Opzione di locazione
Che cosa è una opzione di locazione?
Un'opzione di locazione è un contratto che dà al locatario la possibilità di acquistare la proprietà locata durante o alla fine del periodo di locazione. Preclude inoltre al proprietario di offrire la proprietà in vendita a chiunque altro. Alla scadenza del termine, il locatario deve esercitare l'opzione o rinunciarvi. Un'opzione di locazione è anche nota come locazione con opzione di acquisto.
Come funziona un'opzione di locazione
Un'opzione di locazione offre a un potenziale acquirente una maggiore flessibilità rispetto a un contratto di locazione-acquisto standard, che richiede all'affittuario di acquistare la casa al termine del contratto di locazione. Il prezzo della casa è concordato in anticipo tra l'acquirente (l'affittuario) e il proprietario. Il prezzo è in genere al valore di mercato attuale della casa, consentendo all'affittuario di acquistare la casa in futuro al prezzo di oggi.
Per tale opzione, all'affittuario viene solitamente addebitata una tariffa anticipata dal proprietario, che potrebbe essere l'1% del prezzo di vendita della casa. Il canone va all'acconto se l'affittuario decide di acquistare la casa al termine del contratto di locazione.
L'opzione di locazione è particolarmente utile per coloro che potrebbero costruire il proprio credito o non hanno abbastanza risparmi per un acconto. Tuttavia, ci sono diverse caratteristiche delle opzioni di locazione da considerare.
Requisiti per un'opzione di locazione
Le opzioni di locazione hanno un compromesso per i proprietari di immobili, poiché potrebbero perdere la possibilità di vendere la proprietà a un prezzo più alto. In cambio, gli inquilini pagano di più per l'affitto con un'opzione di leasing di quanto pagherebbero altrimenti.
Pagamenti di affitto
Il proprietario addebita un premio in aggiunta all'affitto mensile standard per l'opzione di acquisto al prezzo di oggi al termine del contratto di locazione. Il premio potrebbe essere una percentuale aggiunta all'affitto corrente, ad esempio un supplemento del 10% sull'affitto mensile standard per una casa di quelle dimensioni.
Il premio, che spesso viene chiamato credito d'affitto, diventa parte dell'anticipo della casa se l'opzione di acquisto dell'abitazione viene esercitata dall'affittuario. Tuttavia, l'affittuario perde il denaro extra pagato al di sopra dell'affitto standard se la casa non viene acquistata alla fine del contratto di locazione.
Alcuni proprietari potrebbero accettare un pagamento in contanti una tantum, spesso chiamato "corrispettivo prezioso", che è simile al premio pagato per un'opzione nei mercati finanziari. Questo non è un deposito per l'acquisto della proprietà , il che significa che non è rimborsabile. L'importo varia da una commissione simbolica al 5% del prezzo di acquisto previsto.
Finanziamento bancario con un'opzione di locazione
La buona notizia per gli affittuari è che in genere, le banche consentiranno ai fondi totali del premio al di sopra del canone di andare all'anticipo per l'acquisto della casa. Tuttavia, se l'affitto addebitato era a un tasso di mercato, la banca potrebbe non consentire che nessuno dei fondi venga applicato al prezzo di acquisto. È importante che gli acquirenti verifichino con più banche per determinare le loro politiche relative al finanziamento di un mutuo per una casa con un'opzione di locazione.
La durata di un'opzione di locazione
La durata dell'opzione può essere qualsiasi periodo concordato tra il proprietario e l'affittuario, ma di solito è da uno a tre anni. Il contratto di opzione di locazione prevede anche il prezzo di acquisto dell'immobile all'inizio del contratto di locazione o come tale prezzo sarà determinato al termine dell'opzione.
Motivi per utilizzare un'opzione di locazione
Ci sono diversi motivi per cui l'affittuario e il proprietario potrebbero stipulare un'opzione di locazione. È importante considerare se i vantaggi superano gli eventuali inconvenienti per la stipula dell'accordo.
Perché gli affittuari entrano in un'opzione di locazione
Un potenziale acquirente può avere molte ragioni per utilizzare un'opzione di locazione piuttosto che acquistare la proprietà a titolo definitivo all'inizio. Una considerazione importante è non avere abbastanza soldi o credito per effettuare l'acquisto. L'affitto può consentire al potenziale acquirente di risparmiare denaro per l'acquisto e, allo stesso tempo, costruire il proprio credito effettuando pagamenti regolari e puntuali.
L'affittuario ha la possibilità di acquistare un immobile in futuro ai prezzi di oggi. Se l'affittuario non ha i soldi risparmiati oggi per acquistare la casa ma è preoccupato che il valore della casa aumenterà nei prossimi anni, l'opzione di locazione è una buona scelta. Inoltre, se l'affittuario ama la casa, il distretto scolastico o il quartiere, l'opzione di locazione toglie la casa dal mercato, consentendo all'affittuario di risparmiare abbastanza per acquistarla al termine del contratto di locazione.
Anche se il potenziale acquirente ha i mezzi per acquistare la proprietà , potrebbe non volersi impegnare immediatamente. Ad esempio, se il potenziale acquirente viene da un altro luogo, potrebbe voler vivere nella nuova città prima di impegnarsi nell'acquisto. Oppure potrebbero avere ancora la loro vecchia proprietà da vendere prima di poter acquistare la nuova proprietà .
Infine, la proprietà potrebbe non beneficiare di alcuni prestiti, incluso un prestito VA,. a causa di riparazioni o aggiornamenti necessari. Affittando prima, il potenziale acquirente può apportare quei miglioramenti per qualificarsi per il prestito in seguito.
Perché i proprietari entrano in un'opzione di locazione
Un proprietario di un immobile può stipulare un contratto di opzione di locazione perché ha avuto problemi a vendere la casa a titolo definitivo. L'opzione può rendere la proprietà più attraente per diversi tipi di potenziali acquirenti.
Inoltre, se un proprietario di casa sta pensando di vendere la casa in pochi anni, l'opzione di locazione consente al proprietario di riscuotere un premio superiore all'attuale mercato dell'affitto. Lo scenario peggiore è che l'affittuario non compri la casa; il proprietario lo mette sul mercato per vendere e mantiene i fondi extra pagati al di sopra dell'affitto mensile standard.
Potrebbero anche esserci problemi fiscali coinvolti nella vendita della proprietà a titolo definitivo invece di venderla in un secondo momento. L'opzione, sebbene non sia una garanzia per la vendita successiva, rende più probabile che il proprietario abbia un acquirente pronto a partire alla fine dell'opzione.
L'affittuario perde la somma extra pagata oltre l'affitto mensile standard se l'opzione di acquisto della casa non viene esercitata al termine del contratto di locazione.
Considerazioni speciali
L'assicurazione del noleggiatore è in genere richiesta per gli effetti personali del noleggiatore. L'assicurazione del locatario protegge da qualsiasi perdita di valore di oggetti e arredi della casa. Inoltre, è importante che sia obbligatorio che il proprietario abbia anche un'assicurazione del proprietario della casa nel caso in cui durante la durata del contratto di locazione accada qualcosa che potrebbe influire negativamente sul valore della proprietà come un incendio o danni causati dall'acqua.
Un'eventualità di valutazione dovrebbe essere inclusa nel contratto di opzione di locazione. In altre parole, al termine del contratto di locazione, il valore della casa potrebbe essere diminuito. Una stima fornisce un valore aggiornato della proprietà prima che l'acquisto e la vendita vadano a buon fine.
È importante calcolare l'importo esatto che deve essere pagato al proprietario al termine dell'opzione di locazione. Ricorda, il proprietario sta ritirando la casa dal mercato e rinunciando a qualsiasi guadagno nel valore di mercato della casa stipulando l'opzione di locazione. Il proprietario vorrà essere adeguatamente risarcito per non poter vendere la casa ad un'altra persona che era pronta ad acquistarla.
Per coloro che considerano un'opzione di locazione o un'opzione di locazione da acquistare, dovrebbero idealmente avere un avvocato che abbia familiarità con le transazioni di opzioni di locazione per rivedere le scritte in piccolo per assicurarsi che non ci siano sorprese al termine della durata del contratto di locazione.
Leas-to-Own vs. Lease-Acquisto
Un'opzione di locazione non deve essere confusa con un'opzione di acquisto in locazione. In un'opzione di locazione-acquisto, l'acquirente è richiesto di acquistare la casa alla fine del periodo di locazione.
Esempio di un'opzione di locazione a possedere
Supponiamo che un proprietario desideri vendere la propria casa, del valore di $ 500.000. La casa ha un inquilino a lungo termine, che attualmente sta risparmiando per acquistare la propria casa. Entrambe le parti potrebbero tentare la fortuna sul mercato immobiliare, ma probabilmente ci vorranno diversi mesi prima che il proprietario trovi un acquirente adatto e l'inquilino per trovare un venditore adatto. Inoltre, la vendita della casa richiederebbe al proprietario di lasciare gli inquilini, perdendo così una fonte di reddito mensile.
Invece, il proprietario potrebbe offrire al proprio inquilino un'opzione di locazione, fornendo una transizione più facile per entrambe le parti. In una tipica opzione di locazione, il potenziale acquirente-inquilino pagherebbe un ulteriore 3-5% del prezzo della casa ($ 15.000-$ 25.000) come canone di opzione, nonché un premio aggiuntivo per l'affitto mensile. In cambio avrebbero la possibilità di acquistare la casa in due anni, al prezzo di oggi. I premi mensili concorrerebbero all'anticipo.
Questa disposizione funziona a vantaggio di entrambe le parti, sebbene vi sia un compromesso. L'acquirente-affittuario può bloccare un prezzo favorevole sulla casa, ma se non esercita l'opzione di acquisto, avrà pagato più denaro di quello che avrebbe pagato per un normale affitto. Inoltre, possono anche essere responsabili dei costi di manutenzione che normalmente sono a carico del locatore. Il venditore-proprietario inizialmente guadagna più soldi, ma perde la possibilità di accettare un'offerta più alta.
Domande frequenti sulla locazione in proprio
Come funziona un contratto di locazione di proprietà per un'auto?
Un'auto in affitto, o un'auto in affitto, utilizza un contratto di prestito simile a un'opzione di locazione. L'affittuario-acquirente paga un acconto anticipato, nonché pagamenti settimanali. Tuttavia, non esiste alcuna opzione di acquisto: alla fine del periodo di noleggio, l'acquirente è il proprietario dell'auto a titolo definitivo. Questo accordo alla fine costa meno di un prestito subprime e non richiede un controllo del credito; tuttavia, è molto più costoso dell'acquisto di un'auto con un buon credito.
Come trovi l'affitto per le tue case?
Secondo Homelight, un modo per trovare una casa da affittare è cercare agenti o intermediari con un programma di locazione a riscatto. È anche possibile contattare direttamente i venditori: molti proprietari di immobili potrebbero voler vendere la loro proprietà , senza il problema di rivolgersi a un agente immobiliare. Infine, è anche possibile trovare accordi di locazione a riscatto dal mercato dei pignoramenti. Un accordo di locazione a riscatto su una casa in pre-preclusione fornirebbe ai proprietari un flusso di reddito costante e un percorso per vendere la casa.
Come si scrive un contratto di locazione per possedere un contratto?
Ci sono molti esempi di contratti di locazione a riscatto e modelli disponibili online. Tuttavia, a causa dell'entità dell'impegno finanziario, sarebbe saggio chiedere a un avvocato di rivedere il tuo contratto di locazione a riscatto.
Un contratto di locazione in proprio aiuta a costruire il tuo credito?
Secondo Experian, i contratti di leasing in genere non vengono segnalati alle agenzie di credito, il che rende improbabile che vengano visualizzati nel rapporto di credito. Tuttavia, puoi sempre chiedere al tuo padrone di casa di segnalare i pagamenti dell'affitto, contribuendo così ad aumentare il tuo punteggio di credito. Ovviamente, ciò taglia in entrambi i modi: un pagamento mancato o in ritardo potrebbe finire per ridurre il tuo credito.
La linea di fondo
Le opzioni di leasing sono un modo popolare per i proprietari di case di assicurarsi un potenziale acquirente senza dover mettere la proprietà sul mercato. Dopo aver pagato una quota anticipata, l'inquilino acquisisce il diritto di acquistare la casa al termine della locazione, spesso a un prezzo preferenziale. Questa disposizione offre ulteriore flessibilità ai potenziali acquirenti di case, consentendo loro di accumulare risparmi e credito mentre si preparano ad acquistare una casa.
Mette in risalto
A seconda del contratto, l'acquirente-inquilino può essere responsabile della manutenzione e delle riparazioni che normalmente sono a carico del locatore.
Un affittuario di solito paga una percentuale superiore all'importo mensile standard del canone, che va all'anticipo per l'acquisto della casa.
Un'opzione di locazione impedisce inoltre al proprietario di offrire la proprietà in vendita a chiunque altro.
Un'opzione di locazione è un accordo che dà al locatario la possibilità di acquistare la proprietà locata durante o alla fine del periodo di locazione.
Le opzioni di leasing possono durare per qualsiasi periodo di tempo, ma generalmente scadono dopo due o tre anni.
