Negatif Dişli
Negatif Dişli Nedir?
Negatif vites, mülk yatırımında yaygın bir uygulamadır. Bir kiralık mülk gibi gelir getiren bir varlığın satın alınmasını tanımlayan, ancak varlığın, varlığın maliyetini karşılamak için yeterli gelir üretmeyeceği bir finansal kaldıraç şeklidir . Örneğin, kira gelirinin kısa vadede varlığın kredi ödemelerini, bakımını, faizini veya amortismanını karşılamaya yetmediği durumlarda. İdeal olarak, varlık sonunda bu maliyetleri karşılayacak kadar para üretecektir.
Bir mülk alıcısının negatif vites kullanmasının nedeni, kısa vadeli kayıpların belirli durumlarda mal sahibinin vergi faturasına faydalı olabilmesidir.
Negatif Dişliyi Anlama
Negatif dişli bir varlık, maliyetini karşılamak için yeterli gelir sağlamayan bir varlıktır. Varlık sahibi için bir kayıpla sonuçlanır. Alıcının veya yatırımcının yararı, yatırımcının anavatanına bağlı olarak, kazanılan gelir ile vadesi gelen faiz arasındaki farkın cari gelir vergilerinden düşülebilmesidir.
Bu vergi indirimine izin veren ülkeler arasında Avustralya, Japonya ve Yeni Zelanda bulunmaktadır. Kanada, Fransa, Almanya, İsveç ve Amerika Birleşik Devletleri gibi diğer ülkeler kesintiye izin veriyor ancak kısıtlamalar var. Bu şekilde yatırım yapmak, satış anında büyük sermaye kazançlarının beklendiği ve aralıklı kayıpları telafi edecek durumlarda mantıklı olabilir.
Negatif Dişlilerden Yararlanma
Negatif vites,. yalnızca mülk sonunda sermaye kazancı yoluyla satıldığında karlı bir girişim haline gelir. Satış anında, mülk değerlerinin yükselmesi, düşmesi veya sabit kalması bir ön koşuldur. Mülk değerleri düşüyor veya sabit kalıyorsa, mal sahibi, varlık giderleri karşılamak için yetersiz gelir üretirken, kayıpları telafi etmek için varlığı yeterince yüksek bir fiyattan satamayabilir.
Bu şekilde spekülasyon yapan birçok yatırımcı, mülk sermaye kazançları için satıldığında kar elde edeceklerini umarak vergi indirimleri için bilerek negatif vites arayacaktır.
Özel Hususlar
Bu tür bir düzenlemeyi düşünen yatırımcıların, mülk satılana ve tam kar elde edilene kadar ceplerindeki açığı finanse etmek için finansal istikrara sahip olmaları gerekir. Ayrıca, faiz oranının baştan sabitlenmesi veya borçlunun faizinin değişken bir endeks üzerinden hesaplanması durumunda, geçerli oranların düşük kalması da son derece önemlidir.
Negatif vitese bir eleştiri, konut arzını, özellikle kiralık mülkleri azaltarak, belki de kira fiyatlarını yükselterek ve gayrimenkule aşırı yatırımı teşvik ederek konut piyasasını bozabilmesidir.
##Öne çıkanlar
Negatif vitese sahip bir yatırımcı, kısa vadede vergi avantajlarından kazanç elde etmeyi ve başlangıçtaki kayıpları telafi etmek için varlığı daha yüksek bir fiyattan satmayı bekler.
Negatif dişli bir varlık, şu anda maliyetini karşılayacak kadar gelir getirmeyen varlıktır.
Negatif vites, tipik olarak mülk yatırımı bağlamında görülen bir finansal kaldıraç biçimidir.
Negatif donanım, yalnızca mülk sonunda satıldığında karlı bir girişim haline gelir.
