リースオプション
##リースオプションとは何ですか？
リースオプションは、賃貸期間中または賃貸期間の終了時に賃貸物件を購入する選択肢を賃貸人に与える契約です。また、所有者が他の人に物件を売りに出すこともできなくなります。期間が満了すると、賃借人はオプションを行使するか、それを没収する必要があります。リースオプションは、購入オプション付きのリースとも呼ばれます。
##リースオプションの仕組み
賃貸オプションは、潜在的な購入者に、賃貸が終了したときに賃貸人が家を購入することを要求する標準的な賃貸購入契約よりも柔軟性を与えます。住宅の価格は、購入者（賃貸人）と所有者が事前に合意します。価格は通常、住宅の現在の市場価格であり、賃貸人は将来、今日の価格で住宅を購入することができます。
そのオプションの場合、賃貸人は通常、所有者から前払い料金を請求されます。これは、住宅の販売価格の1％になる場合があります。賃貸人がリースの終了時に家を購入することを決定した場合、料金は過払いになります。
リースオプションは、クレジットを作成している可能性がある人や頭金のために十分な貯蓄がない人に特に役立ちます。ただし、考慮すべきリースオプションにはいくつかの機能があります。
##リースオプションの要件
リースオプションは、より高い価格で物件を売却する機会を失う可能性があるため、物件所有者にとってトレードオフが伴います。引き換えに、テナントは、そうでない場合よりも多くの賃貸料をリースオプションで支払うことになります。
###賃貸料
所有者は、リースが終了したときに今日の価格で購入するオプションに対して、標準の月額家賃に加えてプレミアムを請求します。プレミアムは、現在の家賃に追加されたパーセンテージである場合があります。たとえば、そのサイズの家の標準的な月額家賃の10％の追加料金などです。
家賃のクレジットと呼ばれることが多い保険料は、賃貸人が住宅を購入するオプションを行使した場合、住宅の頭金の一部になります。ただし、賃貸借期間終了時に家を購入しなかった場合、賃借人は標準賃料を超えて支払った追加のお金を没収します。
一部の所有者は、「貴重な対価」と呼ばれることが多い1回限りの現金支払いを行う場合があります。これは、金融市場のオプションに支払われる保険料に似ています。これは、物件購入時の保証金ではありません。つまり、返金はできません。金額は、トークン料金から予想購入価格の5％までの範囲です。
###リースオプションによる銀行融資
賃貸人にとっての朗報は、通常、銀行は賃貸料を超える保険料の合計資金を家を購入するための頭金に回すことを許可することです。ただし、請求された家賃が市場価格であった場合、銀行は資金を購入価格に適用することを許可しない場合があります。購入者が複数の銀行に確認して、賃貸オプション付きの住宅の住宅ローンの融資に関する方針を決定することが重要です。
###リースオプションの期間
オプションの期間は、不動産の所有者と賃貸人が同意する任意の期間にすることができますが、通常は1〜3年です。リースオプション契約では、リース開始時の物件の購入価格、またはオプション終了時のその価格の決定方法も規定されています。
##リースオプションを使用する理由
賃貸人と所有者が賃貸オプションを締結する理由はいくつかあります。契約を締結する際のメリットがデメリットを上回るかどうかを検討することが重要です。
###賃貸人がリースオプションに入る理由
潜在的な購入者は、最初に物件を完全に購入するのではなく、リースオプションを使用する多くの理由があるかもしれません。主な考慮事項は、購入するのに十分なお金やクレジットがないことです。賃貸することで、潜在的な購入者は購入のためにお金を節約すると同時に、定期的な時間通りの支払いを行うことで信用を築くことができます。
賃貸人は、将来、今日の価格で物件を購入する機会があります。借家人が家を買うために今日節約されたお金を持っていないが、家の価値が今後数年で増加するのではないかと心配しているなら、賃貸オプションは良い選択です。また、借家人が家、学区、または近所を愛している場合、賃貸オプションは家を市場から外し、借家人が賃貸契約の終了時にそれを購入するのに十分な貯蓄を可能にします。
潜在的な買い手が物件を購入する手段を持っていたとしても、彼らはすぐにそれにコミットしたくないかもしれません。たとえば、潜在的な購入者が別の場所から来ている場合、購入を確約する前に新しい町に住みたいと思うかもしれません。または、新しいプロパティを購入する前に、古いプロパティを販売する必要がある場合もあります。
修理やアップグレードが必要なため、 VAローンを含む特定のローンの対象とならない場合があります。最初に借りることによって、潜在的な買い手は後でローンの資格を得るためにそれらの改善を行うことができます。
###所有者がリースオプションを入力する理由
不動産所有者は、家を完全に売却するのに苦労したため、賃貸オプション契約を結ぶことができます。このオプションにより、さまざまなタイプの潜在的な購入者にとって、プロパティをより魅力的にすることができます。
また、住宅所有者が数年以内に住宅を売却することを考えている場合、リースオプションにより、所有者は現在の賃貸市場を上回るプレミアムを徴収することができます。最悪のシナリオは、借家人が家を購入しないことです。所有者はそれを販売するために市場に出し、支払われた追加の資金を標準の月額家賃より上に保ちます。
また、後で売却するのではなく、今すぐ物件を売却することに伴う税金の問題があるかもしれません。このオプションは、後で販売することを保証するものではありませんが、所有者がオプションの最後に行く準備ができているバイヤーを持っている可能性が高くなります。
賃貸人は、賃貸契約の終了時に住宅を購入するオプションが行使されない場合、標準の月額家賃を超えて支払われた追加のお金を失います。
##特別な考慮事項
の保険は通常、賃借人の私物に必要です。賃借人の保険は、家の所持品や備品の価値の損失を保護します。また、賃貸期間中に火災や水害など物件の価値に悪影響を及ぼす可能性のある事態が発生した場合に備えて、所有者も住宅所有者保険に加入することが義務付けられていることが重要です。
鑑定不測の事態は、リースオプション契約に含める必要があります。言い換えれば、リースが終了したとき、家の価値は下がっていた可能性があります。鑑定は、購入と売却が行われる前に、プロパティの更新された値を提供します。
リースオプションの終了時に所有者に支払われる正確な金額を計算することが重要です。所有者は家を市場から外し、リースオプションを締結することによって家の市場価値の利益を放棄していることを忘れないでください。所有者は、家を購入する準備ができている他の人に家を売ることができなかったことに対して十分な補償を受けたいと思うでしょう。
リースオプションまたは購入するリースオプションを検討している場合は、理想的には、リースオプションの取引に精通した弁護士が細字部分を確認して、リース期間が終了したときに驚きがないことを確認する必要があります。
###リースツーオウンvs.リース購入
リースオプションをリース購入オプションと混同しないでください。賃貸購入オプションでは、購入者は賃貸期間の終了時に住宅を購入する必要があります**。
##所有するリースオプションの例
家主が50万ドル相当の家を売りたいと思ったとします。家には長期借家人がいて、現在自分の家を買うために貯金をしています。どちらの当事者も住宅市場で運試しをすることはできますが、家主が適切な買い手を見つけ、テナントが適切な売り手を見つけるまでに数か月かかる可能性があります。さらに、家を売却すると、不動産所有者はテナントを退去させる必要があり、それによって月収の源を失うことになります。
代わりに、地主はテナントにリースオプションを提供して、両方の当事者にとってより簡単な移行を提供することができます。通常の賃貸オプションでは、将来の買い手テナントは、オプション料金として住宅価格の3〜5％（15,000〜25,000ドル）を追加で支払うとともに、月額家賃に追加の保険料を支払います。引き換えに、彼らは今日の価格で、2年以内に家を購入するオプションを持っているでしょう。毎月の保険料は頭金に貢献します。
この取り決めは、トレードオフがありますが、両方の当事者の利益になります。買い手と借り手は家に有利な価格を固定することができますが、購入オプションを行使しない場合、通常の賃貸料よりも多くのお金を支払うことになります。また、家主の負担となる維持費も負担する場合があります。売り手-地主は最初はより多くのお金を稼ぎますが、彼らはより高いオファーを受ける機会を失います。
##所有するFAQのリース
###所有するリースは、車でどのように機能しますか？
賃貸車、または賃貸車は、リースオプションと同様のローン契約を使用します。賃借人-購入者は、前払いのダウンペイメントと毎週の支払いを支払います。ただし、購入オプションはありません。レンタル期間の終了時に、購入者が車を完全に所有します。この取り決めは、最終的にサブプライムローンよりも費用がかからず、信用調査を必要としません。ただし、信用度の高い車を購入するよりもはるかに高額です。
###家を所有するための賃貸借をどのように見つけますか？
Homelightによると、Lease-to-Ownの家を見つける1つの方法は、Lease-to-Ownプログラムでエージェントまたは仲介業者を探すことです。売り手に直接連絡することも可能です。多くの不動産所有者は、不動産業者を経由する手間をかけずに、自分の不動産を売却したいと思うかもしれません。最後に、差し押さえ市場から所有権のリース契約を見つけることも可能です。抵当流れ前の家の賃貸契約は、所有者に安定した収入の流れと家を売る道を提供するでしょう。
###契約を所有するためのリースをどのように作成しますか？
オンラインで利用できる多くのサンプルの所有権契約とテンプレートがあります。ただし、財政的コミットメントの大きさのために、弁護士にあなたの賃貸契約を検討してもらうのが賢明でしょう。
###所有するリースはあなたの信用を築くのに役立ちますか？
Experianによると、賃貸契約は通常、信用調査機関に報告されないため、信用報告書に表示される可能性は低くなります。ただし、家主に家賃の支払いを報告するように依頼することはいつでも可能であり、それによってクレジットスコアを上げるのに役立ちます。もちろん、それは両方の方法を削減します-支払いを逃したり遅れたりすると、クレジットが減る可能性があります。
##結論
リースオプションは、住宅所有者が不動産を市場に出すことなく潜在的な購入者を確保するための一般的な方法です。前払い料金を支払った後、テナントは、多くの場合、優遇価格で、テナントの終了時に家を購入する権利を取得します。この取り決めは、将来の住宅購入者に追加の柔軟性を与え、彼らが住宅を購入する準備をするときに彼らの貯蓄と信用を構築することを可能にします。
##ハイライト
-契約によっては、通常は家主の責任であるメンテナンスや修理をバイヤーテナントが担当する場合があります。
-賃貸人は通常、標準の月額賃貸料よりもいくらか高い割合を支払います。これは、家を購入するための頭金になります。
-リースオプションはまた、所有者が他の人に物件を売りに出すことを妨げます。
-リースオプションは、賃貸期間中または賃貸期間の終了時に賃貸物件を購入する選択肢を賃貸人に与える契約です。
-リースオプションは任意の期間続く可能性がありますが、通常は2〜3年後に期限切れになります。
