Opção de Arrendamento
O que é uma opção de locação?
Uma opção de locação é um contrato que dá ao locatário a opção de comprar o imóvel alugado durante ou no final do período de locação. Também impede o proprietário de oferecer a propriedade à venda a qualquer outra pessoa. Quando o prazo expirar, o locatário deverá exercer a opção ou perdê-la. A opção de locação também é conhecida como locação com opção de compra.
Como funciona uma opção de locação
Uma opção de locação oferece a um comprador em potencial mais flexibilidade do que um contrato de compra e aluguel padrão, que exige que o locatário compre a casa quando o contrato terminar. O preço da casa é acordado antecipadamente pelo comprador (o locatário) e pelo proprietário. O preço é normalmente no valor de mercado atual da casa, permitindo que o locatário compre a casa no futuro pelo preço de hoje.
Para essa opção, o locatário geralmente recebe uma taxa inicial do proprietário, que pode ser de 1% do preço de venda da casa. A taxa vai para o adiantamento se o locatário decidir comprar a casa no final do contrato.
A opção de arrendamento é especialmente útil para aqueles que podem estar construindo seu crédito ou não têm o suficiente para um pagamento inicial. No entanto, existem vários recursos de opções de locação a serem considerados.
Requisitos para uma opção de arrendamento
As opções de arrendamento vêm com uma compensação para os proprietários, pois eles podem perder a chance de vender a propriedade por um preço mais alto. Em troca, os inquilinos pagam mais pelo aluguel com uma opção de leasing do que pagariam de outra forma.
Pagamentos de aluguel
O proprietário cobra um prêmio além do aluguel mensal padrão pela opção de compra ao preço de hoje quando o contrato terminar. O prêmio pode ser uma porcentagem adicionada ao aluguel atual, como uma sobretaxa de 10% do aluguel mensal padrão para uma casa desse tamanho.
O prêmio, que muitas vezes é chamado de crédito de aluguel, torna-se parte do pagamento inicial da casa se a opção de compra for exercida pelo locatário. No entanto, o locatário perde o dinheiro extra pago acima do aluguel padrão se a casa não for comprada no final do contrato.
Alguns proprietários podem receber um pagamento único em dinheiro, geralmente chamado de "contraprestação valiosa", que é semelhante ao prêmio pago por uma opção nos mercados financeiros. Este não é um depósito na compra do imóvel, o que significa que não é reembolsável. O valor varia de uma taxa de token a 5% do preço de compra esperado.
Financiamento Bancário com Opção de Arrendamento
A boa notícia para os locatários é que, normalmente, os bancos permitem que os fundos totais do prêmio acima dos pagamentos do aluguel sejam direcionados para o pagamento inicial da compra da casa. No entanto, se o aluguel cobrado foi uma taxa de mercado, o banco não pode permitir que nenhum dos fundos seja aplicado ao preço de compra. É importante que os compradores verifiquem com vários bancos para determinar suas políticas em relação ao financiamento de uma hipoteca para uma casa com opção de locação.
O Prazo de uma Opção de Arrendamento
O prazo da opção pode ser qualquer período em que o proprietário do imóvel e o locatário concordem, mas geralmente é de um a três anos. O contrato de opção de arrendamento também estipula o preço de compra do imóvel no início do arrendamento ou como esse preço será determinado no final da opção.
Razões para usar uma opção de aluguel
Existem várias razões pelas quais o locatário e o proprietário podem entrar em uma opção de locação. É importante considerar se os benefícios superam quaisquer desvantagens para entrar no acordo.
Por que os locatários entram em uma opção de aluguel
Um potencial comprador pode ter muitas razões para usar uma opção de arrendamento em vez de comprar a propriedade imediatamente no início. Uma consideração importante é não ter dinheiro ou crédito suficiente para fazer a compra. O aluguel pode permitir que o potencial comprador economize dinheiro para a compra e, ao mesmo tempo, construa seu crédito fazendo pagamentos regulares e pontuais.
O locatário tem a chance de comprar um imóvel no futuro a preços de hoje. Se o locatário não tiver o dinheiro economizado hoje para comprar a casa, mas estiver preocupado que o valor da casa aumente nos próximos anos, a opção de locação é uma boa escolha. Além disso, se o locatário ama a casa, o distrito escolar ou o bairro, a opção de locação tira a casa do mercado - permitindo que o locatário economize o suficiente para comprá-la quando o contrato terminar.
Mesmo que o potencial comprador tenha os meios para comprar o imóvel, ele pode não querer se comprometer com isso imediatamente. Por exemplo, se o comprador em potencial for de outro lugar, ele pode querer morar na nova cidade antes de se comprometer com a compra. Ou, eles ainda podem ter sua propriedade antiga para vender antes de poder comprar a nova propriedade.
Finalmente, a propriedade pode não se qualificar para certos empréstimos, incluindo um empréstimo VA,. devido a reparos ou atualizações necessárias. Ao alugar primeiro, o potencial comprador pode fazer essas melhorias para se qualificar para o empréstimo posteriormente.
Por que os proprietários entram em uma opção de arrendamento
Um proprietário pode entrar em um contrato de opção de locação porque teve problemas para vender a casa. A opção pode tornar o imóvel mais atrativo para diferentes tipos de potenciais compradores.
Além disso, se um proprietário está pensando em vender a casa em alguns anos, a opção de locação permite que o proprietário receba um prêmio acima do mercado atual de aluguel. O pior cenário é que o locatário não compre a casa; o proprietário o coloca no mercado para vender e mantém os fundos extras pagos acima do aluguel mensal padrão.
Também pode haver questões fiscais envolvidas na venda do imóvel imediatamente, em vez de vendê-lo mais tarde. A opção, embora não seja uma garantia de venda mais tarde, torna mais provável que o proprietário tenha um comprador pronto para sair no final da opção.
O locatário perde o dinheiro extra pago acima do aluguel mensal padrão se a opção de compra da casa não for exercida no final do contrato.
Considerações Especiais
O seguro do locatário é normalmente exigido para os pertences pessoais do locatário. O seguro do locatário protege contra qualquer perda de valor dos pertences e móveis da casa. Além disso, é importante que seja obrigatório que o proprietário também tenha seguro de proprietário no caso de algo acontecer durante o prazo do arrendamento que possa afetar adversamente o valor da propriedade, como danos causados por incêndio ou água.
Uma contingência de avaliação deve ser incluída no contrato de opção de arrendamento. Em outras palavras, quando o contrato termina, o valor da casa pode ter diminuído. Uma avaliação fornece um valor atualizado da propriedade antes da compra e venda.
É importante calcular a quantia exata a ser paga ao proprietário no final da opção de locação. Lembre-se, o proprietário está tirando a casa do mercado e renunciando a quaisquer ganhos no valor de mercado da casa ao entrar na opção de locação. O proprietário vai querer ser compensado adequadamente por não poder vender a casa para outra pessoa que estava pronta para comprá-la.
Para aqueles que consideram uma opção de arrendamento ou uma opção de arrendamento para comprar, eles devem, idealmente, ter um advogado familiarizado com transações de opção de arrendamento para revisar as letras miúdas para garantir que não haja surpresas quando o prazo do arrendamento terminar.
Arrendamento próprio vs. Arrendamento-Compra
Uma opção de locação não deve ser confundida com uma opção de compra de locação. Em uma opção de compra e arrendamento, o comprador é obrigado a comprar a casa no final do período de aluguel.
Exemplo de uma opção de arrendamento próprio
Suponha que um proprietário deseja vender sua casa, avaliada em $ 500.000. A casa tem um inquilino de longa data, que atualmente está economizando para comprar sua própria casa. Ambas as partes poderiam tentar a sorte no mercado imobiliário, mas provavelmente levaria vários meses para o proprietário encontrar um comprador adequado e o inquilino encontrar um vendedor adequado. Além disso, vender a casa exigiria que o proprietário desocupasse os inquilinos, perdendo assim uma fonte de renda mensal.
Em vez disso, o proprietário poderia oferecer ao inquilino uma opção de arrendamento, proporcionando uma transição mais fácil para ambas as partes. Em uma opção de locação típica, o possível comprador-inquilino pagaria um adicional de 3-5% do preço da casa (US$ 15.000 a US$ 25.000) como taxa de opção, bem como um prêmio adicional ao aluguel mensal. Em troca, teriam a opção de comprar a casa em dois anos, ao preço de hoje. Os prémios mensais contribuiriam para o pagamento inicial.
Esse arranjo é vantajoso para ambas as partes, embora haja uma compensação. O comprador-locatário pode garantir um preço favorável na casa, mas se não exercer a opção de compra, terá pago mais dinheiro do que pagaria por um aluguel comum. Além disso, eles também podem ser responsáveis por custos de manutenção que normalmente são de responsabilidade do proprietário. O vendedor-proprietário ganha mais dinheiro inicialmente, mas perde a chance de aceitar uma oferta maior.
Perguntas frequentes sobre locação para o próprio
Como funciona uma locação para um carro?
Um carro alugado, ou carro alugado, usa um contrato de empréstimo semelhante a uma opção de aluguel. O inquilino-comprador paga um adiantamento, bem como os pagamentos semanais. No entanto, não há opção de compra - no final do período de aluguel, o comprador é o proprietário do carro. Em última análise, esse acordo custa menos do que um empréstimo subprime e não exige verificação de crédito; no entanto, é muito mais caro do que comprar um carro com bom crédito.
Como você encontra aluguel de casas próprias?
De acordo com a Homelight, uma maneira de encontrar uma casa alugada é procurar agentes ou corretoras com um programa de locação própria. Também é possível entrar em contato diretamente com os vendedores – muitos proprietários podem querer vender seus imóveis, sem o problema de passar por um corretor de imóveis. Por fim, também é possível encontrar acordos de arrendamento próprio no mercado de encerramento. Um acordo de arrendamento de uma casa em pré-execução da hipoteca forneceria aos proprietários um fluxo de renda estável e um caminho para a venda da casa.
Como você escreve um contrato de locação para o próprio?
Existem muitos modelos e contratos de locação de amostra disponíveis on-line. No entanto, devido ao tamanho do compromisso financeiro, seria aconselhável que um advogado revisasse seu contrato de arrendamento.
Um contrato de arrendamento ajuda a construir seu crédito?
Os acordos de locação normalmente não são relatados às agências de crédito, de acordo com a Experian, tornando improvável que apareçam em seu relatório de crédito. No entanto, você sempre pode pedir ao seu proprietário para relatar seus pagamentos de aluguel, ajudando assim a aumentar sua pontuação de crédito. É claro que isso vale para os dois lados – um pagamento perdido ou atrasado pode acabar reduzindo seu crédito.
A linha de fundo
As opções de locação são uma maneira popular de os proprietários garantirem um potencial comprador sem precisar colocar a propriedade no mercado. Depois de pagar uma taxa inicial, o inquilino ganha o direito de comprar a casa no final do arrendamento, muitas vezes por um preço preferencial. Esse arranjo oferece flexibilidade adicional aos potenciais compradores de casas, permitindo que eles construam suas economias e crédito enquanto se preparam para comprar uma casa.
Destaques
Dependendo do contrato, o comprador-inquilino pode ser responsável pela manutenção e reparos que normalmente são de responsabilidade do locador.
Um locatário geralmente paga uma porcentagem acima do valor padrão do aluguel mensal, que vai para o pagamento inicial da compra da casa.
A opção de arrendamento também impede o proprietário de oferecer o imóvel para venda a qualquer outra pessoa.
Uma opção de arrendamento é um acordo que dá ao locatário a opção de comprar o imóvel alugado durante ou no final do período de locação.
As opções de leasing podem durar por qualquer período de tempo, mas geralmente expiram após dois a três anos.
