Negativ utväxling

Vad är negativ utväxling?

Negativ växling är en vanlig praxis inom fastighetsinvesteringar. Det är en form av finansiell hävstång som beskriver köp av en inkomstbringande tillgång, till exempel en hyresfastighet, men när tillgången inte kommer att ge tillräckliga intäkter för att täcka kostnaden för tillgången. Till exempel när hyresintäkterna är otillräckliga för att täcka lånebetalningar, underhåll, räntor eller avskrivningar för tillgången på kort sikt. Helst kommer tillgången så småningom att producera tillräckligt med pengar för att täcka dessa kostnader.

Anledningen till att en fastighetsköpare skulle använda negativ gearing är att de kortsiktiga förlusterna kan vara fördelaktiga för ägarens skatteräkning i vissa fall.

Förstå negativ utväxling

En negativt växlad tillgång är en som inte ger tillräckliga intäkter för att täcka sina kostnader. Det resulterar i en förlust för tillgångsägaren. Fördelen för köparen eller investeraren är att, beroende på investerarens hemland, underskottet mellan intjänad inkomst och ränta kan dras av från aktuella inkomstskatter.

Länder som tillåter detta skatteavdrag inkluderar Australien, Japan och Nya Zeeland. Andra länder, som Kanada, Frankrike, Tyskland, Sverige och USA, tillåter avdraget men med restriktioner. Att investera på ett sådant sätt kan vara meningsfullt i fall där stora kapitalvinster förväntas vid försäljningstillfället, vilket kommer att ta igen intermittenta förluster.

Vinst på negativ utväxling

Negativ gearing blir en lönsam satsning först när fastigheten så småningom säljs via värdestegring. Vid försäljningstillfället är en förutsättning att fastighetsvärdena måste stiga, inte sjunka eller hålla sig stabila. Om fastighetsvärdena faller eller håller sig stabila, kanske ägaren inte kan sälja tillgången till ett tillräckligt högt pris för att kompensera för förlusterna medan tillgången producerade otillräckliga inkomster för att täcka utgifterna.

Många investerare som spekulerar på detta sätt kommer medvetet att söka negativ gearing för skatteavdragen i hopp om att de ska gå med vinst när fastigheten säljs för realisationsvinster.

Särskilda överväganden

Investerare som överväger denna typ av arrangemang måste ha den finansiella stabiliteten för att finansiera underskottet tills fastigheten är såld och full vinst kan uppnås. Av största vikt är också att räntan är låst från början eller, om låntagarens ränta är beräknad på ett rörligt index, att rådande räntor förblir låga.

En kritik mot negativ gearing är att den kan snedvrida bostadsmarknaden genom att minska bostadsutbudet, framför allt av hyresfastigheter, kanske pressa upp hyrespriserna och uppmuntra till överinvesteringar i fastigheter.

Höjdpunkter

– En investerare som har en negativ gearing förväntar sig att tjäna på skatteförmåner på kort sikt och att så småningom sälja tillgången till ett högre pris för att kompensera för de initiala förlusterna.

– En negativt gearad tillgång är en som inte ger tillräckligt med intäkter för att täcka sin kostnad för tillfället.

– Negativ gearing är en form av finansiell hävstång som vanligtvis ses i samband med fastighetsinvesteringar.

– Negativ gearing blir en lönsam satsning först när fastigheten så småningom säljs.