Negativ gearing
Hvad er negativ gearing?
Negativ gearing er en almindelig praksis i ejendomsinvesteringer. Det er en form for finansiel gearing,. der beskriver køb af et indkomstproducerende aktiv, såsom en udlejningsejendom, men når aktivet ikke vil producere nok indtægt til at dække omkostningerne ved aktivet. For eksempel når lejeindtægterne er utilstrækkelige til at dække lånebetalinger, vedligeholdelse, renter eller afskrivninger på aktivet på kort sigt. Ideelt set vil aktivet i sidste ende producere nok penge til at dække disse omkostninger.
Grunden til, at en ejendomskøber ville anvende negativ gearing, er, at de kortsigtede tab kan være gavnlige for ejerens skatteregning i visse tilfælde.
Forståelse af negativ gearing
Et negativt gearet aktiv er et aktiv, der ikke giver tilstrækkelig indtægt til at dække omkostningerne. Det resulterer i et tab for aktivejeren. Fordelen for køberen eller investoren er, at afhængigt af investorens hjemland, kan underskuddet mellem indkomst og skyldige renter fratrækkes løbende indkomstskatter.
Lande, der tillader dette skattefradrag, omfatter Australien, Japan og New Zealand. Andre lande, såsom Canada, Frankrig, Tyskland, Sverige og USA, tillader fradraget, men med begrænsninger. At investere på en sådan måde kan give mening i tilfælde, hvor der forventes store kapitalgevinster på salgstidspunktet, hvilket vil genvinde intermitterende tab.
Profitér på negativ gearing
Negativ gearing bliver først et rentabelt foretagende, når ejendommen i sidste ende sælges via kapitalstigning. På salgstidspunktet er det en forudsætning, at ejendomsværdien skal være stigende, ikke faldende eller holde fast. Hvis ejendomsværdierne falder eller holder sig stabile, er ejeren muligvis ikke i stand til at sælge aktivet til en høj nok pris til at kompensere for tabene, mens aktivet ikke producerede tilstrækkelig indkomst til at dække udgifterne.
Mange investorer, der spekulerer på denne måde, vil med vilje opsøge negativ gearing for skattefradragene i håbet om, at de vil tjene penge, når ejendommen sælges til kursgevinster.
Særlige overvejelser
Investorer, der overvejer denne type arrangementer, skal have den finansielle stabilitet til at finansiere underskuddet, indtil ejendommen er solgt, og den fulde fortjeneste kan nås. Det er også yderst vigtigt, at renten er fastlåst fra begyndelsen eller, hvis låntagers rente er beregnet på et flydende indeks, at de gældende renter forbliver lave.
En kritik af negativ gearing er, at det kan forvride boligmarkedet ved at reducere boligudbuddet, især af lejeboliger, måske presse lejepriserne op og tilskynde til overinvestering i fast ejendom.
Højdepunkter
En investor, der er negativ gearing, forventer at få skattefordele på kort sigt og til sidst at sælge aktivet til en højere pris for at kompensere for de indledende tab.
Et negativt gearet aktiv er et aktiv, der ikke producerer nok indtægter til at dække omkostningerne i øjeblikket.
Negativ gearing er en form for finansiel gearing, der typisk ses i sammenhæng med ejendomsinvestering.
Negativ gearing bliver først et rentabelt foretagende, når ejendommen til sidst sælges.
