Leasing-Option
Was ist eine Leasingoption?
Eine Mietoption ist eine Vereinbarung, die einem Mieter die Wahl gibt, das Mietobjekt während oder am Ende der Mietzeit zu kaufen. Es hindert den Eigentümer auch daran, die Immobilie anderen zum Verkauf anzubieten. Nach Ablauf der Laufzeit muss der Mieter die Option entweder ausüben oder verfallen lassen. Eine Leasingoption wird auch als Leasing mit Kaufoption bezeichnet.
Wie eine Leasing-Option funktioniert
Eine Mietoption gibt einem potenziellen Käufer mehr Flexibilität als ein Standardmietkaufvertrag, bei dem der Mieter das Haus kaufen muss, wenn der Mietvertrag endet. Der Preis des Hauses wird im Voraus zwischen dem Käufer (dem Mieter) und dem Eigentümer vereinbart. Der Preis entspricht in der Regel dem aktuellen Marktwert des Hauses, sodass der Mieter das Haus in Zukunft zum heutigen Preis kaufen kann.
Für diese Option wird dem Mieter normalerweise vom Eigentümer eine Vorabgebühr in Rechnung gestellt, die 1 % des Verkaufspreises des Hauses betragen kann. Die Gebühr fließt in die Anzahlung, wenn der Mieter am Ende des Mietverhältnisses beschließt, das Haus zu kaufen.
Die Leasing-Option ist besonders hilfreich für diejenigen, die möglicherweise ihren Kredit aufbauen oder nicht genug für eine Anzahlung gespart haben. Es gibt jedoch einige Merkmale von Leasingoptionen, die zu berücksichtigen sind.
Voraussetzungen für eine Leasing-Option
Leasing-Optionen sind mit einem Kompromiss für Immobilienbesitzer verbunden, da sie möglicherweise die Chance verlieren, die Immobilie zu einem höheren Preis zu verkaufen. Im Gegenzug zahlen Mieter bei einer Leasing-Option mehr für die Miete, als sie sonst bezahlen würden.
Mietzahlungen
Für die Kaufoption zum heutigen Preis am Ende des Mietverhältnisses verlangt der Eigentümer zusätzlich zur normalen Monatsmiete einen Aufschlag. Die Prämie kann ein Prozentsatz sein, der auf die aktuelle Miete aufgeschlagen wird, z. B. ein Zuschlag von 10 % auf die monatliche Standardmiete für ein Haus dieser Größe.
Die Prämie, die oft als Mietkredit bezeichnet wird, wird Teil der Anzahlung für das Eigenheim, wenn die Option zum Kauf des Eigenheims durch den Mieter ausgeübt wird. Der Mieter verliert jedoch das zusätzlich zur Standardmiete gezahlte Geld, wenn das Haus am Ende des Mietverhältnisses nicht gekauft wird.
Einige Eigentümer nehmen möglicherweise eine einmalige Barzahlung in Anspruch, die oft als „wertvolle Gegenleistung“ bezeichnet wird und der Prämie ähnelt, die für eine Option auf den Finanzmärkten gezahlt wird. Dies ist keine Anzahlung beim Kauf der Immobilie, d. h. sie ist nicht erstattungsfähig. Die Höhe reicht von einer symbolischen Gebühr bis zu 5 % des erwarteten Kaufpreises.
Bankfinanzierung mit Leasing-Option
Die gute Nachricht für Mieter ist, dass die Banken in der Regel den Gesamtbetrag der Prämie über den Mietzahlungen für die Anzahlung für den Kauf des Eigenheims zulassen. Handelt es sich jedoch um eine marktübliche Miete, darf die Bank keine Anrechnung der Mittel auf den Kaufpreis zulassen. Es ist wichtig, dass Käufer sich bei mehreren Banken erkundigen, um ihre Richtlinien zur Finanzierung einer Hypothek für ein Haus mit Leasingoption festzulegen.
Die Laufzeit einer Leasingoption
Die Laufzeit der Option kann ein beliebiger Zeitraum sein, auf den sich der Immobilieneigentümer und der Mieter einigen, beträgt jedoch in der Regel ein bis drei Jahre. Der Mietoptionsvertrag legt auch den Kaufpreis der Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses fest oder wie dieser Preis am Ende der Option bestimmt wird.
Gründe für die Verwendung einer Leasing-Option
Es gibt mehrere Gründe, warum der Mieter und der Eigentümer eine Mietoption eingehen könnten. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Vorteile die Nachteile für den Vertragsabschluss überwiegen.
Warum Mieter eine Mietoption eingehen
Ein potenzieller Käufer kann viele Gründe haben, eine Mietoption zu nutzen, anstatt die Immobilie gleich zu Beginn zu kaufen. Eine wichtige Überlegung ist, nicht genug Geld oder Kredit zu haben, um den Kauf zu tätigen. Das Mieten kann es dem potenziellen Käufer ermöglichen, Geld für den Kauf zu sparen und gleichzeitig seine Kreditwürdigkeit durch regelmäßige, pünktliche Zahlungen aufzubauen.
Der Mieter hat die Chance, eine Immobilie in der Zukunft zu heutigen Preisen zu kaufen. Wenn der Mieter heute nicht das gesparte Geld hat, um das Haus zu kaufen, aber befürchtet, dass der Wert des Hauses in den nächsten Jahren steigen wird, ist die Leasing-Option eine gute Wahl. Wenn der Mieter das Haus, den Schulbezirk oder die Nachbarschaft liebt, nimmt die Mietoption das Haus vom Markt – so dass der Mieter genug sparen kann, um es zu kaufen, wenn der Mietvertrag endet.
Selbst wenn der potenzielle Käufer die Mittel zum Kauf der Immobilie hat, möchte er sich möglicherweise nicht sofort darauf festlegen. Wenn der potenzielle Käufer beispielsweise aus einem anderen Ort stammt, möchte er möglicherweise in der neuen Stadt leben, bevor er sich zum Kauf verpflichtet. Oder sie haben möglicherweise noch ihre alte Immobilie zu verkaufen, bevor sie die neue Immobilie kaufen können.
aufgrund von erforderlichen Reparaturen oder Upgrades möglicherweise nicht für bestimmte Darlehen in Frage, einschließlich eines VA-Darlehens . Indem er zuerst mietet, kann der potenzielle Käufer diese Verbesserungen vornehmen, um sich später für das Darlehen zu qualifizieren.
Warum Eigentümer eine Mietoption eingehen
Ein Immobilienbesitzer kann einen Mietoptionsvertrag abschließen, weil er Schwierigkeiten hatte, das Haus direkt zu verkaufen. Die Option kann die Immobilie für verschiedene Arten von potenziellen Käufern attraktiver machen.
Wenn ein Hausbesitzer darüber nachdenkt, das Haus in ein paar Jahren zu verkaufen, ermöglicht die Leasingoption dem Eigentümer, eine Prämie über dem aktuellen Mietmarkt zu erheben. Im schlimmsten Fall kauft der Mieter das Haus nicht; Der Eigentümer bringt es zum Verkauf auf den Markt und hält die zusätzlich gezahlten Mittel über der monatlichen Standardmiete.
Es kann auch steuerliche Probleme geben, die Immobilie jetzt direkt zu verkaufen, anstatt sie später zu verkaufen. Die Option ist zwar keine Garantie für einen späteren Verkauf, macht es jedoch wahrscheinlicher, dass der Eigentümer am Ende der Option einen Käufer hat, der bereit ist, zu gehen.
Der Mieter verfällt das zusätzlich zur normalen Monatsmiete gezahlte Geld, wenn die Kaufoption am Ende des Mietverhältnisses nicht ausgeübt wird.
Besondere Überlegungen
Die Versicherung des Mieters ist in der Regel für die persönlichen Gegenstände des Mieters erforderlich. Die Versicherung des Mieters schützt vor Wertverlust von Gegenständen und Einrichtungsgegenständen in der Wohnung. Außerdem ist es wichtig, dass der Eigentümer verpflichtet wird, eine Hausratversicherung abzuschließen, falls während der Mietdauer etwas passiert, das den Wert der Immobilie beeinträchtigen könnte, wie z. B. ein Feuer- oder Wasserschaden.
In den Leasingoptionsvertrag sollte ein Bewertungsvorbehalt aufgenommen werden. Mit anderen Worten, wenn der Mietvertrag endet, könnte der Wert des Hauses gesunken sein. Eine Bewertung liefert einen aktualisierten Wert der Immobilie, bevor der Kauf und Verkauf durchgeführt werden.
Es ist wichtig, den genauen Geldbetrag zu berechnen, der am Ende der Leasingoption an den Eigentümer zu zahlen ist. Denken Sie daran, dass der Eigentümer das Haus vom Markt nimmt und auf jegliche Gewinne beim Marktwert des Hauses verzichtet, indem er die Mietoption eingeht. Der Eigentümer möchte angemessen entschädigt werden, weil er das Haus nicht an eine andere Person verkaufen konnte, die bereit war, es zu kaufen.
Wer eine Leasing-Option oder eine Leasing-Option zum Kauf in Betracht zieht, sollte idealerweise einen Anwalt hinzuziehen, der mit Leasing-Optionstransaktionen vertraut ist, um das Kleingedruckte zu überprüfen, um sicherzustellen, dass es keine Überraschungen gibt, wenn die Leasing-Laufzeit endet.
Mietkauf vs. Mietkauf
Eine Leasing-Option sollte nicht mit einer Leasing-Kauf-Option verwechselt werden. Bei einer Mietkaufoption ist der Käufer verpflichtet, das Haus am Ende der Mietzeit zu kaufen.
Beispiel einer Lease-to-Own-Option
Angenommen, ein Vermieter möchte sein Haus im Wert von 500.000 $ verkaufen. Das Haus hat einen langjährigen Mieter, der derzeit für den Kauf eines Eigenheims spart. Beide Parteien könnten ihr Glück auf dem Wohnungsmarkt versuchen, aber es würde wahrscheinlich mehrere Monate dauern, bis der Vermieter einen geeigneten Käufer und der Mieter einen geeigneten Verkäufer findet. Darüber hinaus würde der Verkauf des Hauses erfordern, dass der Eigentümer die Mieter räumt, wodurch eine monatliche Einkommensquelle verloren geht.
Stattdessen könnte der Vermieter seinem Mieter eine Leasingoption anbieten, die beiden Parteien den Übergang erleichtert. Bei einer typischen Mietoption würde der potenzielle Käufer-Mieter zusätzlich 3-5 % des Hauspreises (15.000 bis 25.000 US-Dollar) als Optionsgebühr sowie eine zusätzliche Prämie zu seiner monatlichen Miete zahlen. Im Gegenzug hätten sie die Möglichkeit, das Haus in zwei Jahren zum heutigen Preis zu kaufen. Die monatlichen Prämien würden zur Anzahlung beitragen.
Diese Anordnung wirkt sich zum Vorteil beider Parteien aus, obwohl es einen Kompromiss gibt. Der Käufer-Mieter kann sich einen günstigen Preis für das Haus sichern, aber wenn er die Kaufoption nicht ausübt, hat er mehr Geld bezahlt als für eine normale Miete. Darüber hinaus können sie auch für Wartungskosten verantwortlich sein, die normalerweise zu Lasten des Vermieters gehen. Der Verkäufer-Vermieter verdient anfangs mehr Geld, aber er verliert die Chance, ein höheres Angebot anzunehmen.
Häufig gestellte Fragen zum Mietkauf
Wie funktioniert ein Lease to Own für ein Auto?
Ein Mietwagen oder Leasingwagen verwendet einen ähnlichen Kreditvertrag wie eine Leasingoption. Der Mieter-Käufer zahlt eine Vorauszahlung sowie wöchentliche Zahlungen. Es gibt jedoch keine Kaufoption – am Ende der Mietzeit besitzt der Käufer das Auto vollständig. Dieses Arrangement kostet letztendlich weniger als ein Subprime-Darlehen und erfordert keine Bonitätsprüfung; Es ist jedoch viel teurer als der Kauf eines Autos mit guter Bonität.
Wie finden Sie Mietwohnungen?
Laut Homelight besteht eine Möglichkeit, ein Lease-to-Own-Haus zu finden, darin, nach Agenten oder Maklern mit einem Lease-to-Own-Programm zu suchen. Es ist auch möglich, Verkäufer direkt zu kontaktieren – viele Immobilienbesitzer möchten vielleicht ihre Immobilie verkaufen, ohne sich um einen Makler kümmern zu müssen. Schließlich ist es auch möglich, Leasing-to-Own-Vereinbarungen auf dem Zwangsvollstreckungsmarkt zu finden. Eine Mietvertragsvereinbarung für ein Haus vor der Zwangsvollstreckung würde den Eigentümern einen stetigen Einkommensstrom und einen Weg zum Verkauf des Hauses bieten.
Wie schreibt man einen Lease-to-Own-Vertrag?
Es gibt viele Beispiele für Mietverträge und Vorlagen, die online verfügbar sind. Aufgrund der Höhe des finanziellen Engagements ist es jedoch ratsam, Ihren Mietvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Hilft ein Lease to Own beim Aufbau Ihres Kredits?
Lease-to-Own-Vereinbarungen werden laut Experian in der Regel nicht an Kreditauskunfteien gemeldet, sodass sie wahrscheinlich nicht in Ihrer Kreditauskunft erscheinen. Sie können Ihren Vermieter jedoch jederzeit bitten, Ihre Mietzahlungen zu melden und so zur Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit beitragen. Das wirkt sich natürlich in beide Richtungen aus – eine versäumte oder verspätete Zahlung könnte Ihr Guthaben schmälern.
Das Endergebnis
Leasing-Optionen sind eine beliebte Möglichkeit für Hausbesitzer, sich einen potenziellen Käufer zu sichern, ohne die Immobilie auf den Markt bringen zu müssen. Nach Zahlung einer Vorauszahlung erhält der Mieter das Recht, das Haus am Ende seines Mietverhältnisses zu kaufen, oft zu einem Vorzugspreis. Diese Vereinbarung gibt potenziellen Hauskäufern zusätzliche Flexibilität und ermöglicht es ihnen, ihre Ersparnisse und Kredite aufzubauen, während sie sich auf den Kauf eines Eigenheims vorbereiten.
Höhepunkte
Je nach Vertrag kann der Käufer-Mieter für Wartungs- und Reparaturarbeiten verantwortlich sein, die normalerweise in der Verantwortung des Vermieters liegen.
Ein Mieter zahlt normalerweise einen gewissen Prozentsatz über dem monatlichen Standardmietbetrag, der in die Anzahlung für den Hauskauf einfließt.
Eine Pachtoption hindert den Eigentümer auch daran, die Immobilie jemand anderem zum Verkauf anzubieten.
Eine Mietoption ist eine Vereinbarung, die einem Mieter die Wahl lässt, das Mietobjekt während oder am Ende der Mietzeit zu kaufen.
Leasing-Optionen können beliebig lange dauern, laufen aber in der Regel nach zwei bis drei Jahren ab.
