Leiealternativ

Hva er et leiealternativ?

En leieopsjon er en avtale som gir en leietaker et valg om å kjøpe den leide eiendommen i løpet av eller på slutten av leieperioden. Det utelukker også eieren fra å tilby eiendommen for salg til noen andre. Når løpetiden utløper, må leietaker enten utøve opsjonen eller miste den. En leieopsjon er også kjent som en leieavtale med opsjon på kjøp.

Hvordan et leiealternativ fungerer

En leieopsjon gir en potensiell kjøper mer fleksibilitet enn en standard leie-kjøpsavtale, som krever at leietaker kjøper boligen når leiekontrakten avsluttes. Prisen på boligen avtales på forhånd av kjøperen (leieren) og eieren. Prisen er typisk på gjeldende markedsverdi av boligen, slik at leietaker kan kjøpe boligen i fremtiden til dagens pris.

For dette alternativet belastes leieren vanligvis et forhåndsgebyr av eieren, som kan være 1 % av boligens salgspris. Gebyret går til forskuddsbetalingen dersom leietaker bestemmer seg for å kjøpe boligen ved utløpet av leiekontrakten.

Leiealternativet er spesielt nyttig for de som kanskje bygger opp kreditten sin eller ikke har nok spart til en forskuddsbetaling. Det er imidlertid flere funksjoner ved leiealternativer å vurdere.

Krav til et leiealternativ

Leasingalternativer kommer med en avveining for eiendomseiere, siden de kan miste sjansen til å selge eiendommen for en høyere pris. I bytte betaler leietakere mer for å leie med en leasingopsjon enn de ellers ville betalt.

Leiebetalinger

Eieren tar en premie i tillegg til standard månedsleie for muligheten til å kjøpe til dagens pris når leiekontrakten avsluttes. Premien kan være en prosentandel som legges til gjeldende husleie, for eksempel et tillegg på 10 % av standard månedlig husleie for en bolig av den størrelsen.

Premien, som ofte kalles husleiekreditt, blir en del av forskuddsbetalingen for boligen dersom opsjonen benyttes til å kjøpe boligen av leietaker. Leietaker mister imidlertid de ekstra pengene som betales over standardleien dersom boligen ikke kjøpes på slutten av leiekontrakten.

Noen eiere kan ta en engangsbetaling i kontanter, ofte kalt "verdifull vederlag", som ligner på premien som betales for en opsjon i finansmarkedene. Dette er ikke et depositum ved kjøp av eiendommen, noe som betyr at det ikke kan refunderes. Beløpet varierer fra et symbolsk gebyr til 5 % av forventet kjøpesum.

Bankfinansiering med leieopsjon

Den gode nyheten for leietakere er at vanligvis vil bankene la de totale midlene av premien over leiebetalingene gå til forskuddsbetalingen for kjøp av boligen. Imidlertid, hvis leien som ble belastet var en markedsrente, kan banken ikke tillate at noen av midlene brukes på kjøpesummen. Det er viktig at kjøpere sjekker med flere banker for å bestemme retningslinjene deres angående finansiering av et boliglån for et hjem med leiealternativ.

Varigheten av en leieopsjon

Varigheten av opsjonen kan være en hvilken som helst periode som eiendomseieren og leietakeren er enige om, men er vanligvis ett til tre år. Leieopsjonskontrakten fastsetter også eiendommens kjøpesum ved starten av leieavtalen eller hvordan denne prisen vil bli bestemt ved slutten av opsjonen.

Grunner til å bruke et leiealternativ

Det er flere grunner til at leietaker og eier kan inngå en leieavtale. Det er viktig å vurdere om fordelene oppveier eventuelle ulemper ved å inngå avtalen.

Hvorfor leietakere inngår en leieavtale

En potensiell kjøper kan ha mange grunner til å bruke en leieavtale fremfor å kjøpe eiendommen direkte i starten. En viktig faktor er å ikke ha nok penger eller kreditt til å foreta kjøpet. Utleie kan tillate den potensielle kjøperen å spare penger til kjøpet og samtidig bygge opp kreditten sin ved å foreta regelmessige betalinger til rett tid.

Leietaker har en sjanse til å kjøpe en eiendom i fremtiden til dagens priser. Hvis leietaker ikke har spart penger i dag til å kjøpe boligen, men er bekymret for at boligens verdi vil øke i løpet av de neste årene, er leiealternativet et godt valg. Dessuten, hvis leietaker elsker hjemmet, skoledistriktet eller nabolaget, tar leiealternativet boligen ut av markedet – slik at leietakeren kan spare nok til å kjøpe den når leiekontrakten avsluttes.

Selv om den potensielle kjøperen har midler til å kjøpe eiendommen, vil de kanskje ikke forplikte seg til det med en gang. For eksempel, hvis den potensielle kjøperen er fra et annet sted, vil de kanskje bo i den nye byen før de forplikter seg til kjøpet. Eller de kan fortsatt ha sin gamle eiendom å selge før de kan kjøpe den nye eiendommen.

Til slutt kan det hende at eiendommen ikke kvalifiserer for visse lån, inkludert et VA-lån,. på grunn av nødvendige reparasjoner eller oppgraderinger. Ved å leie først, kan den potensielle kjøperen gjøre disse forbedringene for å kvalifisere for lånet senere.

Hvorfor eiere inngår en leieavtale

En eiendomseier kan inngå en leieopsjonsavtale fordi de hadde problemer med å selge huset direkte. Alternativet kan gjøre eiendommen mer attraktiv for ulike typer potensielle kjøpere.

Dessuten, hvis en huseier tenker på å selge boligen om noen år, lar leiealternativet eieren innkreve en premie over det nåværende markedet for leie. Det verste scenarioet er at leietaker ikke kjøper huset; eieren plasserer den på markedet for å selge og beholder de ekstra midlene som betales over standard månedlig husleie.

Det kan også være skattemessige problemer knyttet til å selge eiendommen direkte nå i stedet for å selge den senere. Alternativet, selv om det ikke er en garanti for å selge senere, gjør det mer sannsynlig at eieren har en kjøper klar til å gå på slutten av opsjonen.

Leietaker mister de ekstra pengene som betales over standard månedlig husleie dersom opsjonen til å kjøpe boligen ikke utøves ved utløpet av leieavtalen.

Spesielle hensyn

Leietakers forsikring kreves vanligvis for leietakers personlige eiendeler. Leietakers forsikring beskytter for verditap på eiendeler og møbler i boligen. Det er også viktig at det er pålagt at eieren også har huseierforsikring i tilfelle noe skjer i løpet av leieperioden som kan påvirke eiendommens verdi negativt, for eksempel brann eller vannskade.

En vurderingsberedskap bør inkluderes i leieopsjonsavtalen. Med andre ord, når leiekontrakten avsluttes, kunne boligens verdi ha gått ned. En takst gir en oppdatert verdi på eiendommen før kjøp og salg går igjennom.

Det er viktig å beregne det nøyaktige beløpet som skal betales til eieren ved slutten av leieavtalen. Husk at eieren tar huset ut av markedet og gir avkall på gevinster i boligens markedsverdi ved å inngå leiealternativet. Eieren vil ønske å bli tilstrekkelig kompensert for ikke å kunne selge huset til en annen person som var klar til å kjøpe det.

For de som vurderer en leieopsjon eller en leieopsjon å kjøpe, bør de ideelt sett ha en advokat som er kjent med leieopsjonstransaksjoner for å gjennomgå det som står med liten skrift for å sikre at det ikke er noen overraskelser når leieperioden utløper.

Lease-to-Own vs. Lease-Purchase

Et leiealternativ skal ikke forveksles med et leiekjøpsopsjon. Ved en leie-kjøpsopsjon er kjøper pålagt å kjøpe boligen ved utløpet av leieperioden.

Eksempel på en Lease to Own-opsjon

Anta at en utleier ønsker å selge hjemmet sitt, verdsatt til $500 000. Huset har en langtidsleietaker, som for tiden sparer for å kjøpe egen bolig. Begge parter kan prøve lykken på boligmarkedet, men det vil trolig ta flere måneder før utleier finner en passende kjøper og leietaker å finne en passende selger. Videre vil et salg av huset kreve at eiendomseieren forlater leietakerne, og dermed mister en månedlig inntektskilde.

I stedet kan utleier tilby leietaker et leasingalternativ, noe som gir en enklere overgang for begge parter. I et typisk leiealternativ vil den potensielle kjøper-leietaker betale ytterligere 3-5 % av boligprisen ($15.000-$25.000) som et opsjonsgebyr, samt en tilleggspremie til deres månedlige leie. I bytte ville de ha opsjon på å kjøpe huset om to år, til dagens pris. De månedlige premiene vil bidra til nedbetalingen.

Denne ordningen fungerer til fordel for begge parter, selv om det er en avveining. Kjøper-leier kan låse en gunstig pris på boligen, men dersom de ikke benytter seg av kjøpsopsjonen vil de ha betalt mer penger enn de ville ha betalt for en ordinær utleie. I tillegg kan de også stå for vedlikeholdskostnader som normalt er utleiers ansvar. Selger-utleier tjener mer penger i utgangspunktet, men de mister sjansen til å ta et høyere tilbud.

Lease to Own vanlige spørsmål

Hvordan fungerer en leiekontrakt for en bil?

En leie-til-egen-bil, eller lease-to-own-bil, bruker en tilsvarende låneavtale som en leaseopsjon. Leietaker-kjøper betaler en forhåndsbetaling, samt ukentlige betalinger. Det er imidlertid ingen kjøpsmulighet - ved slutten av leieperioden eier kjøperen bilen direkte. Denne ordningen koster til syvende og sist mindre enn et subprime-lån og krever ingen kredittsjekk; men det er mye dyrere enn å kjøpe en bil med god kreditt.

Hvordan finner du leiekontrakt for å eie boliger?

I følge Homelight er en måte å finne et Lease-to-Own-hus på å se etter agenter eller meglere med et leie-til-eie-program. Det er også mulig å kontakte selgere direkte - mange eiendomseiere vil kanskje selge eiendommen sin, uten problemer med å gå gjennom en eiendomsmegler. Til slutt er det også mulig å finne leie-til-eie-ordninger fra tvangsmarkedet. En leie-til-eie-ordning på et hus i pre-foreclosure ville gi eierne en jevn inntektsstrøm og en vei til å selge huset.

Hvordan skriver du en leiekontrakt for å eie kontrakt?

Det er mange eksempler på leiekontrakter og maler tilgjengelig på nettet. På grunn av størrelsen på den økonomiske forpliktelsen vil det imidlertid være lurt å få en advokat til å gjennomgå din leiekontrakt.

Bidrar en leieavtale til å bygge kreditt?

Leie-til-eie-avtaler rapporteres vanligvis ikke til kredittbyråer, ifølge Experian, noe som gjør det usannsynlig at de vises på kredittrapporten din. Du kan imidlertid alltid be utleieren om å rapportere husleiebetalingene dine, og dermed bidra til å øke kredittpoengene. Selvfølgelig kutter det begge veier - en tapt eller sen betaling kan ende opp med å redusere kreditten din.

Bunnlinjen

Leasingalternativer er en populær måte for huseiere å sikre seg en potensiell kjøper uten å måtte sette eiendommen ut på markedet. Etter å ha betalt et forhåndsgebyr, får leietaker rett til å kjøpe boligen ved slutten av leieforholdet, ofte til en fortrinnspris. Denne ordningen gir ekstra fleksibilitet til potensielle boligkjøpere, slik at de kan bygge opp sparepenger og kreditt når de forbereder seg på å kjøpe bolig.

Høydepunkter

– Avhengig av kontrakt kan kjøper-leietaker stå for vedlikehold og reparasjoner som normalt er utleiers ansvar.

– En leietaker betaler vanligvis noen prosent over standard månedlig leiebeløp, som går til forskuddsbetalingen for kjøp av boligen.

– En leiemulighet utelukker også eieren fra å tilby eiendommen for salg til noen andre.

• En leieopsjon er en avtale som gir en leietaker et valg om å kjøpe den leide eiendommen under eller på slutten av leieperioden.

• Leasingopsjoner kan vare i en hvilken som helst periode, men de utløper vanligvis etter to til tre år.