Vuokravaihtoehto
Mikä on vuokrasopimus?
Vuokrasopimus on sopimus, joka antaa vuokraajalle mahdollisuuden ostaa vuokra-asunto vuokra-ajan kuluessa tai sen lopussa. Se myös estää omistajaa tarjoamasta omaisuutta myyntiin kenellekään muulle. Kun määräaika umpeutuu, vuokralaisen on joko käytettävä optiota tai luovuttava siitä. Leasing-optio tunnetaan myös leasing-sopimuksena, jossa on osto-optio.
Kuinka vuokrasopimus toimii
Vuokrasopimus antaa potentiaaliselle ostajalle enemmän joustavuutta kuin tavallinen osto-vuokrasopimus, joka edellyttää vuokraajan ostavan asunnon vuokrasopimuksen päätyttyä. Asunnon hinnasta sovitaan etukäteen ostaja (vuokralainen) ja omistaja. Hinta on tyypillisesti asunnon tämänhetkinen markkina-arvo, jolloin vuokraaja voi ostaa asunnon tulevaisuudessa tämän päivän hintaan.
Tästä vaihtoehdosta omistaja veloittaa yleensä vuokraajalta ennakkomaksun, joka voi olla 1 % kodin myyntihinnasta. Maksu menee käsirahaan, jos vuokralainen päättää ostaa asunnon vuokra-ajan päätyttyä.
Leasing-vaihtoehto on erityisen hyödyllinen niille, jotka saattavat rakentaa luottoaan tai joilla ei ole tarpeeksi säästöjä ennakkomaksua varten. Vuokravaihtoehdoissa on kuitenkin useita huomioitavia ominaisuuksia.
Vuokravaihtoehdon vaatimukset
Leasing-optioihin liittyy kiinteistönomistajille kompromissi, koska he voivat menettää mahdollisuuden myydä omaisuus korkeampaan hintaan. Vastineeksi vuokralaiset maksavat leasing-optiolla vuokrasta enemmän kuin muuten maksaisivat.
Vuokramaksut
Omistaja veloittaa normaalin kuukausivuokran lisäksi palkkion ostomahdollisuudesta tämän päivän hintaan vuokrasopimuksen päätyttyä. Palkkio voi olla prosenttiosuus, joka lisätään nykyiseen vuokraan, kuten 10 %:n lisämaksu tämän kokoisen kodin normaalista kuukausivuokrasta.
Preemio, jota usein kutsutaan vuokraluotoksi, tulee osaksi asunnon käsirahaa, jos vuokraaja käyttää mahdollisuutta ostaa asunto. Vuokralainen kuitenkin menettää normaalivuokran ylittävän ylimääräisen rahan, jos asuntoa ei osteta vuokra-ajan päättyessä.
Jotkut omistajat saattavat ottaa kertaluonteisen käteismaksun, jota usein kutsutaan "arvokkaaksi vastikkeeksi", joka on samanlainen kuin optiosta rahoitusmarkkinoilla maksettu palkkio. Tämä ei ole talletus kiinteistön ostosta, joten sitä ei palauteta. Summa vaihtelee merkkipalkkiosta 5 prosenttiin odotetusta ostohinnasta.
Pankkirahoitus leasing-vaihtoehdolla
Hyvä uutinen vuokralaisille on, että tyypillisesti pankit sallivat vuokramaksujen ylittävän palkkion kokonaismäärän menevän asunnon oston käsirahaan. Jos peritty vuokra oli kuitenkin markkinahintainen, pankki ei voi sallia varojen käyttämistä kauppahintaan. On tärkeää, että ostajat tarkistavat useiden pankkien politiikkansa asuntolainan rahoittamisesta vuokrasopimuksella.
Vuokrasopimuksen voimassaoloaika
Optio-oikeus voi olla mikä tahansa ajanjakso, josta kiinteistön omistaja ja vuokraaja sopivat, mutta yleensä se on yhdestä kolmeen vuotta. Vuokra-optiosopimuksessa määrätään myös kiinteistön kauppahinta vuokrasopimuksen alkaessa tai kuinka se määräytyy option päättyessä.
Syitä käyttää vuokrasopimusta
On useita syitä, miksi vuokraaja ja omistaja voivat tehdä vuokrasopimuksen. On tärkeää harkita, painavatko hyödyt sopimuksen tekemisen haittoja.
Miksi vuokralaiset valitsevat vuokrasopimuksen
Potentiaalisella ostajalla voi olla monia syitä käyttää vuokrasopimusta sen sijaan, että ostaisi kiinteistön heti alussa. Tärkeä näkökohta on se, ettei sinulla ole tarpeeksi rahaa tai luottoa oston tekemiseen. Vuokraamalla potentiaalinen ostaja voi säästää rahaa ostoa varten ja samalla kasvattaa luottoaan suorittamalla säännöllisiä, oikea-aikaisia maksuja.
Vuokraajalla on mahdollisuus ostaa asunto tulevaisuudessa tämän päivän hinnoilla. Jos vuokraajalla ei ole tänään säästöjä asunnon ostoon, mutta hän on huolissaan kodin arvon noususta lähivuosina, on vuokrasopimus hyvä valinta. Lisäksi, jos vuokraaja rakastaa kotia, koulualuetta tai naapurustoa, vuokrasopimus poistaa kodin markkinoilta, jolloin vuokraaja voi säästää tarpeeksi ostaakseen sen vuokrasopimuksen päätyttyä.
Vaikka mahdollisella ostajalla olisi keinot ostaa omaisuus, hän ei välttämättä halua sitoutua siihen heti. Jos potentiaalinen ostaja on esimerkiksi toisesta paikasta, hän saattaa haluta asua uudessa kaupungissa ennen ostoon sitoutumista. Tai heillä saattaa edelleen olla vanha kiinteistönsä myytävänä ennen kuin he voivat ostaa uuden kiinteistön.
Lopuksi kiinteistö ei välttämättä täytä tiettyjä lainoja, mukaan lukien VA-laina,. tarvittavien korjausten tai päivitysten vuoksi. Vuokraamalla ensin potentiaalinen ostaja voi tehdä nämä parannukset saadakseen lainan myöhemmin.
Miksi omistajat valitsevat vuokrasopimuksen
Kiinteistönomistaja voi tehdä vuokrasopimuksen, koska hänellä oli vaikeuksia myydä talo suoraan. Vaihtoehto voi tehdä kiinteistöstä houkuttelevamman erityyppisille potentiaalisille ostajille.
Lisäksi, jos asunnonomistaja harkitsee asunnon myyntiä muutaman vuoden kuluttua, vuokrasopimus antaa omistajalle mahdollisuuden kerätä nykyistä vuokramarkkinaa korkeamman palkkion. Pahin mahdollinen skenaario on, että vuokralainen ei osta taloa; Omistaja saattaa sen markkinoille myyntiä varten ja pitää maksetut ylimääräiset varat normaalin kuukausivuokran yläpuolella.
Kiinteistön myymiseen heti nyt sen sijaan, että se myydään myöhemmin, voi liittyä myös veroongelmia. Vaihtoehto, vaikka se ei takaa myöhempää myyntiä, tekee todennäköisemmäksi, että omistajalla on ostaja, joka on valmis menemään option lopussa.
Vuokralainen menettää normaalin kuukausivuokran ylittävän ylimääräisen rahan, jos asunnon osto-oikeutta ei käytetä vuokrasopimuksen päättyessä.
Erityisiä huomioita
henkilökohtaisille tavaroille vaaditaan tyypillisesti vuokralaisen vakuutus . Vuokralaisen vakuutus suojaa kodin omaisuuden ja sisustuksen arvon menetyksiltä. Lisäksi on tärkeää, että omistajalla on myös kotivakuutus siltä varalta, että vuokra-ajan aikana tapahtuu jotain, joka voi vaikuttaa kiinteistön arvoon haitallisesti, kuten tulipalo- tai vesivahinko.
Vuokrasopimukseen tulee sisällyttää arviointiehto. Toisin sanoen, kun vuokrasopimus päättyy, asunnon arvo olisi voinut laskea. Arviointi antaa kiinteistön päivitetyn arvon ennen osto-myyntiä.
On tärkeää laskea tarkka rahasumma, joka maksetaan omistajalle vuokrasopimuksen lopussa. Muista, että omistaja ottaa talon pois markkinoilta ja luopuu kaikista kodin markkina-arvon voitoista tekemällä vuokrasopimuksen. Omistaja haluaa saada riittävän korvauksen siitä, ettei hän pysty myymään taloa toiselle, joka oli valmis ostamaan sen.
Niille, jotka harkitsevat vuokrasopimusta tai leasing-vaihtoehtoa ostaa, heidän pitäisi ihanteellisesti pyytää asianajajaa, joka on perehtynyt leasing-optiotransaktioihin, tarkistamaan pienellä painettu teksti varmistaakseen, ettei vuokra-ajan päättyessä tule yllätyksiä.
Vuokraus omalle vs. ostovuokra
Leasing-vaihtoehtoa ei pidä sekoittaa leasing-ostovaihtoehtoon. Leasing-optiossa ostaja on velvollinen ostamaan asunnon vuokra-ajan lopussa.
Esimerkki vuokrasopimuksesta
Oletetaan, että vuokranantaja haluaa myydä kotinsa, jonka arvo on 500 000 dollaria. Talolla on pitkäaikainen vuokralainen, joka säästää parhaillaan oman asunnon hankintaa varten. Molemmat osapuolet voisivat kokeilla onneaan asuntomarkkinoilla, mutta todennäköisesti kestää useita kuukausia ennen kuin vuokranantaja löytää sopivan ostajan ja vuokralainen löytää sopivan myyjän. Lisäksi talon myynti vaatisi kiinteistön omistajan vapauttamaan vuokralaiset, mikä menettäisi kuukausitulon lähteen.
Sen sijaan vuokranantaja voisi tarjota vuokralaiselleen leasingvaihtoehdon, mikä helpottaa siirtymistä molemmille osapuolille. Tyypillisessä vuokrasopimuksessa mahdollinen ostaja-vuokralainen maksaisi lisäksi 3-5 % asunnon hinnasta (15 000 - 25 000 dollaria) optiomaksuna sekä lisäpalkkion kuukausivuokrasta. Vastineeksi heillä olisi mahdollisuus ostaa talo kahden vuoden kuluttua tämän päivän hinnalla. Kuukausimaksut vaikuttaisivat ennakkomaksuun.
Tämä järjestely on molempien osapuolten eduksi, vaikka kompromissi onkin olemassa. Ostaja-vuokraaja voi lukita asuntoon edullisen hinnan, mutta jos hän ei käytä osto-optiota, hän on maksanut enemmän rahaa kuin olisi maksanut tavallisesta vuokrasta. Lisäksi he voivat vastata ylläpitokustannuksista, jotka ovat normaalisti vuokranantajan vastuulla. Myyjä-vuokranantaja ansaitsee aluksi enemmän rahaa, mutta he menettävät mahdollisuuden ottaa korkeampi tarjous.
Lease to Own UKK
Miten auton vuokrasopimus toimii?
Vuokra-auto tai leasing-oma-auto käyttää leasing-vaihtoehtoa vastaavaa lainasopimusta. Vuokraaja-ostaja maksaa ennakkomaksun sekä viikkomaksut. Ostovaihtoehtoa ei kuitenkaan ole – vuokra-ajan lopussa ostaja omistaa auton kokonaan. Tämä järjestely maksaa viime kädessä vähemmän kuin subprime-laina, eikä se vaadi luottotietojen tarkistusta; Se on kuitenkin paljon kalliimpaa kuin auton ostaminen hyvällä luottokortilla.
Miten löydät vuokrasopimuksen omille asunnoille?
Homelightin mukaan yksi tapa löytää vuokra-asunto on etsiä agentteja tai välittäjiä lease-to-own -ohjelmalla. On myös mahdollista ottaa yhteyttä suoraan myyjiin – monet kiinteistönomistajat saattavat haluta myydä kiinteistönsä ilman kiinteistönvälittäjän kautta käymistä. Lopuksi on myös mahdollista löytää omalle vuokrasopimuksia sulkemismarkkinoilta. Vuokraus omaan järjestelyyn ennen sulkemista edeltävässä talossa tarjoaisi omistajille tasaisen tulovirran ja polun talon myyntiin.
Kuinka kirjoitat vuokrasopimuksen omaksi sopimukseksi?
Verkossa on monia esimerkkejä vuokrasopimuksista ja -malleja. Taloudellisen sitoumuksen suuruuden vuoksi olisi kuitenkin viisasta pyytää lakimiestä tarkistamaan vuokrasopimus.
Auttaako vuokrasopimus omalle luotollesi?
Experianin mukaan vuokrasopimuksia ei yleensä ilmoiteta luottotoimistoille, joten ne eivät todennäköisesti näy luottoraportissasi. Voit kuitenkin aina pyytää vuokranantajaasi ilmoittamaan vuokramaksusi, mikä auttaa nostamaan luottopisteitäsi. Tietenkin tämä leikkaa molempiin suuntiin – myöhästynyt tai myöhästynyt maksu voi päätyä pienentämään luottoa.
Bottom Line
Leasing-vaihtoehdot ovat asunnonomistajille suosittu tapa varmistaa potentiaalinen ostaja ilman, että heidän tarvitsee laittaa kiinteistöä markkinoille. Maksettuaan ennakkomaksun vuokralainen saa oikeuden ostaa asunnon vuokrasuhteensa päätyttyä, usein edulliseen hintaan. Tämä järjestely antaa lisää joustavuutta mahdollisille asunnon ostajille, jolloin he voivat rakentaa säästöjään ja luottoa valmistautuessaan ostamaan asunnon.
Kohokohdat
Sopimuksesta riippuen ostaja-vuokralainen voi olla vastuussa kunnossapidosta ja korjauksista, jotka ovat normaalisti vuokranantajan vastuulla.
Vuokralainen maksaa yleensä jonkin prosenttiosuuden normaalin kuukausivuokran summasta, joka menee asunnon oston käsirahaan.
Vuokrasopimus estää myös omistajaa tarjoamasta omaisuutta myyntiin kenellekään muulle.
Vuokrasopimus on sopimus, joka antaa vuokraajalle mahdollisuuden ostaa vuokra-asunto vuokra-ajan kuluessa tai sen lopussa.
Leasing-optiot voivat kestää minkä tahansa ajanjakson, mutta yleensä ne päättyvät kahden tai kolmen vuoden kuluttua.
