Hyresalternativ

Vad är ett leasingalternativ?

En leasingoption är ett avtal som ger en hyresgäst ett val att köpa den hyrda fastigheten under eller i slutet av hyresperioden. Det hindrar också ägaren från att erbjuda fastigheten till försäljning till någon annan. När löptiden löper ut måste hyresgästen antingen utnyttja optionen eller förverka den. En leasingoption är också känd som ett leasingavtal med köpoption.

Hur ett leasingalternativ fungerar

En leasingoption ger en potentiell köpare mer flexibilitet än ett vanligt leasing-köpavtal, som kräver att hyresgästen köper bostaden när hyresavtalet upphör. Priset på bostaden är överens om i förväg av köparen (hyresgästen) och ägaren. Priset är vanligtvis till det aktuella marknadsvärdet på bostaden, vilket gör att hyresgästen kan köpa bostaden i framtiden till dagens pris.

För det alternativet debiteras hyresgästen vanligtvis en förskottsavgift av ägaren, vilket kan vara 1 % av hemmets försäljningspris. Avgiften går till handpenningen om hyresgästen bestämmer sig för att köpa bostaden i slutet av hyresavtalet.

Hyresalternativet är särskilt användbart för dem som kanske bygger upp sin kredit eller inte har tillräckligt mycket sparat för en handpenning. Det finns dock flera funktioner i leasingalternativ att överväga.

Krav för en leasingoption

Leasingalternativ kommer med en avvägning för fastighetsägare, eftersom de kan förlora chansen att sälja fastigheten för ett högre pris. I utbyte betalar hyresgästerna mer för att hyra med en leasingoption än de skulle betala annars.

Hyresbetalningar

Ägaren tar ut en premie utöver standardmånadshyran för möjligheten att köpa till dagens pris när hyresavtalet upphör. Premien kan vara en procentsats som läggs till den nuvarande hyran, till exempel en 10 % tilläggsavgift på standardmånadshyran för ett hem av den storleken.

Premien, som ofta kallas hyreskredit, blir en del av handpenningen för bostaden om möjligheten att köpa bostaden utnyttjas av hyresgästen. Hyresgästen förlorar dock de extra pengar som betalats över standardhyran om bostaden inte köps i slutet av hyresavtalet.

Vissa ägare kan ta en kontant engångsbetalning, ofta kallad "värdefull ersättning", som liknar premien som betalas för en option på finansmarknaderna. Detta är inte en deposition vid köp av fastigheten, vilket innebär att den inte är återbetalningsbar. Beloppet sträcker sig från en symbolisk avgift till 5 % av det förväntade inköpspriset.

Bankfinansiering med leasingoption

De goda nyheterna för hyresgäster är att bankerna vanligtvis tillåter att den totala premien över hyresbetalningarna går till handpenningen för att köpa bostaden. Om hyran som debiterades var en marknadsmässig kurs, får banken dock inte tillåta att någon av medlen appliceras på köpeskillingen. Det är viktigt att köpare kollar med flera banker för att avgöra deras policy angående finansiering av ett bolån för ett hem med leasingalternativ.

Löptiden för en leasingoption

Löptiden för optionen kan vara vilken period som fastighetsägaren och hyresgästen kommer överens om, men är vanligtvis ett till tre år. I leasingoptionsavtalet fastställs också fastighetens köpeskilling vid leasingperiodens början eller hur det priset kommer att bestämmas i slutet av optionen.

Skäl att använda ett leasingalternativ

Det finns flera anledningar till att hyresgästen och ägaren kan ingå ett leasingalternativ. Det är viktigt att överväga om fördelarna överväger eventuella nackdelar med att ingå avtalet.

Varför hyresgäster ingår ett leasingalternativ

En potentiell köpare kan ha många skäl att använda ett leasingalternativ istället för att köpa fastigheten direkt i början. En viktig faktor är att inte ha tillräckligt med pengar eller kredit för att göra köpet. Genom att hyra kan den potentiella köparen spara pengar till köpet och samtidigt bygga upp sin kredit genom att göra regelbundna betalningar i tid.

Hyresgästen har en chans att köpa en fastighet i framtiden till dagens priser. Om hyresgästen inte har pengarna sparade idag för att köpa bostaden men är orolig för att bostadens värde kommer att öka de närmaste åren är hyresalternativet ett bra val. Dessutom, om hyresgästen älskar bostaden, skoldistriktet eller grannskapet, tar hyresavtalet bort bostaden från marknaden - vilket gör att hyresgästen kan spara tillräckligt för att köpa det när hyresavtalet upphör.

Även om den potentiella köparen har möjlighet att köpa fastigheten, kanske de inte vill binda sig till det direkt. Till exempel, om den potentiella köparen kommer från en annan plats, kanske de vill bo i den nya staden innan de förbinder sig till köpet. Eller så kanske de fortfarande har sin gamla fastighet att sälja innan de kan köpa den nya fastigheten.

Slutligen kan fastigheten inte kvalificera sig för vissa lån, inklusive ett VA-lån,. på grund av nödvändiga reparationer eller uppgraderingar. Genom att hyra först kan den potentiella köparen göra dessa förbättringar för att kvalificera sig för lånet senare.

Varför ägare ingår ett leasingalternativ

En fastighetsägare kan ingå ett hyresoptionsavtal eftersom de haft problem med att sälja huset direkt. Alternativet kan göra fastigheten mer attraktiv för olika typer av potentiella köpare.

Dessutom, om en husägare funderar på att sälja bostaden om några år, tillåter leasingalternativet ägaren att samla in en premie över den nuvarande marknaden för hyra. Det värsta scenariot är att hyresgästen inte köper huset; ägaren släpper ut den på marknaden för att sälja och behåller de extra medlen som betalas över den vanliga månadshyran.

Det kan också finnas skattefrågor inblandade i att sälja fastigheten direkt nu istället för att sälja den senare. Alternativet, även om det inte är en garanti att sälja senare, gör det mer sannolikt att ägaren har en köpare redo att gå i slutet av optionen.

Hyresgästen förlorar de extra pengar som betalats över standardmånadshyran om möjligheten att köpa bostaden inte utnyttjas i slutet av hyresavtalet.

Särskilda överväganden

Hyresgästens försäkring krävs vanligtvis för hyresgästens personliga tillhörigheter. Hyresgästförsäkringen skyddar för eventuell värdeförlust på ägodelar och inredning i bostaden. Det är också viktigt att det föreskrivs att ägaren också har en husägares försäkring i händelse av att något händer under hyresperioden som kan påverka fastighetens värde negativt, såsom brand eller vattenskada.

En bedömningsnödsituation bör ingå i leasingoptionsavtalet. Med andra ord, när hyresavtalet upphör kunde bostadens värde ha minskat. En värdering ger ett uppdaterat värde på fastigheten innan köp och försäljning går igenom.

Det är viktigt att beräkna det exakta beloppet som ska betalas till ägaren i slutet av leasingalternativet. Kom ihåg att ägaren tar huset från marknaden och avstår från eventuella vinster i bostadens marknadsvärde genom att ingå leasingalternativet. Ägaren kommer att vilja få tillräcklig kompensation för att inte kunna sälja huset till en annan person som var redo att köpa det.

För dem som överväger ett leasingalternativ eller en leasingoption att köpa bör de helst ha en advokat som är bekant med leasingoptionstransaktioner för att granska det finstilta för att säkerställa att det inte finns några överraskningar när leasingperioden går ut.

Lease-to-Own vs. Lease-Purchase

Ett leasingalternativ ska inte förväxlas med ett leasingköp. I en leasing-köpoption är köparen skyldig att köpa bostaden i slutet av hyresperioden.

Exempel på en Lease to Own-option

Anta att en hyresvärd vill sälja sin bostad till ett värde av 500 000 USD. Huset har en långtidshyresgäst, som just nu sparar för att köpa en egen bostad. Båda parter skulle kunna pröva lyckan på bostadsmarknaden, men det skulle sannolikt ta flera månader för hyresvärden att hitta en lämplig köpare och hyresgästen att hitta en lämplig säljare. Dessutom skulle en försäljning av huset kräva att fastighetsägaren lämnar hyresgästerna och därigenom förlora en källa till månadsinkomst.

Istället kan hyresvärden erbjuda sin hyresgäst ett leasingalternativ, vilket ger en enklare övergång för båda parter. I ett typiskt leasingalternativ skulle den potentiella köparen-hyresgästen betala ytterligare 3-5% av huspriset ($15 000-$25 000) som en optionavgift, samt en extra premie till sin månadshyra. I utbyte skulle de ha möjlighet att köpa huset om två år, till dagens pris. De månatliga premierna skulle bidra till handpenningen.

Detta arrangemang fungerar till fördel för båda parter, även om det finns en avvägning. Köparen-hyresgästen kan låsa ett förmånligt pris på bostaden, men om de inte utnyttjar köpoptionen har de betalat mer pengar än vad de skulle ha betalat för en vanlig hyra. Dessutom kan de även stå för underhållskostnader som normalt är hyresvärdens ansvar. Säljaren-hyresvärden tjänar mer pengar initialt, men de förlorar chansen att ta ett högre bud.

Lease to Own FAQs

Hur fungerar ett leasingavtal för en bil?

En hyra-till-egen bil, eller lease-till-egen bil, använder ett liknande låneavtal som ett leasingalternativ. Hyresgästen-köparen betalar en förskottsbetalning samt veckobetalningar. Det finns dock inget köpalternativ – i slutet av hyresperioden äger köparen bilen direkt. Detta arrangemang kostar i slutändan mindre än ett subprime-lån och kräver ingen kreditprövning; men det är mycket dyrare än att köpa en bil med god kredit.

Hur hittar du hyreskontrakt för att äga bostäder?

Enligt Homelight är ett sätt att hitta ett Lease-to-Own-hem att leta efter agenter eller mäklare med ett lease-to-own-program. Det är också möjligt att kontakta säljare direkt – många fastighetsägare kanske vill sälja sin fastighet, utan att behöva gå via en mäklare. Slutligen är det också möjligt att hitta arrende-till-äga-arrangemang från utmätningsmarknaden. Ett arrende-till-äga-arrangemang på ett hus i pre-avskärmning skulle ge ägarna en stadig inkomstström och en väg att sälja huset.

Hur skriver man ett hyreskontrakt för att äga?

Det finns många exempel på leasing-to-ow-kontrakt och mallar tillgängliga online. Men på grund av storleken på det ekonomiska åtagandet skulle det vara klokt att låta en jurist granska ditt hyreskontrakt.

Hjälper ett hyresavtal att äga att bygga upp din kredit?

Hyresavtal rapporteras vanligtvis inte till kreditupplysningsföretag, enligt Experian, vilket gör det osannolikt att de visas på din kreditupplysning. Du kan dock alltid be din hyresvärd att rapportera dina hyresbetalningar och på så sätt bidra till att höja din kreditpoäng. Naturligtvis minskar det åt båda hållen - en missad eller sen betalning kan leda till att din kredit minskar.

Poängen

Leasingalternativ är ett populärt sätt för husägare att säkra en potentiell köpare utan att behöva släppa ut fastigheten på marknaden. Efter att ha betalat en förskottsavgift får hyresgästen rätt att köpa bostaden i slutet av sin hyresperiod, ofta till ett förmånligt pris. Detta arrangemang ger ytterligare flexibilitet för potentiella bostadsköpare, vilket gör att de kan bygga upp sina besparingar och krediter när de förbereder sig för att köpa ett hem.

Höjdpunkter

– Beroende på kontraktet kan köparen-hyresgästen stå för underhåll och reparationer som normalt är hyresvärdens ansvar.

– En hyresgäst brukar betala någon procent över det vanliga månatliga hyresbeloppet, vilket går till handpenningen för att köpa bostaden.

– Ett arrendealternativ hindrar också ägaren från att erbjuda fastigheten till försäljning till någon annan.

• En leasingoption är ett avtal som ger en hyresgäst ett val att köpa den hyrda fastigheten under eller i slutet av hyresperioden.

– Leasingoptioner kan gälla under vilken tidsperiod som helst, men de löper vanligtvis ut efter två till tre år.