租赁选项
什么是租赁选项？
租赁选择权是一种协议，让承租人可以选择在租赁期期间或结束时购买租赁物业。它还阻止所有者将财产出售给其他任何人。期限届满时，承租人必须行使选择权或放弃选择权。租赁选择权也称为具有购买选择权的租赁。
租赁选项如何运作
与标准的租赁购买协议相比，租赁选择为潜在买家提供了更大的灵活性，后者要求承租人在租约结束时购买房屋。房屋的价格由买方（承租人）和业主预先商定。价格通常是房屋的当前市场价值，允许承租人在未来以今天的价格购买房屋。
对于该选项，房主通常会向承租人收取预付费用，这可能是房屋售价的 1%。如果承租人决定在租约结束时买房，这笔费用将用于支付首付。
租赁选项对那些可能正在建立自己的信用或没有足够的存款支付首付的人特别有帮助。但是，租赁选项有几个特点需要考虑。
租赁选项的要求
租赁选择伴随着业主的权衡，因为他们可能会失去以更高价格出售房产的机会。作为交换，租户通过租赁选项支付的租金比其他方式支付的更多。
租金付款
在租约结束时，业主在标准月租之外收取溢价，以选择以今天的价格购买。保费可能是当前租金的一个百分比，例如该规模房屋的标准月租金的 10% 附加费。
如果承租人行使购买房屋的选择权，则通常称为租金抵免的溢价将成为房屋首付的一部分。但是，如果在租约结束时没有购买房屋，承租人将没收超出标准租金支付的额外费用。
一些所有者可能会一次性支付现金，通常称为“有价对价”，类似于金融市场上为期权支付的溢价。这不是购买房产的押金，这意味着不可退还。金额从代币费用到预期购买价格的 5% 不等。
带有租赁选择权的银行融资
对租房者来说，好消息是，通常情况下，银行将允许高于租金的保费总额用于购买房屋的首付。但是，如果收取的租金是市价，银行可能不允许将任何资金用于购买价格。买家与多家银行核实以确定他们有关为具有租赁选择权的房屋的抵押贷款融资的政策非常重要。
租赁期权的期限
选择权的期限可以是业主和承租人同意的任何期限，但通常为一到三年。租赁选择权合同还规定了租赁开始时房产的购买价格或在选择权结束时如何确定该价格。
使用租赁选项的原因
承租人和业主可能签订租赁选择权的原因有多种。重要的是要考虑签订协议的好处是否大于任何缺点。
为什么租房者进入租赁选项
潜在买家可能有很多理由使用租赁选项，而不是一开始就直接购买房产。一个主要的考虑因素是没有足够的钱或信用来进行购买。租房可以让潜在买家节省购买费用，同时通过定期按时付款来建立他们的信用。
承租人将来有机会以今天的价格购买房产。如果承租人今天没有存钱买房，但又担心房子在未来几年内会升值，租约是个不错的选择。此外，如果承租人喜欢房屋、学区或社区，则租赁选项会将房屋从市场上撤下——让承租人可以在租约结束时节省足够的钱购买它。
即使潜在买家有能力购买该房产，他们也可能不想立即购买。例如，如果潜在买家来自另一个地方，他们可能希望在购买之前住在新城镇。或者，他们可能在购买新房产之前仍有旧房产要出售。
由于需要维修或升级，该物业可能不符合某些贷款的条件，包括VA 贷款。通过先租房，潜在买家可以进行这些改进，以便以后有资格获得贷款。
为什么业主进入租赁选项
业主可能会签订租赁选择协议，因为他们无法直接出售房屋。该选项可以使该物业对不同类型的潜在买家更具吸引力。
此外，如果房主考虑在几年内出售房屋，租赁选项允许房主收取高于当前租金市场的溢价。最坏的情况是租客不买房；业主将其投放市场出售，并将支付的额外资金保持在标准月租之上。
现在直接出售而不是以后出售也可能涉及税收问题。该期权虽然不能保证以后出售，但确实使所有者更有可能在期权结束时有买家准备好去。
如果在租约结束时没有行使购买房屋的选择权，则承租人将没收超出标准月租金支付的额外费用。
特别注意事项
的个人物品通常需要承租人保险。承租人的保险保障家中财物和家具的任何价值损失。此外，重要的是，如果在租赁期内发生可能对财产价值产生不利影响的事情，例如火灾或水灾，业主也必须购买房主保险，这一点很重要。
评估或有事项应包含在租赁选择权协议中。换句话说，当租约结束时，房屋的价值可能会下降。在买卖完成之前，评估会提供财产的更新价值。
计算在租赁选择权结束时要支付给业主的确切金额非常重要。请记住，业主将房屋从市场上撤下，并通过签订租赁选择权放弃了房屋市场价值的任何收益。业主将希望因无法将房屋出售给准备购买它的另一个人而获得足够的补偿。
对于那些考虑购买租赁选择权或租赁选择权的人来说，理想情况下，他们应该有一位熟悉租赁选择权交易的律师来审查细则，以确保在租赁期结束时没有任何意外。
租赁自有与租赁购买
不应将租赁选项与租赁购买选项混淆。在租赁购买选项中，买方必须要求在租赁期结束时购买房屋。
租赁自有期权示例
假设房东希望出售价值 500,000 美元的房屋。这所房子有一个长期租户，他目前正在存钱买自己的房子。双方都可以在楼市上碰碰运气，但房东可能需要几个月的时间才能找到合适的买家，而租户可能需要几个月的时间才能找到合适的卖家。此外，出售房屋将要求业主腾出租户，从而失去每月收入来源。
相反，房东可以为他们的租户提供租赁选择，为双方提供更轻松的过渡。在典型的租赁选择中，准买家租户将额外支付房价的 3-5%（15,000 美元至 25,000 美元）作为选择费，以及每月租金的额外溢价。作为交换，他们可以选择在两年内以今天的价格购买这所房子。每月保费将有助于首付。
这种安排对双方都有好处，尽管有一个权衡。买方-租房者可以锁定房屋的优惠价格，但如果他们不行使购买选择权，他们将支付比普通租金更多的钱。此外，他们还可能负责通常由房东负责的维护费用。卖方房东最初赚了更多的钱，但他们失去了接受更高报价的机会。
租赁自有常见问题解答
拥有汽车的租赁如何运作？
租到自己的汽车，或租赁到自己的汽车，使用与租赁选项类似的贷款协议。租房者-买方支付预付定金，以及每周付款。但是，没有购买选项——在租赁期结束时，买方完全拥有汽车。这种安排最终成本低于次级贷款，并且不需要信用检查；但是，这比购买信誉良好的汽车要贵得多。
您如何找到拥有房屋的租约？
根据 Homelight 的说法，寻找自有租赁房屋的一种方法是寻找具有自有租赁计划的代理或经纪公司。也可以直接联系卖家——许多业主可能想出售他们的房产，而无需通过房地产经纪人。最后，也可以从止赎市场中找到从租赁到拥有的安排。在丧失抵押品赎回权之前对房屋进行租赁到拥有的安排将为业主提供稳定的收入流和出售房屋的途径。
您如何撰写租赁合同？
网上有许多租赁到拥有合同和模板的样本。但是，由于财务承诺的规模，让律师审查您的租赁到拥有合同是明智的。
租赁是否有助于建立您的信用？
根据 Experian 的说法，租赁到拥有协议通常不会报告给信用局，因此它们不太可能出现在您的信用报告中。但是，您可以随时要求房东报告您的租金支付情况，从而帮助提高您的信用评分。当然，这是双向的——错过或延迟付款最终可能会降低您的信用。
底线
租赁选项是房主无需将房产投放市场即可获得潜在买家的一种流行方式。在支付了预付费用后，租户有权在租期结束时购买房屋，而且通常以优惠价格购买。这种安排为潜在购房者提供了额外的灵活性，使他们能够在准备购房时积累储蓄和信贷。
＃＃ 强调
根据合同，买方-租户可能负责维护和维修，这通常是房东的责任。
租房者通常支付高于标准月租金的一定百分比，用于购买房屋的首付。
租赁选项也阻止业主将房产出售给其他任何人。
租赁选择权是一种协议，让承租人可以选择在租赁期期间或结束时购买租赁物业。
租赁选择权可以持续任何时间，但通常在两到三年后到期。
