Opcja dzierżawy
Co to jest opcja leasingu?
Opcja najmu to umowa, która daje najemcy możliwość zakupu wynajmowanej nieruchomości w trakcie lub pod koniec okresu najmu. Uniemożliwia również właścicielowi oferowanie nieruchomości na sprzedaż komukolwiek innemu. Po wygaśnięciu terminu najemca musi albo skorzystać z opcji, albo ją zrzec. Opcja dzierżawy jest również nazywana dzierżawą z opcją zakupu.
Jak działa opcja dzierżawy
Opcja najmu daje potencjalnemu nabywcy większą elastyczność niż standardowa umowa najmu z kupnem, która wymaga od najemcy zakupu domu po zakończeniu najmu. Cena domu uzgadniana jest z góry przez kupującego (najemcę) i właściciela. Cena zazwyczaj odpowiada aktualnej wartości rynkowej domu, co pozwala najemcy na zakup domu w przyszłości po dzisiejszej cenie.
W przypadku tej opcji najemca jest zwykle obciążany przez właściciela opłatą z góry, która może wynosić 1% ceny sprzedaży domu. Opłata trafia do zadatku, jeśli najemca zdecyduje się na zakup domu po zakończeniu najmu.
Opcja leasingu jest szczególnie pomocna dla tych, którzy mogą budować swój kredyt lub nie mają wystarczająco dużo oszczędności na przedpłatę. Należy jednak wziąć pod uwagę kilka cech opcji dzierżawy.
Wymagania dotyczące opcji dzierżawy
Opcje leasingowe wiążą się z kompromisem dla właścicieli nieruchomości, ponieważ mogą oni stracić szansę na sprzedaż nieruchomości za wyższą cenę. W zamian najemcy płacą więcej za czynsz z opcją leasingu, niż zapłaciliby w innym przypadku.
Płatności za wynajem
Właściciel pobiera premię oprócz standardowego miesięcznego czynszu za opcję zakupu po dzisiejszej cenie po zakończeniu najmu. Premia może być procentem dodanym do obecnego czynszu, np. 10% dopłaty do standardowego miesięcznego czynszu za dom tej wielkości.
Premia, często nazywana kredytem czynszowym, staje się częścią zaliczki na dom, jeśli najemca skorzysta z opcji kupna domu. Jednak najemca traci dodatkowe pieniądze wpłacone powyżej standardowego czynszu, jeśli dom nie zostanie zakupiony pod koniec najmu.
Niektórzy właściciele mogą wziąć jednorazową płatność gotówkową, często nazywaną „wartościowym wynagrodzeniem”, która jest podobna do premii płaconej za opcję na rynkach finansowych. Nie jest to kaucja na zakup nieruchomości, co oznacza, że nie podlega zwrotowi. Kwota waha się od opłaty symbolicznej do 5% oczekiwanej ceny zakupu.
Finansowanie bankowe z opcją leasingu
Dobrą wiadomością dla najemców jest to, że zazwyczaj banki pozwalają, aby całość środków z premii ponad czynsz trafiła na zaliczkę na zakup domu. Jeżeli jednak pobierany czynsz był stawką rynkową, bank może nie dopuścić żadnego ze środków do zaliczenia ceny zakupu. Ważne jest, aby kupujący skontaktowali się z wieloma bankami w celu ustalenia ich polityki dotyczącej finansowania kredytu hipotecznego na dom z opcją leasingu.
Okres obowiązywania opcji dzierżawy
Okres opcji może być dowolnym okresem, na który właściciel nieruchomości i najemca zgadzają się, ale zwykle wynosi od roku do trzech lat. Umowa opcji dzierżawy określa również cenę zakupu nieruchomości na początku dzierżawy lub sposób ustalenia tej ceny na koniec opcji.
Powody, dla których warto skorzystać z opcji leasingu
Istnieje kilka powodów, dla których najemca i właściciel mogą zawrzeć opcję dzierżawy. Ważne jest, aby zastanowić się, czy korzyści przeważają nad wadami zawarcia umowy.
Dlaczego najemcy wybierają opcję dzierżawy
Potencjalny nabywca może mieć wiele powodów, aby skorzystać z opcji dzierżawy, zamiast kupować nieruchomość od razu. Główną kwestią jest brak wystarczającej ilości pieniędzy lub kredytu, aby dokonać zakupu. Wynajem może pozwolić potencjalnemu nabywcy zaoszczędzić pieniądze na zakup i jednocześnie zbudować swój kredyt poprzez regularne, terminowe płatności.
Najemca ma szansę w przyszłości kupić nieruchomość po dzisiejszych cenach. Jeśli najemca nie ma dzisiaj zaoszczędzonych pieniędzy na zakup domu, ale obawia się, że wartość domu wzrośnie w ciągu najbliższych kilku lat, dobrym wyborem będzie opcja dzierżawy. Ponadto, jeśli najemca kocha dom, dzielnicę szkolną lub sąsiedztwo, opcja dzierżawy usuwa dom z rynku – pozwalając wynajmującemu zaoszczędzić wystarczająco dużo, aby go kupić po zakończeniu najmu.
Nawet jeśli potencjalny nabywca ma środki na zakup nieruchomości, może nie chcieć zobowiązać się do niej od razu. Na przykład, jeśli potencjalny nabywca pochodzi z innego miejsca, może chcieć zamieszkać w nowym mieście przed podjęciem decyzji o zakupie. Lub mogą nadal mieć swoją starą nieruchomość do sprzedania, zanim będą mogli kupić nową nieruchomość.
Wreszcie, nieruchomość może nie kwalifikować się do niektórych pożyczek, w tym pożyczki VA,. ze względu na konieczne naprawy lub modernizacje. Wynajmując najpierw, potencjalny nabywca może dokonać tych ulepszeń, aby później zakwalifikować się do pożyczki.
Dlaczego właściciele decydują się na leasing
Właściciel nieruchomości może zawrzeć umowę opcji dzierżawy, ponieważ miał problemy ze sprzedażą domu. Ta opcja może uatrakcyjnić nieruchomość dla różnych typów potencjalnych nabywców.
Ponadto, jeśli właściciel domu myśli o sprzedaży domu za kilka lat, opcja dzierżawy pozwala właścicielowi na zebranie premii powyżej obecnego rynku wynajmu. Najgorszy scenariusz jest taki, że najemca nie kupuje domu; właściciel wprowadza go na rynek w celu sprzedaży i zatrzymuje dodatkowe środki wpłacone powyżej standardowego miesięcznego czynszu.
Mogą również wystąpić problemy podatkowe związane z natychmiastową sprzedażą nieruchomości, zamiast sprzedawać ją później. Opcja, chociaż nie gwarantuje późniejszej sprzedaży, zwiększa prawdopodobieństwo, że właściciel ma kupca gotowego do sprzedaży po zakończeniu opcji.
Najemca traci dodatkowe pieniądze wpłacone powyżej standardowego miesięcznego czynszu, jeśli opcja kupna domu nie zostanie wykorzystana po zakończeniu najmu.
Uwagi specjalne
Ubezpieczenie najemcy jest zazwyczaj wymagane w przypadku rzeczy osobistych najemcy. Ubezpieczenie Najemcy chroni przed utratą wartości rzeczy i wyposażenia mieszkania. Ponadto ważne jest, aby właściciel miał również ubezpieczenie domu na wypadek, gdyby w okresie najmu wydarzyło się coś, co mogłoby niekorzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości, takie jak pożar lub zalanie.
Warunek wyceny powinien być uwzględniony w umowie opcji leasingu. Innymi słowy, po zakończeniu najmu wartość domu mogła się zmniejszyć. Wycena zapewnia zaktualizowaną wartość nieruchomości przed zakupem i sprzedażą.
Ważne jest, aby obliczyć dokładną kwotę, którą należy zapłacić właścicielowi po zakończeniu opcji leasingu. Pamiętaj, że właściciel wycofuje dom z rynku i rezygnuje ze wzrostu wartości rynkowej domu poprzez zawarcie opcji dzierżawy. Właściciel będzie chciał otrzymać odpowiednią rekompensatę za to, że nie mógł sprzedać domu innej osobie, która była gotowa go kupić.
Ci, którzy rozważają opcję leasingu lub opcję zakupu, powinni mieć prawnika, który jest zaznajomiony z transakcjami z opcją leasingu, aby przejrzał drobny druk, aby upewnić się, że nie ma żadnych niespodzianek po zakończeniu okresu leasingu.
Leasing na własność vs. Leasing-Zakup
Opcji dzierżawy nie należy mylić z opcją zakupu dzierżawy. W opcji kupna-dzierżawy nabywca jest zobowiązany kupić dom na koniec okresu najmu.
Przykład opcji dzierżawy na własność
Załóżmy, że właściciel chce sprzedać swój dom o wartości 500 000 dolarów. Dom ma wieloletniego najemcę, który obecnie oszczędza na zakup własnego domu. Obie strony mogłyby spróbować szczęścia na rynku mieszkaniowym, ale znalezienie odpowiedniego nabywcy przez wynajmującego zajęłoby prawdopodobnie kilka miesięcy, a najemcy znalezienie odpowiedniego sprzedawcy. Co więcej, sprzedaż domu wymagałaby od właściciela opuszczenia lokatorów, tracąc w ten sposób źródło miesięcznego dochodu.
Zamiast tego właściciel mógłby zaoferować najemcy opcję leasingu, zapewniając łatwiejszą zmianę dla obu stron. W typowej opcji najmu potencjalny nabywca-najemca zapłaciłby dodatkowo 3-5% ceny domu (15 000-25 000 USD) jako opłatę za opcję, a także dodatkową premię do miesięcznego czynszu. W zamian mieliby możliwość zakupu domu za dwa lata, po dzisiejszej cenie. Miesięczne składki przyczyniłyby się do zaliczki.
Ten układ działa na korzyść obu stron, chociaż istnieje kompromis. Kupujący-najemca może zablokować korzystną cenę domu, ale jeśli nie skorzysta z opcji kupna, zapłaci więcej pieniędzy, niż zapłaciłby za zwykły czynsz. Ponadto mogą być również odpowiedzialni za koszty utrzymania, za które zwykle odpowiada właściciel. Sprzedający-właściciel na początku zarabia więcej, ale traci szansę na skorzystanie z wyższej oferty.
Często zadawane pytania dotyczące dzierżawy na własność
Jak leasing na własność działa na samochód?
Samochód na wynajem lub na własny rachunek wykorzystuje podobną umowę kredytową do opcji leasingu. Najemca-nabywca płaci zaliczkę z góry, a także cotygodniowe płatności. Nie ma jednak opcji zakupu — pod koniec okresu wynajmu kupujący jest całkowicie właścicielem samochodu. Ten układ ostatecznie kosztuje mniej niż pożyczka subprime i nie wymaga sprawdzania zdolności kredytowej; jest to jednak znacznie droższe niż kupno samochodu z dobrym kredytem.
Jak znaleźć domy pod wynajem?
Według Homelight jednym ze sposobów na znalezienie domu na własność jest poszukiwanie agentów lub domów maklerskich z programem wynajmu na własność. Możliwy jest również bezpośredni kontakt ze sprzedającymi – wielu właścicieli nieruchomości może chcieć sprzedać swoją nieruchomość bez kłopotów z przechodzeniem przez pośrednika. Wreszcie, możliwe jest również znalezienie umów dzierżawy na własność z rynku wykluczenia. Umowa dzierżawy na własność w domu przed przejęciem zapewniłaby właścicielom stały strumień dochodów i ścieżkę do sprzedaży domu.
Jak napisać umowę najmu na własność?
W Internecie dostępnych jest wiele przykładowych umów dzierżawy na własność i wzorów. Jednak ze względu na wielkość zobowiązania finansowego rozsądnie byłoby poprosić prawnika o sprawdzenie umowy dzierżawy na własność.
Czy dzierżawa na własność pomaga budować Twój kredyt?
Według Experian umowy dzierżawy na własność zazwyczaj nie są zgłaszane do biur kredytowych, co sprawia, że jest mało prawdopodobne, aby pojawiły się w raporcie kredytowym. Jednak zawsze możesz poprosić wynajmującego o zgłoszenie płatności czynszu, pomagając w ten sposób podnieść Twoją zdolność kredytową. Oczywiście działa to w obie strony – pominięta lub spóźniona płatność może w efekcie zmniejszyć Twój kredyt.
Podsumowanie
Opcje leasingu są popularnym sposobem dla właścicieli domów na zabezpieczenie potencjalnego nabywcy bez konieczności wprowadzania nieruchomości na rynek. Po uiszczeniu opłaty z góry najemca uzyskuje prawo do zakupu domu po zakończeniu najmu, często po preferencyjnej cenie. Takie rozwiązanie daje potencjalnym nabywcom domów dodatkową elastyczność, pozwalając im na gromadzenie oszczędności i kredytów podczas przygotowań do zakupu domu.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
W zależności od umowy, kupujący-najemca może być odpowiedzialny za konserwację i naprawy, za które zwykle odpowiada wynajmujący.
Najemca zazwyczaj płaci pewien procent powyżej standardowej miesięcznej kwoty najmu, która idzie na zaliczkę na zakup domu.
Opcja dzierżawy uniemożliwia również właścicielowi oferowanie nieruchomości na sprzedaż komukolwiek innemu.
Opcja najmu to umowa, która daje najemcy możliwość zakupu wynajmowanej nieruchomości w trakcie lub pod koniec okresu najmu.
Opcje leasingowe mogą trwać przez dowolny okres czasu, ale zazwyczaj wygasają po dwóch do trzech latach.
