Engrenagem negativa
O que é engrenagem negativa?
Engrenagem negativa é uma prática comum no investimento imobiliário. É uma forma de alavancagem financeira que descreve a compra de um ativo gerador de renda, como um imóvel alugado, mas quando o ativo não produzirá receita suficiente para cobrir o custo do ativo. Por exemplo, quando a renda do aluguel é insuficiente para cobrir os pagamentos do empréstimo, manutenção, juros ou depreciação do ativo no curto prazo. Idealmente, o ativo acabará por produzir dinheiro suficiente para cobrir esses custos.
A razão pela qual um comprador de propriedade empregaria alavancagem negativa é que as perdas de curto prazo podem ser benéficas para a conta de imposto do proprietário em certos casos.
Entendendo a Engrenagem Negativa
Um ativo negativamente orientado é aquele que não fornece renda suficiente para cobrir seu custo. Isso resulta em uma perda para o proprietário do ativo. A vantagem para o comprador ou investidor é que, dependendo do país de origem do investidor, a diferença entre os rendimentos auferidos e os juros devidos pode ser deduzida do imposto de renda corrente.
Os países que permitem essa dedução fiscal incluem Austrália, Japão e Nova Zelândia. Outros países, como Canadá, França, Alemanha, Suécia e Estados Unidos, permitem a dedução, mas com restrições. Investir dessa forma pode fazer sentido em casos em que grandes ganhos de capital são esperados no momento da venda, o que recuperará perdas intermitentes.
Lucrando com Engrenagem Negativa
A alavancagem negativa só se torna um empreendimento lucrativo quando a propriedade é eventualmente vendida por meio de valorização do capital. Na hora da venda, um pré-requisito é que os valores dos imóveis estejam subindo, não caindo, ou se mantendo estáveis. Se os valores da propriedade estiverem caindo ou se mantendo estáveis, o proprietário pode não conseguir vender o ativo a um preço alto o suficiente para compensar as perdas enquanto o ativo estava produzindo receita insuficiente para cobrir as despesas.
Muitos investidores que especulam dessa forma vão propositalmente buscar alavancagem negativa para as deduções fiscais na esperança de obter lucro quando a propriedade for vendida para ganhos de capital.
Considerações Especiais
Os investidores que consideram esse tipo de arranjo precisam ter estabilidade financeira para financiar o déficit do próprio bolso até que o imóvel seja vendido e o lucro total possa ser alcançado. Também de extrema importância é que a taxa de juros seja travada desde o início ou, se os juros do mutuário forem calculados em um índice flutuante, que as taxas vigentes permaneçam baixas.
Uma crítica à alavancagem negativa é que ela pode distorcer o mercado imobiliário ao reduzir a oferta de moradias, principalmente de imóveis para aluguel, talvez elevar os preços dos aluguéis e incentivar o excesso de investimento em imóveis.
##Destaques
Um investidor com alavancagem negativa espera obter benefícios fiscais no curto prazo e eventualmente vender o ativo a um preço mais alto para compensar as perdas iniciais.
Um ativo negativamente orientado é aquele que não produz renda suficiente para cobrir seu custo no momento.
A alavancagem negativa é uma forma de alavancagem financeira tipicamente vista no contexto do investimento imobiliário.
A alavancagem negativa só se torna um empreendimento lucrativo quando o imóvel é eventualmente vendido.
