Leasing Mulighed
Hvad er en leasingmulighed?
En lejeoption er en aftale, der giver en lejer mulighed for at købe det lejede under eller i slutningen af lejeperioden. Det udelukker også ejeren fra at tilbyde ejendommen til salg til nogen anden. Når løbetiden udløber, skal lejer enten udnytte optionen eller fortabe den. En leasingoption er også kendt som en leasingkontrakt med mulighed for at købe.
Sådan fungerer en lejeoption
En lejeoption giver en potentiel køber mere fleksibilitet end en standard leje-købsaftale, som kræver, at lejeren køber boligen, når lejemålet ophører. Prisen på boligen aftales på forhånd af køber (lejer) og ejer. Prisen er typisk på boligens aktuelle markedsværdi, hvilket giver lejeren mulighed for at købe boligen i fremtiden til dagens pris.
For denne mulighed opkræves lejeren normalt et forhåndsgebyr af ejeren, som kan være 1 % af boligens salgspris. Gebyret går til udbetalingen, hvis lejer beslutter sig for at købe boligen ved lejemålets ophør.
Leasingmuligheden er især nyttig for dem, der måske er ved at opbygge deres kredit eller ikke har nok opsparet til en udbetaling. Der er dog flere funktioner ved leasingmuligheder at overveje.
Krav til en lejeoption
Leasingmuligheder kommer med en afvejning for ejendomsejere, da de kan miste chancen for at sælge ejendommen til en højere pris. Til gengæld betaler lejere mere for at leje med en leasingmulighed, end de ellers ville betale.
Lejebetalinger
Ejeren opkræver en præmie ud over den almindelige månedlige leje for muligheden for at købe til dagens pris, når lejemålet ophører. Præmien kan være en procentdel, der lægges til den nuværende husleje, såsom et tillæg på 10 % af den standard månedlige husleje for en bolig af den størrelse.
Præmien, som ofte kaldes huslejekredit, bliver en del af udbetalingen for boligen, hvis muligheden for at købe boligen udnyttes af lejer. Lejer mister dog de ekstra penge, der betales over standardlejen, hvis boligen ikke er købt ved lejemålets ophør.
Nogle ejere kan tage en kontant engangsbetaling, ofte kaldet "værdifuld modydelse", som svarer til præmien, der betales for en option på de finansielle markeder. Dette er ikke et depositum ved køb af ejendommen, hvilket betyder, at det ikke kan refunderes. Beløbet varierer fra et symbolsk gebyr til 5 % af den forventede købspris.
Bankfinansiering med leasingmulighed
Den gode nyhed for lejere er, at bankerne typisk vil tillade, at de samlede midler af præmien over lejebetalingerne går til udbetalingen for køb af boligen. Men hvis den opkrævede leje var en markedsrente, kan banken ikke tillade, at nogen af midlerne anvendes på købesummen. Det er vigtigt, at købere tjekker med flere banker for at bestemme deres politikker vedrørende finansiering af et realkreditlån til et hjem med mulighed for leasing.
Løbetiden for en lejeoption
Løbetiden for optionen kan være enhver periode, som ejendomsejeren og lejeren er enige om, men er normalt et til tre år. Lejeoptionskontrakten fastsætter også ejendommens købspris ved lejemålets start, eller hvordan denne pris vil blive fastsat ved optionens ophør.
Grunde til at bruge en leasingmulighed
Der er flere grunde til, at lejer og ejer kan indgå en lejekontrakt. Det er vigtigt at overveje, om fordelene opvejer eventuelle ulemper ved at indgå aftalen.
Hvorfor lejere indgår en lejekontrakt
En potentiel køber kan have mange grunde til at bruge en lejekontrakt frem for at købe ejendommen direkte i starten. En vigtig overvejelse er ikke at have penge eller kredit nok til at foretage købet. Leje kan give den potentielle køber mulighed for at spare penge til købet og samtidig opbygge deres kredit ved at foretage regelmæssige, rettidige betalinger.
Lejer har en chance for at købe en ejendom i fremtiden til dagens priser. Hvis lejeren ikke har penge opsparet i dag til at købe boligen, men er bekymret for, at boligens værdi vil stige i de næste par år, er leasingmuligheden et godt valg. Desuden, hvis lejeren elsker boligen, skoledistriktet eller kvarteret, fjerner lejekontrakten boligen fra markedet - hvilket giver lejeren mulighed for at spare nok til at købe det, når lejemålet ophører.
Selvom den potentielle køber har midlerne til at købe ejendommen, vil de måske ikke forpligte sig til det med det samme. For eksempel, hvis den potentielle køber er fra et andet sted, vil de måske bo i den nye by, før de forpligter sig til købet. Eller de kan stadig have deres gamle ejendom at sælge, før de kan købe den nye ejendom.
Endelig er ejendommen muligvis ikke kvalificeret til visse lån, herunder et VA-lån,. på grund af nødvendige reparationer eller opgraderinger. Ved at leje først, kan den potentielle køber foretage disse forbedringer for at kvalificere sig til lånet senere.
Hvorfor ejere indgår en lejeoption
En ejendomsejer kan indgå en lejeoptionsaftale, fordi de havde problemer med at sælge huset direkte. Muligheden kan gøre ejendommen mere attraktiv for forskellige typer potentielle købere.
Også, hvis en boligejer overvejer at sælge boligen om et par år, giver leasingmuligheden ejeren mulighed for at opkræve en præmie over det nuværende marked for leje. Det værste tilfælde er, at lejeren ikke køber huset; ejeren placerer det på markedet for at sælge og holder de ekstra midler, der betales, over den månedlige standardleje.
Der kan også være skattemæssige problemer forbundet med at sælge ejendommen direkte nu i stedet for at sælge den senere. Muligheden, selvom den ikke er en garanti for at sælge senere, gør det mere sandsynligt, at ejeren har en køber klar til at gå i slutningen af optionen.
Lejer mister de ekstra penge, der betales over den månedlige standardleje, hvis muligheden for at købe boligen ikke udnyttes ved lejemålets ophør.
Særlige overvejelser
Lejerforsikring er typisk påkrævet for lejers personlige ejendele. Lejerforsikring beskytter for ethvert værditab af ejendele og inventar i boligen. Det er også vigtigt, at det er påbudt, at ejeren også har en husejerforsikring i tilfælde af, at der sker noget i løbet af lejeperioden, som kan påvirke ejendommens værdi negativt, såsom en brand- eller vandskade.
Et vurderingsberedskab bør indgå i lejeoptionsaftalen. Med andre ord, når lejemålet ophører, kunne boligens værdi være faldet. En vurdering giver en opdateret værdi af ejendommen, inden køb og salg går igennem.
Det er vigtigt at beregne det nøjagtige beløb, der skal betales til ejeren ved slutningen af lejekontrakten. Husk, at ejeren tager huset af markedet og giver afkald på eventuelle gevinster i boligens markedsværdi ved at indgå i lejekontrakten. Ejeren vil gerne have en passende kompensation for ikke at kunne sælge huset til en anden person, der var klar til at købe det.
For dem, der overvejer en leasing-option eller en leasing-option at købe, bør de ideelt set have en advokat, der er fortrolig med leasing-option-transaktioner, til at gennemgå det med småt for at sikre, at der ikke er nogen overraskelser, når leasingperioden udløber.
Lease-to-Own vs. Lejekøb
En leasingoption må ikke forveksles med en leasingkøbsoption. Ved leje-købsmulighed er køber forpligtet til at købe boligen ved lejeperiodens udløb.
Eksempel på en Lease to Own-option
Antag, at en udlejer ønsker at sælge deres hjem til en værdi af $500.000. Huset har en langtidslejer, som lige nu sparer op til køb af egen bolig. Begge parter kunne prøve lykken på boligmarkedet, men det ville sandsynligvis tage flere måneder for udlejer at finde en passende køber og lejer at finde en passende sælger. Desuden ville et salg af huset kræve, at ejendomsejeren forlader lejerne og derved miste en månedlig indkomstkilde.
I stedet kunne udlejer tilbyde deres lejer en leasingmulighed, hvilket giver en lettere overgang for begge parter. I en typisk lejeoption vil den potentielle køber-lejer betale yderligere 3-5% af husprisen ($15.000-$25.000) som et optionsgebyr, samt en ekstra præmie til deres månedlige husleje. Til gengæld ville de have mulighed for at købe huset om to år, til dagens pris. De månedlige præmier ville bidrage til udbetalingen.
Denne ordning fungerer til fordel for begge parter, selvom der er en afvejning. Køber-lejer kan låse en favorabel pris på boligen, men udnytter de ikke købsretten, har de betalt flere penge, end de ville have betalt for en almindelig leje. Derudover kan de også stå for vedligeholdelsesudgifter, som normalt er udlejers ansvar. Sælger-udlejer tjener flere penge i starten, men de mister chancen for at tage imod et højere tilbud.
Lease to Own ofte stillede spørgsmål
Hvordan fungerer en leasingkontrakt for en bil?
En leje-til-egen bil, eller lease-til-egen bil, bruger en lignende låneaftale til en leasingmulighed. Lejer-køber betaler en forudbetaling samt ugentlige betalinger. Der er dog ingen købsmulighed - i slutningen af lejeperioden ejer køberen bilen direkte. Denne ordning koster i sidste ende mindre end et subprime-lån og kræver ikke et kredittjek; det er dog meget dyrere end at købe en bil med god kredit.
Hvordan finder du lejemål til at eje boliger?
Ifølge Homelight er en måde at finde et Lease-to-Own-hus på at lede efter agenter eller mæglere med et leje-til-eje-program. Det er også muligt at kontakte sælgere direkte - mange ejendomsejere ønsker måske at sælge deres ejendom uden besværet med at gå gennem en ejendomsmægler. Endelig er det også muligt at finde leasing-to-ow-ordninger fra tvangsauktionsmarkedet. Et leje-til-eje-arrangement på et hus i præ-afskærmning ville give ejerne en stabil indkomststrøm og en vej til at sælge huset.
Hvordan skriver man en lejekontrakt til egen kontrakt?
Der er mange eksempler på lejekontrakter og skabeloner tilgængelige online. På grund af størrelsen af det økonomiske tilsagn vil det dog være klogt at få en advokat til at gennemgå din lejekontrakt.
Hjælper en lejekontrakt med at opbygge din kredit?
Leasing-to-ow-aftaler rapporteres typisk ikke til kreditbureauer, ifølge Experian, hvilket gør det usandsynligt, at de vises på din kreditrapport. Du kan dog altid bede din udlejer om at indberette dine huslejebetalinger, og derved være med til at hæve din kreditscore. Det skærer selvfølgelig begge veje - en manglende eller forsinket betaling kan ende med at reducere din kredit.
Bundlinjen
Leasingmuligheder er en populær måde for boligejere at sikre sig en potentiel køber uden at skulle sætte ejendommen på markedet. Efter at have betalt et forhåndsgebyr, opnår lejeren retten til at købe boligen i slutningen af deres lejemål, ofte til en favørpris. Denne ordning giver potentielle boligkøbere yderligere fleksibilitet, hvilket giver dem mulighed for at opbygge deres opsparing og kredit, mens de forbereder sig på at købe et hjem.
##Højdepunkter
Afhængig af kontrakten kan køber-lejer stå for vedligeholdelse og reparationer, der normalt er udlejers ansvar.
En lejer betaler normalt en procentdel over det standard månedlige lejebeløb, som går til udbetalingen for køb af boligen.
En lejemulighed udelukker også, at ejeren kan tilbyde ejendommen til salg til andre.
En lejeoption er en aftale, der giver en lejer mulighed for at købe det lejede under eller i slutningen af lejeperioden.
Leasingmuligheder kan vare i en hvilken som helst periode, men de udløber normalt efter to til tre år.
