Leigukostur

Hvað er leiguvalkostur?

Leiguréttur er samningur sem gefur leigutaka val um að kaupa hið leigða á meðan eða í lok leigutímans. Það kemur einnig í veg fyrir að eigandinn bjóði eignina til sölu til einhvers annars. Þegar kjörtímabilið rennur út verður leigutaki annað hvort að nýta sér valréttinn eða fyrirgera honum. Leiguréttur er einnig þekktur sem leigusamningur með kauprétti.

Hvernig leiguleið virkar

Leiguréttur gefur hugsanlegum kaupanda meiri sveigjanleika en venjulegur kaupleigusamningur, sem krefst þess að leigutaki kaupi húsið þegar leigusamningi lýkur. Verð á heimilinu er samið fyrirfram af kaupanda (leigutaki) og eiganda. Verðið er venjulega á núverandi markaðsvirði heimilisins, sem gerir leigutakanum kleift að kaupa húsið í framtíðinni á verði í dag.

Fyrir þann valkost er leigutakinn venjulega rukkaður um fyrirframgjald af eiganda, sem gæti verið 1% af söluverði heimilisins. Gjaldið rennur til útborgunar ef leigutaki ákveður að kaupa húsnæðið við lok leigusamnings.

Leigumöguleikinn er sérstaklega gagnlegur fyrir þá sem gætu verið að byggja upp lánsfé sitt eða eiga ekki nóg vistað fyrir niðurgreiðslu. Hins vegar eru nokkrir eiginleikar leiguvalkosta sem þarf að huga að.

Kröfur um leiguleið

Leigumöguleikar koma með málamiðlun fyrir fasteignaeigendur, þar sem þeir gætu misst möguleika á að selja eignina fyrir hærra verð. Í staðinn borga leigjendur meira fyrir leigu með leiguleið en þeir myndu borga ella.

Leigugreiðslur

Eigandi tekur iðgjald til viðbótar við venjulega mánaðarleigu fyrir kauprétt á dagverði þegar leigusamningi lýkur. Iðgjaldið gæti verið prósenta sem bætt er við núverandi leigu, svo sem 10% álag af venjulegri mánaðarleigu fyrir heimili af þeirri stærð.

Iðgjaldið, sem oft er nefnt húsaleigulán, verður hluti af niðurgreiðslu húsnæðisins ef kaupréttur er nýttur af leigutaka. Hins vegar tapar leigutaki aukafénu sem greitt er umfram venjulega leigu ef húsið er ekki keypt í lok leigusamnings.

Sumir eigendur gætu tekið einu sinni reiðufé, oft kallað "verðmætt endurgjald", sem er svipað og iðgjaldið sem greitt er fyrir valrétt á fjármálamörkuðum. Þetta er ekki innborgun við kaup á eigninni, sem þýðir að það er ekki endurgreitt. Upphæðin er á bilinu frá auðkennisgjaldi upp í 5% af áætluðu kaupverði.

Bankafjármögnun með leiguleið

Góðu fréttirnar fyrir leigjendur eru þær að venjulega munu bankar leyfa heildarfé iðgjaldsins fyrir ofan leigugreiðslurnar að fara í niðurgreiðsluna fyrir kaup á heimilinu. Hins vegar, ef leigan sem innheimt var var á markaðsgengi, má bankinn ekki leyfa að neinn af fjármunum sé notaður á kaupverðið. Mikilvægt er að kaupendur hafi samband við marga banka til að ákvarða stefnu sína varðandi fjármögnun húsnæðisláns fyrir heimili með leiguleið.

Tími leigusamnings

Gildistími valréttarins getur verið hvaða tímabil sem eigandi og leigutaki eru sammála um, en er venjulega eitt til þrjú ár. Í leiguvalréttarsamningi er einnig kveðið á um kaupverð eignar við upphaf leigu eða hvernig það verð verði ákvarðað við lok kaupréttarins.

Ástæður til að nota leiguleið

Það eru nokkrar ástæður fyrir því að leigutaki og eigandi gætu gert leigusamning. Mikilvægt er að íhuga hvort ávinningurinn vegi þyngra en einhverjir gallar við gerð samningsins.

Hvers vegna leigutakar ganga í leigusamning

Mögulegur kaupandi getur haft margar ástæður til að nota leiguleið frekar en að kaupa eignina beint í upphafi. Aðalatriðið er að hafa ekki næga peninga eða inneign til að gera kaupin. Leiga getur gert hugsanlegum kaupanda kleift að spara peninga fyrir kaupin og á sama tíma byggja upp lánstraust sitt með því að greiða reglulega á réttum tíma.

Leigutaki hefur möguleika á að kaupa eign í framtíðinni á verði í dag. Ef leigutaki á ekki peningana sparað í dag til að kaupa húsnæðið en hefur áhyggjur af því að verðmæti húsnæðisins muni aukast á næstu árum er leiguleiðin góður kostur. Einnig, ef leigutaki elskar heimilið, skólahverfið eða hverfið, tekur leigusamningurinn húsið af markaði - sem gerir leigutakanum kleift að spara nóg til að kaupa það þegar leigusamningi lýkur.

Jafnvel þó að hugsanlegur kaupandi hafi aðstöðu til að kaupa eignina, getur verið að hann vilji ekki skuldbinda sig til þess strax. Til dæmis, ef hugsanlegur kaupandi er frá öðrum stað, gætu þeir viljað búa í nýja bænum áður en þeir skuldbinda sig til kaupanna. Eða þeir gætu samt átt gömlu eignina sína til að selja áður en þeir geta keypt nýju eignina.

Að lokum getur verið að eignin uppfylli ekki skilyrði fyrir tilteknum lánum, þar á meðal VA láni,. vegna nauðsynlegra viðgerða eða uppfærslu. Með því að leigja fyrst getur hugsanlegur kaupandi gert þessar endurbætur til að eiga rétt á láninu síðar.

Hvers vegna eigendur ganga í leigusamning

Fasteignareigandi getur gert leigusamning vegna þess að hann átti í vandræðum með að selja húsið beint. Valkosturinn getur gert eignina meira aðlaðandi fyrir mismunandi tegundir hugsanlegra kaupenda.

Einnig, ef húseigandi er að hugsa um að selja húsið eftir nokkur ár, gerir leiguleið eigandanum kleift að innheimta yfirverð yfir núverandi leigumarkaði. Versta tilvikið er að leigutaki kaupir ekki húsið; Eigandinn setur það á markað til að selja og heldur aukafjármunum sem eru greiddir yfir venjulegri mánaðarleigu.

Það geta líka verið skattaleg atriði sem fylgja því að selja eignina strax í stað þess að selja hana síðar. Valrétturinn, þó að það sé ekki trygging fyrir sölu síðar, gerir það líklegra að eigandinn hafi kaupanda tilbúinn til að fara í lok valréttarins.

Leigutaki fyrirgerir þeim aukapeningum sem greiddir eru umfram hefðbundna mánaðarleigu ef kaupréttur á húsnæði er ekki nýttur við lok leigusamnings.

Sérstök atriði

Tryggingar leigutaka er venjulega krafist fyrir persónulega muni leigutaka. Trygging leigutaka tryggir hvers kyns verðtjóni á munum og innréttingum á heimilinu. Einnig er mikilvægt að það sé kveðið á um að eigandinn sé einnig með húseigendatryggingu ef eitthvað gerist á leigutímanum sem gæti haft slæm áhrif á verðmæti eignarinnar eins og eldsvoða eða vatnstjón.

Matsviðbúnaður ætti að vera innifalinn í leigusamningi. Með öðrum orðum, þegar leigusamningi lýkur hefði verðmæti heimilisins getað lækkað. Úttekt gefur uppfært verðmæti eignarinnar áður en kaup og sala ganga í gegn.

Það er mikilvægt að reikna út nákvæmlega upphæðina sem á að greiða eigandanum í lok leigusamnings. Mundu að eigandinn er að taka húsið af markaði og afsala sér hagnaði á markaðsvirði heimilisins með því að ganga inn í leiguleiðina. Eigandinn mun vilja fá fullnægjandi bætur fyrir að geta ekki selt húsið til annars aðila sem var tilbúinn að kaupa það.

Fyrir þá sem íhuga leiguleið eða leiguleið til að kaupa, ættu þeir helst að hafa lögfræðing sem þekkir leigusamningsviðskipti til að fara yfir smáa letrið til að ganga úr skugga um að það komi ekki á óvart þegar leigutíma lýkur.

Leiga-til-Own vs Lease-Purchase

Leiguleið ætti ekki að rugla saman við Leigukaupaleið. Í kaupleigu er kaupanda ** krafist** að kaupa húsið í lok leigutímans.

Dæmi um leigusamning til eignar

Segjum sem svo að leigusali vilji selja heimili sitt, metið á $500.000. Í húsinu er langtímaleigjandi, sem nú er að spara til að kaupa eigið húsnæði. Báðir aðilar gætu freistað gæfunnar á húsnæðismarkaði, en það myndi líklega taka nokkra mánuði fyrir leigusala að finna hentugan kaupanda og leigjanda að finna hentugan seljanda. Þar að auki myndi selja húsið krefjast þess að fasteignaeigandinn rýmdi leigjendurna og missi þar með mánaðartekjur.

Í staðinn gæti leigusali boðið leigjanda sínum leigumöguleika, sem auðveldar umskipti fyrir báða aðila. Í dæmigerðum leigusamningi myndi væntanlegur kaupandi-leigjandi greiða 3-5% til viðbótar af húsnæðisverði ($15.000-$25.000) sem valréttargjald, auk viðbótarálags við mánaðarlega leigu. Í skiptum myndu þeir eiga kost á að kaupa húsið eftir tvö ár, á verði í dag. Mánaðarleg iðgjöld myndu stuðla að niðurgreiðslunni.

Þetta fyrirkomulag kemur báðum aðilum í hag, þó að um skipti sé að ræða. Kaupandi og leigjandi getur læst hagstætt verð á húsnæðinu en ef þeir nýta sér ekki kaupréttinn hafa þeir greitt meira en þeir hefðu greitt fyrir venjulega leigu. Að auki geta þeir einnig borið ábyrgð á viðhaldskostnaði sem er venjulega á ábyrgð leigusala. Seljandi-leigusali græðir meira í upphafi, en þeir missa möguleikann á að taka hærra tilboði.

Algengar spurningar um leigja til eigin

Hvernig virkar leigusamningur fyrir bíl?

Bíll til leigu, eða leigubíll, notar svipaðan lánssamning og leiguleið. Leigutaki/kaupandi greiðir fyrirframgreiðslu, auk vikulegra greiðslna. Hins vegar er enginn kaupmöguleiki - í lok leigutímans á kaupandinn bílinn algjörlega. Þetta fyrirkomulag kostar að lokum minna en undirmálslán og krefst ekki lánstrausts; það er hins vegar miklu dýrara en að kaupa bíl með góðu lánsfé.

Hvernig finnurðu leigusamning til að eiga heimili?

Samkvæmt Homelight er ein leið til að finna leiguhúsnæði að leita að umboðsmönnum eða miðlara með leigusamningi. Það er líka hægt að hafa beint samband við seljendur - margir fasteignaeigendur gætu viljað selja eign sína, án þess að þurfa að fara í gegnum fasteignasala. Að lokum er einnig hægt að finna leigusamninga af eignarnámsmarkaði. Leigusamningur á húsi í forsölu myndi veita eigendum stöðugan tekjustreymi og leið til að selja húsið.

Hvernig skrifar þú leigusamning til að eiga samning?

Það eru mörg sýnishorn af leigusamningum og sniðmátum fáanleg á netinu. Hins vegar, vegna umfangs fjárskuldbindingarinnar, væri skynsamlegt að láta lögfræðing fara yfir leigusamninginn þinn.

Hjálpar leigusamningur við að byggja upp lánstraust þitt?

Leigusamningar eru venjulega ekki tilkynntir til lánastofnana, samkvæmt Experian, sem gerir það að verkum að ólíklegt er að þeir komi fram á lánshæfismatsskýrslunni þinni. Hins vegar geturðu alltaf beðið leigusala þinn um að tilkynna um leigugreiðslur þínar og hjálpa þannig til við að hækka lánstraustið þitt. Auðvitað, það skerðir á báða vegu - missti af eða seint greiðslu gæti endað með því að draga úr lánsfé þínu.

Aðalatriðið

Leigumöguleikar eru vinsæl leið húseigenda til að tryggja sér hugsanlegan kaupanda án þess að þurfa að setja eignina á markað. Eftir að hafa greitt fyrirframgjald öðlast leigjandi rétt til að kaupa húsnæðið í lok leigutíma síns, oft fyrir ívilnandi verð. Þetta fyrirkomulag veitir væntanlegum íbúðakaupendum aukinn sveigjanleika, sem gerir þeim kleift að byggja upp sparnað sinn og lánsfé þegar þeir búa sig undir að kaupa húsnæði.

Hápunktar

• Það fer eftir samningi, kaupandi-leigjandi getur borið ábyrgð á viðhaldi og viðgerðum sem venjulega eru á ábyrgð leigusala.

• Leigutaki greiðir venjulega einhverja prósentu yfir venjulegu mánaðarlegu leiguupphæðinni, sem fer í niðurgreiðsluna fyrir að kaupa húsið.

• Leigumöguleiki kemur einnig í veg fyrir að eigandinn bjóði eignina til sölu öðrum.

• Leiguréttur er samningur sem gefur leigutaka val um að kaupa hið leigða á meðan eða í lok leigutímans.

• Leigumöguleikar geta varað í hvaða tíma sem er, en þeir renna venjulega út eftir tvö til þrjú ár.