Kiralama Seçeneği
Kiralama seçeneği nedir?
Kiralama seçeneği, kiracıya kiralanan mülkü kiralama süresi boyunca veya sonunda satın alma seçeneği sunan bir sözleşmedir. Ayrıca, sahibinin mülkü başka birine satmasını da engeller. Süre sona erdiğinde, kiracı ya opsiyonu kullanmak zorundadır ya da onu kaybetmek zorundadır. Kiralama opsiyonu, satın alma opsiyonlu kiralama olarak da bilinir.
Kiralama Seçeneği Nasıl Çalışır?
Bir kiralama seçeneği, potansiyel alıcıya, kira sona erdiğinde kiracının evi satın almasını gerektiren standart bir kira-satın alma anlaşmasından daha fazla esneklik sağlar. Evin fiyatı, alıcı (kiracı) ve mal sahibi tarafından peşin olarak kararlaştırılır. Fiyat tipik olarak evin mevcut piyasa değerinde olup, kiracının gelecekte bugünün fiyatından evi satın almasına olanak tanır.
Bu seçenek için, kiracı genellikle ev sahibi tarafından evin satış fiyatının %1'i olabilecek bir peşin ücret tahsil edilir. Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda evi satın almaya karar verirse, ücret peşin ödemeye gider.
Kiralama seçeneği, özellikle kredilerini oluşturmakta olan veya peşinat için yeterli birikimi olmayanlar için faydalıdır. Ancak, kiralama seçeneklerinin dikkate alınması gereken birkaç özelliği vardır.
Kiralama Seçeneği için Gereksinimler
Kiralama seçenekleri, mülk sahipleri için, mülkü daha yüksek bir fiyata satma şansını kaybedebilecekleri için bir ödünleşme ile birlikte gelir. Buna karşılık, kiracılar, kiralama seçeneğiyle kiralamak için, aksi takdirde ödeyeceklerinden daha fazlasını öderler.
Kira Ödemeleri
Ev sahibi, kiralama sona erdiğinde bugünün fiyatından satın alma seçeneği için standart aylık kiraya ek olarak bir prim alır. Prim, o büyüklükteki bir ev için standart aylık kiranın %10'luk ek ücreti gibi mevcut kiraya eklenen bir yüzde olabilir.
Genellikle kira kredisi olarak adlandırılan prim, ev satın alma opsiyonunun kiracı tarafından kullanılması durumunda evin peşinatının bir parçası haline gelir. Ancak, kira süresi sonunda ev satın alınmazsa, kiracı standart kiranın üzerinde ödediği ekstra parayı kaybeder.
Bazı mal sahipleri, finansal piyasalarda bir opsiyon için ödenen prime benzeyen, genellikle "değerli bedel" olarak adlandırılan bir kerelik nakit ödeme alabilir. Bu, mülkün satın alınmasına ilişkin bir depozito değildir, yani iade edilmez. Tutar, bir belirteç ücreti ile beklenen satın alma fiyatının %5'i arasında değişmektedir.
Kiralama Seçeneğiyle Banka Finansmanı
Kiracılar için iyi haber şu ki, bankalar genellikle kira ödemelerinin üzerindeki primin toplam fonlarının ev satın almak için peşinata gitmesine izin verecek. Ancak, tahsil edilen kira piyasadaki bir oran ise, banka fonların hiçbirinin satın alma fiyatına uygulanmasına izin vermeyebilir. Alıcıların, kiralama seçeneği olan bir ev için ipotek finansmanına ilişkin politikalarını belirlemek için birden fazla bankayla görüşmeleri önemlidir.
Kiralama Seçeneğinin Süresi
Opsiyonun süresi, mülk sahibi ve kiracının üzerinde anlaştığı herhangi bir dönem olabilir, ancak genellikle bir ila üç yıldır. Kiralama opsiyonu sözleşmesi ayrıca, mülkün kiralama başlangıcındaki satın alma fiyatını veya opsiyon sonunda bu fiyatın nasıl belirleneceğini de belirler.
Kiralama Seçeneği Kullanmak için Nedenler
Kiracı ve mal sahibinin bir kiralama seçeneğine girmesinin birkaç nedeni vardır. Sözleşmeye girmenin faydalarının herhangi bir dezavantajdan daha fazla olup olmadığını düşünmek önemlidir.
Kiracılar Neden Kiralama Seçeneğine Girer?
Potansiyel bir alıcının, mülkü baştan satın almak yerine bir kiralama seçeneği kullanmak için birçok nedeni olabilir. Önemli bir husus, satın alma işlemini yapmak için yeterli paraya veya krediye sahip olmamaktır. Kiralama, potansiyel alıcının satın alma için para biriktirmesine ve aynı zamanda düzenli, zamanında ödemeler yaparak kredisini oluşturmasına olanak tanır.
Kiracı, gelecekte bugünün fiyatlarıyla bir mülk satın alma şansına sahiptir. Kiracı, bugün evi satın almak için biriktirdiği paraya sahip değilse ancak önümüzdeki birkaç yıl içinde evin değerinin artacağından endişeleniyorsa, kiralama seçeneği iyi bir seçimdir. Ayrıca, kiracı evi, okul bölgesini veya mahalleyi seviyorsa, kiralama seçeneği evi piyasadan kaldırır ve kiracının, kira sona erdiğinde satın almaya yetecek kadar tasarruf etmesini sağlar.
Potansiyel alıcı, mülkü satın alma imkanına sahip olsa bile, hemen taahhütte bulunmak istemeyebilir. Örneğin, potansiyel alıcı başka bir yerden ise, satın alma taahhüdünde bulunmadan önce yeni şehirde yaşamak isteyebilirler. Veya yeni mülkü satın almadan önce eski mülklerini satabilecekler.
gerekli onarımlar veya iyileştirmeler nedeniyle mülk, VA kredisi de dahil olmak üzere belirli kredilere uygun olmayabilir . Potansiyel alıcı, önce kiralayarak, daha sonra krediye hak kazanmak için bu iyileştirmeleri yapabilir.
Sahipler Neden Kiralama Seçeneğine Girer?
Bir mülk sahibi, evi tamamen satmakta sorun yaşadığı için bir kiralama seçeneği sözleşmesi yapabilir. Seçenek, mülkü farklı potansiyel alıcı türleri için daha çekici hale getirebilir.
Ayrıca, bir ev sahibi birkaç yıl içinde evini satmayı düşünüyorsa, kiralama seçeneği, sahibinin mevcut kira piyasasının üzerinde bir prim toplamasına olanak tanır. En kötü senaryo, kiracının evi satın almamasıdır; mal sahibi satmak için piyasaya koyar ve ödenen ekstra fonları standart aylık kiranın üzerinde tutar.
Ayrıca, mülkü daha sonra satmak yerine hemen satmakla ilgili vergi sorunları olabilir. Opsiyon, daha sonra satma garantisi olmasa da, sahibinin opsiyonun sonunda gitmeye hazır bir alıcısı olmasını daha olası kılar.
Kiracı, kira sonunda evi satın alma opsiyonunun kullanılmaması durumunda, standart aylık kiranın üzerinde ödediği ekstra parayı kaybeder.
Özel Hususlar
Kiracının sigortası genellikle kiracının kişisel eşyaları için gereklidir. Kiracı sigortası, evdeki eşyaların ve mobilyaların değerindeki herhangi bir kaybı korur. Ayrıca, kiralama süresi boyunca, yangın veya su hasarı gibi mülkün değerini olumsuz yönde etkileyebilecek bir şey olması durumunda, mal sahibinin de ev sahibi sigortasına sahip olmasının zorunlu kılınması önemlidir.
Kiralama opsiyonu sözleşmesine bir değerleme olasılığı dahil edilmelidir. Başka bir deyişle, kira sona erdiğinde evin değeri düşmüş olabilir. Bir değerleme, satın alma ve satış gerçekleşmeden önce mülkün güncellenmiş bir değerini sağlar.
Kiralama seçeneğinin sonunda mal sahibine ödenecek tam para miktarını hesaplamak önemlidir. Unutmayın, mal sahibi evi piyasadan çekiyor ve kiralama seçeneğine girerek evin piyasa değerindeki herhangi bir kazançtan vazgeçiyor. Ev sahibi, evi satın almaya hazır olan başka bir kişiye satamadığı için yeterince tazmin edilmek isteyecektir.
Kiralama opsiyonu veya satın alma opsiyonu almayı düşünenler için, kiralama süresi sona erdiğinde herhangi bir sürpriz olmayacağından emin olmak için, kiralama opsiyonu işlemlerine aşina olan bir avukata sahip olmaları idealdir.
Sahip Olunca Kiralama ve Kiralama-Satın Alma Karşılaştırması
Kiralama seçeneği, Kiralama Satın Alma seçeneğiyle karıştırılmamalıdır. Kiralama-satın alma opsiyonunda, alıcının kiralama süresinin sonunda evi satın alması zorunludur.
Kendi Seçeneğine Sahip Kiralama Örneği
Bir ev sahibinin 500.000 dolar değerindeki evini satmak istediğini varsayalım. Evin, şu anda kendi evini satın almak için para biriktiren uzun vadeli bir kiracısı var. Her iki taraf da konut piyasasında şanslarını deneyebilir, ancak ev sahibinin uygun bir alıcı bulması ve kiracının uygun bir satıcı bulması muhtemelen birkaç ay alacaktır. Ayrıca, evin satılması, mülk sahibinin kiracıları boşaltmasını ve böylece bir aylık gelir kaynağını kaybetmesini gerektirecektir.
Bunun yerine ev sahibi, kiracısına her iki taraf için daha kolay bir geçiş sağlayan bir kiralama seçeneği sunabilir. Tipik bir kiralama opsiyonunda, muhtemel alıcı-kiracı, opsiyon ücreti olarak ev fiyatının %3-5'ini (15.000-25.000$) ve ayrıca aylık kiralarına ek bir prim ödeyecektir. Karşılığında, evi iki yıl içinde bugünkü fiyattan satın alma seçeneğine sahip olacaklardı. Aylık primler peşinat ödemesine katkıda bulunacaktır.
Bu düzenleme, her ne kadar bir ödünleşim olsa da her iki tarafın da avantajına oluyor. Alıcı-kiracı, ev üzerinde uygun bir fiyat kilitleyebilir, ancak satın alma seçeneğini kullanmazlarsa, normal bir kiralama için ödeyeceğinden daha fazla para ödemiş olacaktır. Ayrıca, normalde ev sahibinin sorumluluğunda olan bakım maliyetlerinden de sorumlu olabilirler. Satıcı-ev sahibi başlangıçta daha fazla para kazanır, ancak daha yüksek bir teklif alma şansını kaybeder.
Sahibine Kiralama SSS'leri
Bir Arabaya Sahip Olmak İçin Kiralama Nasıl Yapılır?
Sahip olunan bir araba veya sahip olunan bir araba, bir kiralama seçeneğine benzer bir kredi sözleşmesi kullanır. Kiracı-alıcı, ön ödemenin yanı sıra haftalık ödemeleri de öder. Ancak, satın alma seçeneği yoktur - kiralama süresinin sonunda, alıcı arabanın tamamına sahip olur. Bu düzenleme nihai olarak bir yüksek faizli krediden daha düşük maliyetlidir ve bir kredi kontrolü gerektirmez; ancak, iyi kredi ile bir araba satın almaktan çok daha pahalıdır.
Ev Sahibi Olmak İçin Kirayı Nasıl Bulursunuz?
Homelight'a göre, Sahip Olunacak bir ev bulmanın bir yolu, sahip olunan bir kiralama programına sahip acenteler veya aracı kurumlar aramaktır. Satıcılarla doğrudan iletişim kurmak da mümkündür - birçok mülk sahibi, bir emlakçıdan geçme sıkıntısı çekmeden mülklerini satmak isteyebilir. Son olarak, haciz piyasasından sahip olunan kişiye kiralama düzenlemeleri bulmak da mümkündür. Haciz öncesi bir ev üzerinde sahip olunan bir kira sözleşmesi, ev sahiplerine sabit bir gelir akışı ve evi satma yolu sağlayacaktır.
Kendi Sözleşmesine Nasıl Kira Kiralarsınız?
Çevrimiçi olarak kullanılabilen birçok örnek sahiplik sözleşmesi ve şablonu vardır. Bununla birlikte, mali taahhüdün boyutu nedeniyle, bir avukatın kendi kiralama sözleşmenizi gözden geçirmesi akıllıca olacaktır.
Sahip Olmak Kredinizi Geliştirmeye Yardımcı Olur mu?
Experian'a göre, kira sözleşmeleri genellikle kredi bürolarına bildirilmez, bu da kredi raporunuzda görünmelerini pek olası kılmaz. Ancak, ev sahibinizden her zaman kira ödemelerinizi rapor etmesini isteyebilirsiniz, böylece kredi puanınızın yükselmesine yardımcı olabilirsiniz. Tabii ki, bu her iki yolu da keser - kaçırılan veya geciken bir ödeme, kredinizin azalmasına neden olabilir.
Alt çizgi
Kiralama seçenekleri, ev sahiplerinin mülkü piyasaya sürmek zorunda kalmadan potansiyel bir alıcıyı güvence altına almalarının popüler bir yoludur. Kiracı, önceden bir ücret ödedikten sonra, kiracılığının sonunda, genellikle tercihli bir fiyat karşılığında evi satın alma hakkını kazanır. Bu düzenleme, müstakbel ev alıcılarına ek esneklik sağlayarak, bir ev satın almaya hazırlanırken birikimlerini ve kredilerini oluşturmalarına olanak tanır.
Öne Çıkanlar
Sözleşmeye bağlı olarak, normalde ev sahibinin sorumluluğunda olan bakım ve onarımlardan alıcı-kiracı sorumlu olabilir.
Bir kiracı, genellikle, evi satın almak için peşinat ödemesine giden standart aylık kira tutarının belirli bir yüzdesini öder.
Kiralama seçeneği, mülk sahibinin mülkü başka birine satmasını da engeller.
Kiralama seçeneği, kiracıya kiralanan mülkü kiralama süresi boyunca veya sonunda satın alma seçeneği sunan bir sözleşmedir.
Kiralama seçenekleri herhangi bir süre için geçerli olabilir, ancak genellikle iki ila üç yıl sonra sona erer.
