Отрицательная передача

Что такое отрицательная передача?

Отрицательное зацепление — распространенная практика в инвестировании в недвижимость. Это форма финансового рычага,. которая описывает покупку актива, приносящего доход, такого как сдаваемое в аренду имущество, но когда актив не будет приносить достаточный доход, чтобы покрыть стоимость актива. Например, когда дохода от аренды недостаточно для покрытия платежей по кредиту, обслуживания, процентов или амортизации актива в краткосрочной перспективе. В идеале актив в конечном итоге будет приносить достаточно денег, чтобы покрыть эти затраты.

Причина, по которой покупатель недвижимости будет использовать отрицательное соотношение, заключается в том, что краткосрочные убытки могут быть выгодны для налогового счета владельца в определенных случаях.

Понимание отрицательного соотношения

Актив с отрицательным зацеплением — это актив, который не обеспечивает достаточный доход для покрытия своей стоимости. Это приводит к убыткам для владельца актива. Преимущество для покупателя или инвестора заключается в том, что, в зависимости от страны проживания инвестора, разница между полученным доходом и причитающимися процентами может быть вычтена из текущих подоходных налогов.

Страны, которые разрешают этот налоговый вычет, включают Австралию, Японию и Новую Зеландию. Другие страны, такие как Канада, Франция, Германия, Швеция и США, разрешают вычеты, но с ограничениями. Инвестирование таким образом может иметь смысл в тех случаях, когда во время продажи ожидается большой прирост капитала, который компенсирует периодические убытки.

Прибыль от отрицательного рычага

Отрицательное соотношение становится прибыльным предприятием только тогда, когда недвижимость в конечном итоге продается за счет прироста капитала. На момент продажи обязательным условием является то, что стоимость недвижимости должна расти, а не падать или оставаться стабильной. Если стоимость имущества падает или остается стабильной, владелец может быть не в состоянии продать актив по достаточно высокой цене, чтобы компенсировать убытки, в то время как актив приносил недостаточный доход для покрытия расходов.

Многие инвесторы, которые спекулируют таким образом, будут намеренно искать отрицательную передачу для налоговых вычетов в надежде, что они получат прибыль, когда собственность будет продана для прироста капитала.

Особые соображения

Инвесторы, рассматривающие этот тип договоренности, должны иметь финансовую стабильность, чтобы финансировать дефицит из своего кармана, пока недвижимость не будет продана и не будет получена полная прибыль. Также крайне важно, чтобы процентная ставка была зафиксирована с самого начала или, если проценты заемщика рассчитываются на основе плавающего индекса, преобладающие ставки оставались низкими.

Критика отрицательного заемного капитала заключается в том, что он может искажать рынок жилья за счет сокращения предложения жилья, особенно сдаваемой в аренду недвижимости, возможно, повышая цены на аренду и поощряя чрезмерные инвестиции в недвижимость.

Особенности

• Инвестор с отрицательным заемным капиталом рассчитывает получить выгоду от налоговых льгот в краткосрочной перспективе и в конечном итоге продать актив по более высокой цене, чтобы компенсировать первоначальные убытки.

• Актив с отрицательным зацеплением - это актив, который не приносит достаточного дохода, чтобы покрыть его стоимость в данный момент.

• Отрицательный левередж — это форма финансового рычага, обычно наблюдаемая в контексте инвестирования в недвижимость.

• Отрицательное соотношение становится прибыльным предприятием только тогда, когда недвижимость в конечном итоге продается.