Вариант аренды

Что такое лизинг?

Опцион аренды — это соглашение, которое дает арендатору право выбора в отношении приобретения арендованного имущества во время или в конце периода аренды. Это также запрещает владельцу предлагать недвижимость для продажи кому-либо еще. Когда срок истекает, арендатор должен либо воспользоваться опционом, либо лишиться его. Вариант аренды также известен как аренда с возможностью покупки.

Как работает опция аренды

Вариант аренды дает потенциальному покупателю больше гибкости, чем стандартное соглашение об аренде-покупке, которое требует, чтобы арендатор выкупил дом по окончании срока аренды. Цена дома предварительно согласовывается между покупателем (арендодателем) и владельцем. Цена обычно соответствует текущей рыночной стоимости дома, что позволяет арендатору купить дом в будущем по сегодняшней цене.

Для этого варианта арендатор обычно взимает с владельца авансовый платеж, который может составлять 1% от продажной цены дома. Плата идет на авансовый платеж, если арендатор решит купить дом в конце срока аренды.

Вариант аренды особенно полезен для тех, кто может строить свой кредит или не имеет достаточно сбережений для первоначального взноса. Тем не менее, есть несколько особенностей вариантов аренды, которые следует учитывать.

Требования к варианту аренды

Варианты лизинга сопряжены с компромиссом для владельцев недвижимости, поскольку они могут потерять возможность продать недвижимость по более высокой цене. Взамен арендаторы платят больше за аренду с возможностью лизинга, чем они платили бы в противном случае.

Арендные платежи

Владелец взимает премию в дополнение к стандартной ежемесячной арендной плате за возможность купить по сегодняшней цене, когда срок аренды закончится. Надбавка может представлять собой процент, добавляемый к текущей арендной плате, например, 10% надбавки к стандартной месячной арендной плате за дом такого размера.

Премия, которую часто называют арендным кредитом, становится частью первоначального взноса за дом, если арендатор реализует право на покупку дома. Однако арендатор лишается дополнительных денег, уплаченных сверх стандартной арендной платы, если дом не будет куплен в конце срока аренды.

Некоторые владельцы могут принять единовременный платеж наличными, часто называемый «ценным возмещением», который аналогичен премии, выплачиваемой за опцион на финансовых рынках. Это не залог при покупке недвижимости, то есть возврату не подлежит. Сумма варьируется от платы за токен до 5% от ожидаемой цены покупки.

Банковское финансирование с возможностью аренды

Хорошей новостью для арендаторов является то, что, как правило, банки позволяют направить всю сумму премии сверх арендной платы на авансовый платеж при покупке дома. Однако, если взимаемая арендная плата была по рыночной ставке, банк может не разрешить использовать какие-либо средства для покрытия покупной цены. Важно, чтобы покупатели проконсультировались с несколькими банками, чтобы определить их политику в отношении финансирования ипотечного кредита на дом с возможностью аренды.

Срок аренды Опцион

Срок опциона может быть любым периодом, о котором договорились владелец недвижимости и арендатор, но обычно он составляет от одного до трех лет. В договоре опциона на аренду также указывается покупная цена имущества в начале аренды или то, как эта цена будет определяться в конце опциона.

Причины использовать вариант аренды

Есть несколько причин, по которым арендатор и владелец могут заключить договор аренды. Важно учитывать, перевешивают ли преимущества какие-либо недостатки для заключения соглашения.

Почему арендаторы заключают договор аренды

У потенциального покупателя может быть много причин использовать вариант аренды, а не сразу покупать недвижимость. Основным соображением является отсутствие достаточно денег или кредита, чтобы сделать покупку. Аренда может позволить потенциальному покупателю сэкономить деньги на покупку и в то же время повысить кредитоспособность за счет регулярных и своевременных платежей.

У арендатора есть шанс купить недвижимость в будущем по сегодняшним ценам. Если у арендатора сегодня нет денег, сэкономленных на покупку дома, но он опасается, что стоимость дома вырастет в ближайшие несколько лет, вариант аренды является хорошим выбором. Кроме того, если арендатору нравится дом, школьный округ или район, вариант аренды снимает дом с продажи, позволяя арендатору сэкономить достаточно, чтобы купить его по истечении срока аренды.

Даже если у потенциального покупателя есть средства для покупки недвижимости, он может не захотеть брать на себя обязательства сразу. Например, если потенциальный покупатель из другого места, он может захотеть пожить в новом городе, прежде чем совершать покупку. Или у них все еще может быть свое старое имущество для продажи, прежде чем они смогут купить новое имущество.

Наконец, недвижимость может не претендовать на получение определенных кредитов, в том числе кредита VA,. из-за необходимого ремонта или модернизации. Арендуя сначала, потенциальный покупатель может сделать эти улучшения, чтобы позже претендовать на кредит.

Почему владельцы заключают договор аренды

Владелец недвижимости может заключить договор об аренде, потому что у него возникли проблемы с продажей дома напрямую. Опция может сделать недвижимость более привлекательной для разных типов потенциальных покупателей.

Кроме того, если домовладелец думает о продаже дома через несколько лет, вариант аренды позволяет владельцу получить надбавку к арендной плате, превышающую текущий рынок. В худшем случае арендатор не купит дом; владелец размещает его на рынке для продажи и удерживает дополнительные средства, выплаченные сверх стандартной ежемесячной арендной платы.

Также могут возникнуть проблемы с налогами, связанные с продажей имущества сразу, а не позже. Опцион, хотя и не гарантирует продажу позже, повышает вероятность того, что у владельца есть покупатель, готовый уйти по истечении срока действия опциона.

Арендатор лишается дополнительных денег, выплаченных сверх стандартной ежемесячной арендной платы, если опцион на покупку дома не используется в конце срока аренды.

Особые соображения

Страхование арендатора обычно требуется для личных вещей арендатора. Страхование арендатора защищает от потери стоимости имущества и мебели в доме. Кроме того, важно, чтобы владелец также имел страховку домовладельца на случай, если в течение срока аренды произойдет что-то, что может негативно повлиять на стоимость имущества, например, пожар или повреждение водой.

Условие об оценке должно быть включено в договор об аренде. Другими словами, когда срок аренды заканчивается, стоимость дома может снизиться. Оценка обеспечивает обновленную стоимость имущества до совершения покупки и продажи.

Важно рассчитать точную сумму денег, которая должна быть выплачена владельцу в конце срока аренды. Помните, что владелец снимает дом с продажи и отказывается от любой выгоды от рыночной стоимости дома, заключая договор аренды. Владелец захочет получить адекватную компенсацию за то, что не смог продать дом другому человеку, который был готов его купить.

Для тех, кто рассматривает вариант аренды или вариант аренды для покупки, в идеале им следует нанять юриста, который знаком с сделками по аренде, чтобы проверить мелкий шрифт, чтобы убедиться, что не будет никаких сюрпризов, когда срок аренды закончится.

Аренда с выкупом по сравнению с арендой с выкупом

Опцион на аренду не следует путать с опционом на покупку в аренду. В варианте аренды с покупкой покупатель обязан купить дом в конце периода аренды.

Пример аренды с правом собственности

Предположим, домовладелец хочет продать свой дом стоимостью 500 000 долларов. В доме есть постоянный арендатор, который в настоящее время копит деньги на покупку собственного дома. Обе стороны могли бы попытать счастья на рынке жилья, но арендодателю, скорее всего, потребуется несколько месяцев, чтобы найти подходящего покупателя, а арендатору — подходящего продавца. Более того, продажа дома потребовала бы от собственника освобождения жильцов, что лишило бы его источника ежемесячного дохода.

Вместо этого арендодатель может предложить арендатору вариант аренды, упрощающий переход для обеих сторон. В типичном варианте аренды потенциальный покупатель-арендатор будет платить дополнительно 3-5% от цены дома (15 000–25 000 долларов США) в качестве платы за право выбора, а также дополнительную надбавку к своей ежемесячной арендной плате. Взамен у них будет возможность купить дом через два года по сегодняшней цене. Ежемесячные страховые взносы будут способствовать первоначальному взносу.

Эта договоренность выгодна обеим сторонам, хотя есть и компромисс. Покупатель-арендатор может зафиксировать выгодную цену на дом, но если он не воспользуется возможностью покупки, он заплатит больше денег, чем заплатил бы за обычную аренду. Кроме того, они также могут нести ответственность за расходы на техническое обслуживание, которые обычно ложатся на плечи арендодателя. Продавец-арендодатель изначально зарабатывает больше денег, но теряет возможность принять более высокое предложение.

Аренда для собственных часто задаваемых вопросов

Как работает аренда автомобиля?

При аренде автомобиля с выкупом или в аренде автомобиля с выкупом используется кредитный договор, аналогичный варианту аренды. Арендатор-покупатель вносит авансовый платеж, а также еженедельные платежи. Однако возможности покупки нет — по окончании срока аренды автомобиль полностью принадлежит покупателю. Эта схема в конечном итоге стоит меньше, чем ипотечный кредит, и не требует проверки кредитоспособности; однако это намного дороже, чем покупка автомобиля с хорошей кредитной историей.

Как вы находите аренду собственного дома?

Согласно Homelight, один из способов найти дом для сдачи в аренду — это искать агентов или брокерские конторы с программой сдачи в аренду. Также можно связаться с продавцами напрямую — многие владельцы недвижимости могут захотеть продать свою собственность, не обращаясь к риелтору. Наконец, на рынке выкупа также можно найти договоры аренды с выкупом. Соглашение об аренде с выкупом дома, находящегося до обращения взыскания, обеспечит владельцам стабильный поток дохода и путь к продаже дома.

Как вы пишете договор аренды на собственный контракт?

В Интернете доступно множество образцов договоров аренды с выкупом и шаблонов. Однако из-за размера финансовых обязательств было бы разумно, чтобы юрист рассмотрел ваш договор аренды с правом собственности.

Помогает ли аренда владеть вашей кредитной историей?

По данным Experian, кредитные бюро обычно не сообщают о договорах аренды с выкупом, поэтому маловероятно, что они появятся в вашем кредитном отчете. Тем не менее, вы всегда можете попросить своего арендодателя сообщить о ваших арендных платежах, тем самым помогая улучшить свой кредитный рейтинг. Конечно, это работает в обе стороны — пропущенный или просроченный платеж может привести к уменьшению вашего кредита.

Нижняя линия

Варианты аренды — популярный способ для домовладельцев привлечь потенциального покупателя без необходимости выставлять недвижимость на рынок. После уплаты аванса арендатор получает право купить дом в конце срока аренды, часто по льготной цене. Эта договоренность дает дополнительную гибкость потенциальным покупателям жилья, позволяя им накапливать свои сбережения и кредит при подготовке к покупке дома.

Особенности

В зависимости от контракта покупатель-арендатор может нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, которые обычно входят в обязанности арендодателя.
Арендатор обычно платит некоторый процент сверх стандартной месячной арендной платы, который идет на первоначальный взнос при покупке дома.
Вариант аренды также не позволяет владельцу предлагать недвижимость для продажи кому-либо еще.
Опцион аренды – это соглашение, которое дает арендатору право выбора в отношении приобретения арендованного имущества во время или в конце периода аренды.
Опционы на лизинг могут действовать в течение любого периода времени, но обычно они истекают через два-три года.