التروس السلبية
ما هو الاتجاه السلبي؟
التعزيز السلبي هو ممارسة شائعة في الاستثمار العقاري. إنه شكل من أشكال الرافعة المالية التي تصف شراء الأصول المدرة للدخل ، مثل عقار مؤجر ، ولكن عندما لا ينتج الأصل دخلًا كافيًا لتغطية تكلفة الأصل. على سبيل المثال ، عندما يكون دخل الإيجار غير كافٍ لتغطية مدفوعات القرض أو الصيانة أو الفائدة أو الإهلاك للأصل على المدى القصير. من الناحية المثالية ، سينتج الأصل في النهاية ما يكفي من المال لتغطية هذه التكاليف.
السبب الذي يجعل مشتري العقار يستخدم تسييرًا سلبيًا هو أن الخسائر قصيرة الأجل يمكن أن تكون مفيدة لفاتورة ضريبة المالك في حالات معينة.
فهم التلاعب السلبي
الأصل السلبي هو الأصل الذي لا يوفر دخلًا كافيًا لتغطية تكلفته. ينتج عنه خسارة لمالك الأصول. الفائدة التي تعود على المشتري أو المستثمر هي أنه ، اعتمادًا على موطن المستثمر ، يمكن خصم النقص بين الدخل المكتسب والفائدة المستحقة من ضرائب الدخل الحالية.
البلدان التي تسمح بهذا الخصم الضريبي تشمل أستراليا واليابان ونيوزيلندا. تسمح دول أخرى ، مثل كندا وفرنسا وألمانيا والسويد والولايات المتحدة بالخصم ولكن مع قيود. قد يكون الاستثمار بهذه الطريقة منطقيًا في الحالات التي يُتوقع فيها تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة في وقت البيع ، مما يؤدي إلى تعويض الخسائر المتقطعة.
الاستفادة من المنافع السلبية
الاقتراض السلبي مشروعًا مربحًا فقط عندما يتم بيع العقار في النهاية من خلال زيادة رأس المال. في وقت البيع ، يكون الشرط الأساسي هو أن قيم الملكية يجب أن ترتفع أو لا تنخفض أو تظل ثابتة. إذا كانت قيم الممتلكات تنخفض أو تظل ثابتة ، فقد لا يتمكن المالك من بيع الأصل بسعر مرتفع بما يكفي لتعويض الخسائر بينما كان الأصل ينتج دخلًا غير كافٍ لتغطية النفقات.
سيسعى العديد من المستثمرين الذين يتكهنون بهذه الطريقة عن قصد إلى الحصول على تروس سلبية للتخفيضات الضريبية على أمل أن يحققوا ربحًا عندما يتم بيع العقار لتحقيق مكاسب رأسمالية.
إعتبارات خاصة
يحتاج المستثمرون الذين يفكرون في هذا النوع من الترتيبات إلى الاستقرار المالي لتمويل النقص من جيبهم حتى يتم بيع العقار والوصول إلى الربح الكامل. ومن الأهمية بمكان أيضًا أن يتم تثبيت سعر الفائدة منذ البداية ، أو إذا تم حساب فائدة المقترض على مؤشر عائم ، فإن الأسعار السائدة تظل منخفضة.
من الانتقادات الموجهة إلى التلاعب السلبي أنه يمكن أن يشوه سوق الإسكان عن طريق تقليل المعروض من المساكن ، وخاصة العقارات المؤجرة ، وربما رفع أسعار الإيجارات ، وتشجيع الاستثمار المفرط في العقارات.
يسلط الضوء
يتوقع المستثمر ذو المديونية السلبية تحقيق مكاسب من المزايا الضريبية على المدى القصير وبيع الأصل في النهاية بسعر أعلى لتعويض الخسائر الأولية.
الأصل ذو الاتجاه السلبي هو الأصل الذي لا ينتج دخلًا كافيًا لتغطية تكلفته في الوقت الحالي.
الاستدانة السلبية هي شكل من أشكال الرافعة المالية التي ينظر إليها عادة في سياق الاستثمار العقاري.
يصبح الاقتراض السلبي مشروعًا مربحًا فقط عندما يتم بيع العقار في النهاية.
