arrendamiento.
Algunos propietarios pueden aceptar un pago 煤nico en efectivo, a menudo llamado "contraprestaci贸n valiosa", que es similar a la prima pagada por una opci贸n en los mercados financieros. Esto no es un dep贸sito en la compra de la propiedad, lo que significa que no es reembolsable. El monto var铆a desde una tarifa simb贸lica hasta el 5% del precio de compra esperado.
Financiamiento bancario con opci贸n de arrendamiento
La buena noticia para los inquilinos es que, por lo general, los bancos permitir谩n que los fondos totales de la prima por encima de los pagos de alquiler se destinen al pago inicial para comprar la vivienda. Sin embargo, si el alquiler cobrado era una tasa de mercado, el banco puede no permitir que ninguno de los fondos se aplique al precio de compra. Es importante que los compradores consulten con varios bancos para determinar sus pol铆ticas con respecto a la financiaci贸n de una hipoteca para una vivienda con opci贸n de arrendamiento.
El t茅rmino de una opci贸n de arrendamiento
El t茅rmino de la opci贸n puede ser cualquier per铆odo que acuerden el due帽o de la propiedad y el arrendatario, pero com煤nmente es de uno a tres a帽os. El contrato de opci贸n de arrendamiento tambi茅n estipula el precio de compra de la propiedad al inicio del arrendamiento o c贸mo se determinar谩 ese precio al final de la opci贸n.
Razones para usar una opci贸n de arrendamiento
Hay varias razones por las que el arrendatario y el propietario pueden entrar en una opci贸n de arrendamiento. Es importante considerar si los beneficios superan los inconvenientes para celebrar el acuerdo.
Por qu茅 los inquilinos aceptan una opci贸n de arrendamiento
Un comprador potencial puede tener muchas razones para usar una opci贸n de arrendamiento en lugar de comprar la propiedad directamente desde el principio. Una consideraci贸n importante es no tener suficiente dinero o cr茅dito para realizar la compra. El alquiler puede permitir que el comprador potencial ahorre dinero para la compra y, al mismo tiempo, construya su cr茅dito al hacer pagos regulares y puntuales.
El arrendatario tiene la oportunidad de comprar una propiedad en el futuro a los precios de hoy. Si el arrendatario no tiene el dinero ahorrado hoy para comprar la casa pero le preocupa que el valor de la casa aumente en los pr贸ximos a帽os, la opci贸n de arrendamiento es una buena opci贸n. Adem谩s, si el arrendatario ama la casa, el distrito escolar o el vecindario, la opci贸n de arrendamiento retira la casa del mercado, lo que permite al arrendatario ahorrar lo suficiente para comprarla cuando termine el arrendamiento.
Incluso si el comprador potencial tiene los medios para comprar la propiedad, es posible que no quiera comprometerse con ella de inmediato. Por ejemplo, si el comprador potencial es de otro lugar, es posible que desee vivir en la nueva ciudad antes de comprometerse con la compra. O bien, es posible que todav铆a tengan su antigua propiedad para vender antes de poder comprar la nueva propiedad.
Finalmente, es posible que la propiedad no califique para ciertos pr茅stamos, incluido un pr茅stamo VA,. debido a reparaciones o actualizaciones necesarias. Al alquilar primero, el comprador potencial puede hacer esas mejoras para calificar para el pr茅stamo m谩s adelante.
Por qu茅 los propietarios aceptan una opci贸n de arrendamiento
El propietario de una propiedad puede celebrar un contrato de opci贸n de arrendamiento porque tuvo problemas para vender la casa por completo. La opci贸n puede hacer que la propiedad sea m谩s atractiva para diferentes tipos de compradores potenciales.
Adem谩s, si un propietario est谩 pensando en vender la casa en unos a帽os, la opci贸n de arrendamiento le permite cobrar una prima por encima del mercado actual de alquiler. El peor de los casos es que el arrendatario no compre la casa; el propietario lo coloca en el mercado para venderlo y se queda con los fondos extra pagados por encima del alquiler mensual est谩ndar.
Tambi茅n puede haber problemas fiscales relacionados con la venta de la propiedad ahora mismo en lugar de venderla m谩s tarde. La opci贸n, aunque no es una garant铆a para vender m谩s adelante, hace que sea m谩s probable que el propietario tenga un comprador listo para vender al final de la opci贸n.
El arrendatario pierde el dinero adicional pagado por encima del alquiler mensual est谩ndar si no se ejerce la opci贸n de comprar la vivienda al final del contrato de arrendamiento.
Consideraciones Especiales
El seguro del arrendatario generalmente se requiere para las pertenencias personales del arrendatario. El seguro para inquilinos protege por cualquier p茅rdida de valor de las pertenencias y muebles de la casa. Adem谩s, es importante que se exija que el propietario tambi茅n tenga un seguro de vivienda en caso de que suceda algo durante el plazo del contrato de arrendamiento que pueda afectar negativamente el valor de la propiedad, como un incendio o da帽os por agua.
Se debe incluir una contingencia de tasaci贸n en el contrato de opci贸n de arrendamiento. En otras palabras, cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el valor de la vivienda podr铆a haber disminuido. Una tasaci贸n proporciona un valor actualizado de la propiedad antes de que se lleve a cabo la compra y venta.
Es importante calcular la cantidad exacta de dinero que se pagar谩 al propietario al final de la opci贸n de arrendamiento. Recuerde, el propietario est谩 sacando la casa del mercado y renunciando a cualquier ganancia en el valor de mercado de la casa al entrar en la opci贸n de arrendamiento. El propietario querr谩 ser compensado adecuadamente por no poder vender la casa a otra persona que estaba dispuesta a comprarla.
Para aquellos que est谩n considerando una opci贸n de arrendamiento o una opci贸n de arrendamiento para comprar, idealmente deber铆an tener un abogado que est茅 familiarizado con las transacciones de opci贸n de arrendamiento para revisar la letra peque帽a y asegurarse de que no haya sorpresas cuando finalice el plazo del arrendamiento.
Arrendamiento con opci贸n a compra versus arrendamiento con opci贸n de compra
Una opci贸n de arrendamiento no debe confundirse con una opci贸n de compra de arrendamiento. En una opci贸n de arrendamiento con opci贸n de compra, el comprador est谩 requerido para comprar la casa al final del per铆odo de alquiler.
Ejemplo de una opci贸n de arrendamiento con opci贸n a compra
Supongamos que un arrendador desea vender su casa, valorada en $500,000. La casa tiene un inquilino a largo plazo, que actualmente est谩 ahorrando para comprar su propia casa. Ambas partes podr铆an probar suerte en el mercado de la vivienda, pero es probable que al propietario le tome varios meses encontrar un comprador adecuado y al inquilino encontrar un vendedor adecuado. Adem谩s, vender la casa requerir铆a que el due帽o de la propiedad desaloje a los inquilinos, perdiendo as铆 una fuente de ingresos mensuales.
En cambio, el arrendador podr铆a ofrecer a su arrendatario una opci贸n de arrendamiento, proporcionando una transici贸n m谩s f谩cil para ambas partes. En una opci贸n de arrendamiento t铆pica, el posible comprador-inquilino pagar铆a entre un 3% y un 5% adicional del precio de la casa ($15,000-$25,000) como tarifa de opci贸n, as铆 como una prima adicional a su alquiler mensual. A cambio, tendr铆an la opci贸n de comprar la casa en dos a帽os, al precio de hoy. Las primas mensuales contribuir铆an al pago inicial.
Este acuerdo funciona en beneficio de ambas partes, aunque hay una compensaci贸n. El comprador-arrendatario puede asegurar un precio favorable por la vivienda, pero si no ejerce la opci贸n de compra, habr谩 pagado m谩s dinero del que habr铆a pagado por un alquiler ordinario. Adem谩s, tambi茅n pueden ser responsables de los costos de mantenimiento que normalmente son responsabilidad del propietario. El vendedor-propietario gana m谩s dinero inicialmente, pero pierde la oportunidad de aceptar una oferta m谩s alta.
Preguntas frecuentes sobre arrendamiento con opci贸n a compra
驴C贸mo funciona un arrendamiento con opci贸n a compra para un autom贸vil?
Un autom贸vil de alquiler con opci贸n a compra, o un autom贸vil de arrendamiento con opci贸n a compra, utiliza un acuerdo de pr茅stamo similar a una opci贸n de arrendamiento. El arrendatario-comprador paga un pago inicial por adelantado, as铆 como pagos semanales. Sin embargo, no hay opci贸n de compra: al final del per铆odo de alquiler, el comprador es due帽o absoluto del autom贸vil. Este acuerdo finalmente cuesta menos que un pr茅stamo de alto riesgo y no requiere una verificaci贸n de cr茅dito; sin embargo, es mucho m谩s costoso que comprar un auto con buen cr茅dito.
驴C贸mo encuentra casas de arrendamiento con opci贸n a compra?
Seg煤n Homelight, una forma de encontrar una casa de alquiler con opci贸n a compra es buscar agentes o corretajes con un programa de alquiler con opci贸n a compra. Tambi茅n es posible ponerse en contacto con los vendedores directamente: muchos propietarios pueden querer vender su propiedad, sin la molestia de pasar por un agente inmobiliario. Finalmente, tambi茅n es posible encontrar acuerdos de arrendamiento con opci贸n a compra en el mercado de ejecuci贸n hipotecaria. Un acuerdo de arrendamiento con opci贸n a compra en una casa antes de la ejecuci贸n hipotecaria proporcionar铆a a los propietarios un flujo de ingresos constante y un camino para vender la casa.
驴C贸mo se escribe un contrato de arrendamiento con opci贸n a compra?
Hay muchos ejemplos de contratos de arrendamiento con opci贸n a compra y plantillas disponibles en l铆nea. Sin embargo, debido al tama帽o del compromiso financiero, ser铆a conveniente que un abogado revise su contrato de arrendamiento con opci贸n a compra.
驴Un contrato de arrendamiento con opci贸n a compra ayuda a construir su cr茅dito?
Los acuerdos de arrendamiento con opci贸n a compra generalmente no se informan a las agencias de cr茅dito, seg煤n Experian, por lo que es poco probable que aparezcan en su informe de cr茅dito. Sin embargo, siempre puede pedirle a su arrendador que informe sus pagos de alquiler, lo que ayuda a aumentar su puntaje crediticio. Por supuesto, eso funciona en ambos sentidos: un pago atrasado o atrasado podr铆a terminar reduciendo su cr茅dito.
La l铆nea de fondo
Las opciones de arrendamiento son una forma popular para que los propietarios aseguren un comprador potencial sin tener que poner la propiedad en el mercado. Despu茅s de pagar una tarifa por adelantado, el inquilino obtiene el derecho a comprar la casa al final de su arrendamiento, a menudo por un precio preferencial. Este acuerdo brinda flexibilidad adicional a los posibles compradores de vivienda, permiti茅ndoles aumentar sus ahorros y cr茅dito mientras se preparan para comprar una vivienda.
Reflejos
Dependiendo del contrato, el comprador-inquilino puede ser responsable del mantenimiento y las reparaciones que normalmente son responsabilidad del propietario.
Un arrendatario generalmente paga un porcentaje por encima del monto est谩ndar del alquiler mensual, que se destina al pago inicial para comprar la casa.
Una opci贸n de arrendamiento tambi茅n impide que el propietario ofrezca la propiedad en venta a otra persona.
Una opci贸n de arrendamiento es un acuerdo que le da al arrendatario la opci贸n de comprar la propiedad alquilada durante o al final del per铆odo de alquiler.
Las opciones de arrendamiento pueden durar cualquier per铆odo de tiempo, pero normalmente vencen despu茅s de dos o tres a帽os.
