Negatiivinen gearing
Mikä on negatiivinen velkaantumisaste?
Negatiivinen nettovelkaantumisaste on yleinen käytäntö kiinteistösijoittamisessa. Se on eräänlainen taloudellinen vipuvaikutus,. joka kuvaa tuloa tuottavan omaisuuden, kuten vuokrakiinteistön, ostamista, mutta kun omaisuus ei tuota tarpeeksi tuloja kattamaan omaisuuden kustannuksia. Esimerkiksi silloin, kun vuokratulo ei riitä kattamaan omaisuuden lainamaksuja, ylläpitoa, korkoja tai poistoja lyhyellä aikavälillä. Ihannetapauksessa omaisuus tuottaa lopulta tarpeeksi rahaa näiden kustannusten kattamiseksi.
Syy, jonka vuoksi kiinteistön ostaja käyttää negatiivista nettovelkaantumisastetta, on se, että lyhytaikaiset tappiot voivat tietyissä tapauksissa hyödyttää omistajan verolaskua.
Negatiivisen velkaantumisasteen ymmärtäminen
Negatiivinen omaisuuserä on sellainen, joka ei tuota riittävästi tuloja kattamaan sen kustannuksia. Siitä aiheutuu omaisuuden omistajalle tappiota. Ostajan tai sijoittajan etu on se, että ansaitun tulon ja korkojen ero voidaan sijoittajan kotimaasta riippuen vähentää tuloverosta.
Maita, jotka sallivat tämän verovähennyksen, ovat Australia, Japani ja Uusi-Seelanti. Muut maat, kuten Kanada, Ranska, Saksa, Ruotsi ja Yhdysvallat, sallivat vähennyksen, mutta rajoituksin. Tällä tavalla sijoittaminen voi olla järkevää tapauksissa, joissa myyntihetkellä odotetaan suuria myyntivoittoja, jotka korvaavat ajoittaiset tappiot.
Negatiivisesta velkaantuneisuudesta hyötyminen
Negatiivinen nettovelkaantumisaste tulee kannattavaksi vasta, kun omaisuus myydään lopulta pääoman arvonnousulla. Myyntihetkellä kiinteistöjen arvon tulee olla nousussa, ei laskussa tai ennallaan. Jos kiinteistön arvot laskevat tai pysyvät ennallaan, omistaja ei ehkä pysty myymään omaisuutta riittävän korkeaan hintaan korvatakseen tappiot, kun omaisuus ei tuottanut riittävästi tuloja kulujen kattamiseen.
Monet sijoittajat, jotka spekuloivat tällä tavalla, etsivät tarkoituksella negatiivista velkaantumista verovähennyksiin siinä toivossa, että he tekevät voittoa, kun kiinteistö myydään pääomavoittoa vastaan.
Erityisiä huomioita
Tällaista järjestelyä harkitsevilla sijoittajilla on oltava taloudellinen vakaus rahoittaakseen vajeen taskusta, kunnes omaisuus myydään ja täysi voitto voidaan saavuttaa. Äärimmäisen tärkeää on myös se, että korko on alusta alkaen lukossa tai jos lainanottajan korko lasketaan kelluvalla indeksillä, vallitsevat korot pysyvät alhaisina.
Negatiivinen nettovelkaantumisaste on kritiikki, että se voi vääristää asuntomarkkinoita vähentämällä asuntotarjontaa erityisesti vuokra-asuntojen osalta, mahdollisesti nostaa vuokrahintoja ja rohkaista yliinvestointeja kiinteistöihin.
##Kohokohdat
Sijoittaja, jolla on negatiivinen nettovelkaantumisaste, odottaa hyötyvänsä verohyödyistä lyhyellä aikavälillä ja myyvänsä lopulta omaisuuden korkeampaan hintaan korvatakseen alkuperäiset tappiot.
Negatiivinen omaisuuserä on sellainen, joka ei tällä hetkellä tuota tarpeeksi tuloja kattamaan kulujaan.
Negatiivinen velkaantumisaste on eräänlainen taloudellinen vipuvaikutus, jota tyypillisesti nähdään kiinteistösijoittamisen yhteydessä.
Negatiivinen nettovelkaantumisaste tulee kannattavaksi vasta, kun omaisuus lopulta myydään.
